貨幣政策對房地產價格影響的分析

摘? 要：貨幣政策作為一種重要的宏觀調控手段，對經濟生活中的諸多方面有著重要的調節作用，而房地產行業作為我國經濟的重要拉動力，其價格波動與貨幣政策息息相關，為此本文選取與貨幣政策相關的諸多變量與房地產價格進行實證分析，并引入收入為變量來減少誤差，以找出貨幣政策與房地產價格波動之間的內在關系。結果表明：貨幣供給量是影響房地產價格比較重要的因素，而通貨膨脹率并不能很好地影響房價，此外利率與房價呈現出互為影響的雙向關系。為此國家應注重基礎貨幣的調控和監管以及利率體系的市場化進程，同時地方政府也要注重當地房地產行業的優化升級以及出臺適合當地的貨幣政策，使房地產行業實現健康有序發展。

關鍵詞：房地產價格;貨幣政策;山東省

一、引言

近幾年，我國的經濟飛速發展，各行各業從無到有取得巨大成就，而房地產行業更是繁榮興盛，但在繁榮發展的背后房價的劇烈波動卻暗含著危機。如今房地產已經成為我國經濟發展的支柱行業，但房價也隨之不斷上漲，房價的高居不下問題已經成為越來越多人關注的熱點，我國房價一路飆升，房地產市場投機越發嚴重，而高額的房價已經影響到了普通民眾的日常生活，影響了青年一代的人生追求，甚至影響到了國家的大政方針政策。自美國次貸危機以來，房地產的泡沫問題已經引起了全世界人的警覺，高額的房價不再僅僅是地區經濟繁榮的標志也成為了危機的代名詞，隨著我國的經濟崛起，房價一路飆升且居高不下，政府已經意識到房產泡沫之一巨大潛在危險。

現如今，如何合理解決房產泡沫，降低房價或者是減緩房價上漲勢頭已經成為眾多人討論的熱點話題。尤其是近幾年股票市場的巨大波動加之房價的高居不下，股市的波動加重了金融經濟形勢的復雜與緊張，在如此背景之下，政府如何制定正確的貨幣政策、財政政策已經成為重大挑戰。目前，大多數學者認為將房價納入政府政策制定環節之中勢在必行，更確切的說是將房價納入到貨幣政策的制定之中尤為重要。最初，我國金融體系發展不完善、體系不健全，政策制定缺乏可靠依據，房價作為一種金融衍生品難以正確把握和調控。例如，早些年每逢節假日期間，央行都會放寬貨幣政策以刺激消費拉動內需，但這種做法往往收不到預期的效果，大量的資金并沒有如當局所預期的那樣流向消費市場，而是轉向投資投機市場尤其以房地產市場為主，這樣的趨勢，大大加劇了房地產行業繁榮的泡沫假象，形成了房價一漲再漲的惡性循環。因此，自2004年起央行不再一貫實行這種消費刺激政策，央行和相關部門不斷采取各種形式的政策但是收效甚微，房地產產業轉型迫在眉睫，房地產行業的巨大泡沫依然存在，即使想要解決已不是一時之舉所能完成的，這就需要國家制定長期的政策，逐步調整偏離的房地產市場，使之既可以適應新時期產業轉型的趨勢又可以保持自身活力。正是在這一時代背景之下，研究房地產的價格波動與國家相關貨幣政策之間的內在關系尤為重要，房價越發成為政府貨幣政策制定的重要參考指標。

本文所研究的貨幣政策與房地產波動之間的聯系對我國的經濟健康持續增長有著重要的意義，通過考察二者的內在聯系，可以更好地把握政策制定的力度和方向，使房地產市場的發展更符合經濟增長，加快產業轉型。此外，本文所選取的參考數據均為可查且從經濟學原理角度符合邏輯相關的。本文將對數據進行處理，建立模型實證考察其實際的變化，以得出準確可靠的結論，并根據結論對房地產行業轉型以及貨幣政策的制定提供建議。

二、理論基礎

本實驗主要依據供求理論，通過分析貨幣政策對于需求的影響，且在假設供求既定不變的情況下，分析房地產市場受貨幣政策不同參考值的影響進而找到房價波動與貨幣政策之間的關系。

首先，央行調整基準利率從而影響了市場利率，進而將影響固定資產的投資熱情，尤其是房地產行業的需求，在供給變化不大的情況下引起價格產生波動。其次，央行通過調控流通中的貨幣數量從而影響了可流入投機市場尤其是房地產市場的資金數量，進而引起房地產行業市場需求進而影響房價。最后，通貨膨脹率也會影響居民對于購買房子的需求，最終影響房價。

綜上所述，從邏輯角度分析，我們得到利率與房價呈現出反向相關，貨幣流通量則與房價呈現正相關的關系，而通貨膨脹率同樣與房價存在正相關的聯系。接下來，將通過實證分析來進一步證實以上的分析并找出其深層的聯系，本文將使用Eviews10.0軟件對變量進行共線性檢驗、平穩性檢驗、協整檢驗、格蘭杰檢驗等操作對所查到的數據進行處理。

三、研究設計

（一）樣本選擇和數據來源

本文選取流通中貨幣量、利率、通貨膨脹率作為貨幣政策相關的三個變量，并引入收入為變量減少誤差，其中流通中的貨幣量主要是以央行貨幣供應量為參考，利率則選取央行發布的五年以上的央行貸款利率作為參考數值，而通貨膨脹率則是根據居民的消費價格指數推算得出，收入是由山東省居民可支配收入得來。實證分析中本文設房地產價格為變量rep，居民消費價格指數為變量cpi，貨幣供應量為ms，最后利率設為r，收入為y，從而導入軟件，并以房地產價格rep作為被解釋變量分析其他四個變量對于房價的影響。

