營改增對房地產業財務管理的影響

王敏

摘 要：隨著我國稅收制度的深化改革，針對各個行業的營改增引起了社會的高度關注，而房地產業是社會經濟發展的重要產業，也是營改增的關鍵內容。但因為房地產企業的獨特性，在房地產業的稅收制度改革方面涉及的問題多、難度高，也增加了企業財務經營管理的風險和難度，對其開展規范的財務管理就具有非常的重要的意義。基于此，文章就在營改增環境下房地產行業財務管理受到的影響進行介紹，并針對各種問題提出了有效的應對策略。

關鍵詞：營改增? 房地產行業? 財務管理? 影響介紹? 應對策略

營改增的目的在于把流轉稅的抵扣鏈條實現充分連接，進一步完善流轉稅環環相扣的稅款抵扣機制，避免重復征稅現象，從本質上降低房地產企業的稅收壓力。房地產行業應重視對營改增的稅負狀況進行全面測算與比較，深入研究營改增對房地產業和房地產各單位的影響，并制定出科學合理的完善措施，使房地產行業及時掌握因稅改可能面臨的問題，并根據單位具體情況提前做好應對。

一、營改增背景下房地產業財務管理受到的影響

（一）提高了財務核算的困難性

實施營改增之前，房地產公司的營業稅核算只是按取得收入的多少，直接用公司所獲取的營業收入乘以5%，由此獲得公司需要上繳的營業稅，該種計量方法比較簡單。但實施營改增之后，房地產公司在核算銷項稅額同時要嚴格核算進項稅額，因此就造成整個核算環節及內容相較于營改增以前要更加復雜。如果存在錯漏，將會直接影響最后的計量結果。此外，自實施營改增至今，計量稅率的檔次由四個變為三個，為彌補三檔稅率的不足，又分別有不同的征收率。而原來的營業稅稅率僅有兩檔，因此也將提高了財務核算的困難性。這種環境下，使原來有混合經營和從事多種稅率服務的房地產公司財務核算越來越繁瑣，如果無法對其采用科學的核算方式，將會造成公司從高征交稅，進而增加公司稅負。

（二）投資與收入問題

房地產業是我國社會經濟發展的關鍵行業，在其常規運營管理過程，一般會有多種工種與部門產業，覆蓋范圍較廣，但采用營業稅與增值稅兩類征稅方法并行的途徑，造成產生重復征稅現象。則從理論方面著手，房地產業通過推動從營業稅到增值稅的變革，不僅能夠避免產生反復納稅情況，還能夠減少公司稅負，在一定程度上可以促進房地產產業的長遠發展。自營改增實施以來，其全面推動了房地產公司的經費流轉速率，而房地產產業一般在前期階段需要投入大量資金，如此一來，只要公司資金運營產生問題，將會引起崩盤現象，增加了企業運營風險。隨著增值稅改革的不斷深入，也造成房地產公司在運營管理方面遇到更為嚴峻的問題，即投資與收入之間的問題。對房地產公司而言，在前期階段運營過程出現可抵扣的進項稅。就表示部分資金已產生回流現象，進而加速企業經費運轉。

二、營改增背景下加強房地產產業財務管理的科學策略

（一）促進全體員工的財務素質提高

從目前房地產公司財務管理人員的具體狀況來說，團隊成員的專業素養參差不齊，部分財務工作者還停留在重財務，輕全局管理的工作理念上。還沒有充分意識到納稅籌劃的意義，特別是在營改增的關鍵時期，各種新政策不斷更新，新的稅收文件不斷出臺，如不及時吸收新的知識，會造成財務管理質量降低。該種狀況下，房地產公司應當加強對員工財務知識的培訓，做到全員參與和重要崗位重點培訓。建立一支高素養的經營團隊，促進企業員工財務素質的整體發展。

（二）完善營改增稅負計量與評價

營改增環境下，若想切實處理營改增實施之后房地產產業的財務管理現狀，就需重視積極完善營改增稅負的計量與評價工作。結合營改增與房地產領域的發展狀況，保證其可以更好滿足營改增趨勢，房地產產業需要改變思想理念，加大研究力度，合理分析改革對房地產公司的稅負影響狀況。并根據相關稅收政策，促進資源優勢整理、流程完善、分工細致發展，由此進一步完善房地產公司的運營。而且，要求對企業中的各種控制機制實現持續完善，真正保證內控機制的制定可以貫徹執行，保證內控機制的科學化有效化與標準化，從而再將內控體系貫穿于整個財務管理方面，如此既能夠提升財務管理效率，并且能夠防止企業中管理產生問題。一般流轉過程增值稅稅率的大小，直接通過稅率、可抵扣活動與增值稅稅負可否向下個環節轉嫁這三大要素決定。結合以上三點進行營改增稅負檢測時，要評價改革對公司在盈利、稅負等層面所產生的影響，由此掌握改革前后的稅負情況，確保對公司的財務系統、業務程序等實現持續優化，研究出對房地產公司未來發展更為有利的稅務管理方式。

（三）將營改增貫穿于房地產企業全業務管理流程中

營改增后，房地產企業的流轉稅稅負不僅僅與收入相關，還與合同簽訂的具體方式，材料發貨的要求、工程的進度等密切相關，這就要求企業的各個部門互相配合，以企業風險最低化、利益最大化為標準，將資金管理、財務核算及稅務籌劃活動貫穿于公司經營管理的全業務流程中。為投資者帶來精準的財務信息及更大的利益。

（四）選取增值稅發票，強化發票控制

增值稅發票的使用與管理狀況與公司的整體利益直接相關，若想進一步完善房地產企業財務管理活動，還要根據營改增后的具體狀況，重視增值稅發票的選取。房地產企業在選擇建筑企業時，要權衡對方資質、口碑和取得發票的類型、稅率等對本公司稅收風險及稅負的影響。在采購材料時，應對材料銷售企業進行有效核查，選擇正常經營，業務渠道正規的企業，及時獲取增值稅發票，降低因銷貨單位的問題給房地產企業造成的風險和損失。在條件同等的情況下，盡量取增值稅專用票，有效降低企業稅負。對銷售發票應由專人保管，專人開具。加強對增值稅發票的控制，通過建立規范的發票管理機制與措施，完善發票管理的流程，降低由于虛開虛取發票，給企業造成的經濟損失。

三、結束語

綜上所述，隨營改增政策的進一步貫徹實行，在具體實施階段，會由于稅收政策的的設計改變，對房地產企業的財務核算模式和經營管理產生較大影響，會使財務管理面臨暫時的困境。但房地產企業應當正確對待這種問題，及時調整本身的運營模式，更好實現企業的長遠發展目標。

參考文獻：

[1]王一竹. “營改增”對房地產業稅負影響的研究[D].上海海關學院，2018.

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