房地產開發企業會計核算與稅務處理的特殊性分析

馬莉娜 沈陽萬恒易賽房地產開發有限公司

社會經濟不斷發展，房地產業也快速發展，隨之帶來諸多問題，尤其是房地產業會計核算和稅務處理間的問題愈加明顯。房地產行業相對特殊，稅務處理和會計核算方法較多，對其特殊性進行深度剖析，可以為財務的管理提供支持，從而提高其管理水平和企業的經濟效益[1]。

一、會計核算的意義

房地產業中財務管理的重要內容就是會計的核算能力，會計核算水平的高低，對企業資金的配置與優化有直接影響[2]。會計核算的主要內容有：①核算房屋建設和土地開發的成本，控制好成本管理，做到最低成本營造最大利益。②對項目開發所用資金進行籌備，保證項目的順利開展，做到如期竣工。③對商品房預售的管理工作進行強化，及時將價款收回，預防發生壞賬、呆賬。④管理開發和經營中的收支，提高資金管理水平。⑤根據國家的相關政策，合理分配企業中的利潤。相對于其他會計工作，房地產開發企業中存在的不同就是房地產業需要核算企業的收入以及存貨成本[3]。其中存貨成本主要是工程費用的成本，相較于其他會計其核算科目不固定，為了方便清算，根據國家相關規定建立以下幾點成本科目，具體是，①土地開發的費用和成本，其指納稅人獲得土地使用權時產生的物力、人力、財力的損耗，其中包含籌備費用、補償費用、建筑工程費用以及基礎設施費。②為獲取土地使用權損耗的金額，指納稅人依照國家規定繳納的費用以及土地價格款的支付。③轉讓相關的稅金，指房顫轉讓是需要繳納的稅金，例如城市建設維護稅、營業稅等，是可以扣除的稅金。④建筑物、舊房的價格評估，新建房、配套設施的成本 舊房、建筑物的評估指對轉讓的建筑物或房屋通過國家批準的（房地產）評估機構對成本價進行評估，之后和成新度折扣率相乘后得出的價格，且必須經稅務機關確認。新建房、配套設施成本指開發項目中產生的全部費用，例如管理、銷售、財務等費用。⑤開發中間接產生的費用。⑥財務部門規定的扣除項目[4]。

二、房地產中稅收、核算

第一，房地產中的稅收。房地產中的稅收共分為三種，即營業稅、企業所得稅以及土地增值稅。①營業稅 在本國境內提供銷售不動產、轉讓無形資產、應稅勞務的個人或單位，對其獲取的營業額征收的一種稅即為營業稅，是流轉稅種的主要稅種，房地產業對預售賬款進行收取的時候，按其收入按月繳納，而其在結轉收入的時候均不再繳納；②企業所得稅 在本國境內的非居民企業、居民企業或有收入的組織，對其獲得的收益征收的稅為企業所得稅。房地產企業主要通過土地上的建筑或銷售土地獲取利益，其特殊性主要在預售開始后體現，在對應稅所得額進行計算的時候，按照其預售所得，乘以預售的預計利潤率得出對應的預計利潤，計算出其當期的所得稅，一年一清。其預售收入可以用作扣除一些費用的依據，如招待費、項目宣傳費；③土地增值稅 指對土地使用權或土地上附著物、建筑物進行轉讓或買賣所獲取的收入的個人或單位根據其獲取的收入（實物收入、其他收入、貨幣收入）將法定需扣除的金額和成本減去后的增值額為計稅依據繳納的賦稅，其中不包含無償轉讓、贈予、繼承房地產的行為。當前，我國對土地增值率高的其稅務較高，增值率低其稅務較低，如果土地沒有增值則不收取稅務，相關專家預測，房房地產業其毛利率高于34.62%，即需要繳納土地增值稅[5]。

第二，核算工程。房地產項目的管理核心即為控制成本，控制成本在項目管理的全過程中均有參與，成本對房地產發展的影響較大，而控制成本的影響因素角度，在房地產業的成本稅收中其工程成本費用地位舉足輕重，如今在房地產業中（部分）預收款項轉結，入營業收入時，其相應的成本的扣除和歸集方法中沒有統一規定稅收核算的方法，但通常應用以下幾種方法，①計劃成本法，根據開發的總面積和預算成本的比較值定出已出售的面積成本，或是計劃收入和預算總成本的比值，規定時限的銷售收入，等完工后，在對成本的差異進行調整[6]。②估計推算法 根據房地產業以往核算成本的數據、信息，套用售價比例，是一種不科學的估算銷售成本的方法。③分類系數法 根據房地產中的開發項目對開發的費用進行歸集，根據價值系數對不同價值的產品成本進行分配，此計算方法即為分類系數法。具體操作用即根據不同開發產品的價值系數計算出成本的分配率，且在此基礎上計算出不同價值開發的產品單位的成本。④單位成本法即將不能銷售的面積扣除后，對可以銷售和出租的面積作為成本，以及進行核算，房地產業的成本根據開發項目時的建造本金在（商品房）面積中分攤，銷售獲利確定時，依照確定的（商品房）的面積類結轉成本的手法。

三、核算對稅收的影響

當下，對于商品房開發成本的核算通常分期或分樓盤進行，嚴格來講，物理那種成本的核算方式，不會改變的一點是，必須按照相關規定、制度、規章將開發中的成本歸入到樓盤的成本，然后核算，開發結束后，花銷歸集后，轉到開發產品科目，在應用一些手段對各個成本的具體對象進行計算，從而組成開發成本或售出的產品的經營成本。也就是說，不管應用哪種方法，最終均會整個項目的成本費用所謂扣除稅收的依據，清算整個項目的稅收，主要為所得稅和土地增值稅。實際核算當中，不同的核算方法會對成本轉結的準確性有影響，也可能會影響銷售產品每個階段的效益反應以及存貨成本的準確性，嚴重的情況影響所得稅的準確性[7]。

四、企業會計核算、稅務處理的特殊性

（1）利潤分配的特殊性，房地產業中，有非常廣泛的投資主體，且投資主體也有不同的參與方式，通常項目投資合作會在項目完成后，雙方根據其盈利情況分配利潤，主要分配形式有產品分配、現金分配等。而在房地產業中，相較于其他企業，參與分配利潤的方式有顯著的特點。（2）核算開發成本的特殊性 ，通常房地產業均有較長的建設周期，龐大的系統工作，因此其時間跨度和成本核算的難度較大，在成本核算中，不同的房地產項目受項目定位、用途、地域、規模、產品功能等多方因素影響，導致項目間存在較大的差異性，每個項目有自己的特點。（3）房地產業收入的特殊性，在項目的建設中，需要統一、總體的規劃一定的地段或地區，統一開發、建設，因此房地產項目的內容具有多樣性和綜合性，房地產業其收入通常有配套設施轉讓、商品房銷售、其他業務、土地轉讓等，從收入方式看，比較多樣，因此使營業利潤具有特殊性和多樣性[8]。

房地產業應該怎樣選擇選擇合適的核算方法，通過總結相關文獻提出以下建議：大型的房地產業（即規模較大且財力充足的企業）選擇分類系數方法進行核算，以此對利潤進行合理的分配，這樣（資產）實有額相對比較精準，幅度小，不會過低或過高。產業適中的選擇收入百分比法，其他的可以應用單位成本法，相對來講任何企業均不推薦應用估計推算法，因為其有較強的隨意性。由于房地產投資和營業收入的多樣性，導致其核算和稅務處理均有一定的特殊性，因此在核算中，應用不同的方法其達到的效果也不相同。

綜上所述，房地產開發行業相對比較特色，在相關政策的影響下，會計核算和稅務處理間變化較大，不同的核算方法其效果不同，因此在房地產企業財務的管理中，需要根據不同項目、企業、稅種應用不同的核算方法，使會計核算的作用充分發揮。