本文選取房地產為因變量，貨幣供應量、利率、通貨膨脹率、居民可支配收入均為自變量，所以，最后設立模型為：

本文收集了2001—2011年山東省的商品房價格指數和居民消費價格指數， 以及央行的貸款利率 （5年及以上） 、貨幣和準貨幣供應量四個變量的年度數據，以上數據主要來源于《中國統計年鑒》和《山東省統計年鑒》，使用Eviews10.0軟件作為計量工具。

四、實證結果和分析

（一）單位根檢驗

然后我們對這四個變量進行單位根檢驗，判斷這四個變量的平穩性，結果如圖所示：

由上圖結果顯示：本文所分析的五個變量REP、CPI、R、MS、Y的ADF統計量絕對值均小于臨界值的絕對值，即五者均不平穩存在單位根。但將五個變量一階差分之后其ADF絕對值均大于在10%是臨界下的臨界值。

（二）協整檢驗：

由上述單位根檢驗可以得出，本文選取的五個變量皆為一階單整序列，因此可以進行協整檢驗，從而找出自變量與因變量之間是否存在長期穩定的函數關系。協整檢驗結果如下圖所示：

原假設：

由圖可得：第一個假設原假設為沒有一個協整關系存在，而由于跡統計量實際值大于5%臨界值，且該假設成立的P值為0，因此否定原假設，即至少存在一個協整關系。綜上所述，本文選取的各變量與被解釋變量之間存在長期且穩定的協整關系。

（三）回歸分析：

根據最初模型建立，對REP、CPI、R、Y、MS等變量進行回歸分析，結果如下圖所示：

由圖發現，Y變量在90%的置信水平下，不顯著，不能說明Y變量收入和房地產價格指數之間存在相關性，即收入不能很好地解釋房價波動問題。CPI的T統計值為-4.37815，且P值大于0.05，說明CPI不能很好解釋被解釋變量REP且二者呈現負相關關系。利率R和貨幣流通量MS的T統計量分別為0.63976和1.805697，且二者P值均小于0.05，說明利率和貨幣流通量均可以不同程度地影響被解釋變量房價REP。

（四）格蘭杰因果關系檢驗：

為了探討解釋變量與被解釋變量之間更為確切的聯系，接下來進行格蘭杰檢驗，結果如圖所示：

在顯著性水平10%的情況下，如果P值大于10%則拒絕原假設，即存在格蘭杰因果關系。由此可以看出利率R與房價REP互為格蘭杰因果關系，貨幣流通量MS是房價REP 的格蘭杰原因但房價并不能影響貨幣流量，通貨膨脹率CPI不能很好影響到房價REP但房價的高低可以影響CPI，房價對CPI構成格蘭杰因果。

（五）模型修正：

由上述格蘭杰檢驗以及回歸分析的結果可以看出，除變量收入Y與房價REP不存在格蘭杰因果關系而除Y和CPI與REP沒有通過格蘭杰檢驗之外，其他兩個變量均通過格蘭杰檢驗，因此我們將收入Y和通貨膨脹率CPI變量剔除，剔除后發現，其他兩個變量在90%的置信度下均可以很好地表示與房地產價格指數之間的關系，因此模型修正為：

五、結語

（一）結論

第一，流通中的貨幣量是影響房價波動的重要因素，且其影響程度相比于利率和通貨膨脹率更為明顯。因此流通中的貨幣量是影響房價波動最為主要的因素，這也符合了實驗開始之前的假設，流通中的貨幣供給量與房價呈現出正向的相關關系。

第二，由實驗結果可知，利率與房地產價格為互相相關的關系且利率對于房地產價格的影響程度不是特別顯著。分析其原因，可能是因為利率的制定環節與市場價格波動有很大聯系，當市場價格發生較大波動時，央行往往會依據市場情況尤其是備受關注的房價來調整利率，因此會呈現出房地產市場價格對利率產生影響的關系，也體現了國家宏觀調控對于房地產市場的重點關注。

第三，根據實證分析結果，可以得出，通貨膨脹率并不能顯著地影響房地產價格。這說明，當今的房價高居不下與通貨膨脹率并無太大關聯，或者說房價的上漲趨勢與我國的經濟增長速度并不相符，房價增長過快并不是經濟增長的正常現象。

第四，經過實證分析可以得知，居民可支配收入并不能很好地影響房地產行業價格，其結果很可能是由于我國的消費習慣以及觀念所致，我國是世界上存款儲蓄最多的國家，因此，在買房子方面考慮更多的是貸款購買，加之公積金政策的補貼，因此受貨幣政策影響較大，可支配收入大多可能用于子女教育或者是為以后可能的醫療等非預期消費做打算。

（二）政策建議

首先從國家層面上看，我國的房價高居不下增長過快已經與實際經濟增長并不相符，房價問題作為社會熱點問題，需要從源頭上把握處理。一是合理調控流通中的貨幣量。流通中的貨幣量是影響房地產價格的最為重要的因素，而目前中國的房地產市場主要的購買方式是通過貸款買房的方式，因此央行應合理調整基礎貨幣的供應量，并建立健全的貨幣監管體系以及時監測到流通中貨幣量和住房貸款數額，防止房地產市場過熱。二是加快利率市場化體系建設。不僅要考慮利率對于房價的調控作用，而且也要側重考慮到房價對于利率的反向影響，積極采取多種手段確定房價的反向影響作用系數，通過多元化的利率和貨幣政策消除影響，以達到通過利率對房價的精準調控。

其次從當地政府角度看，近年來山東省的房價仍然呈現出較快上漲勢頭，尤其是沿海經濟較發達地區，房價增長已經與實際當地GDP增長不符，除卻需要當地政府制定長期合理的貨幣政策調控以外，相較于國家宏觀調控，當地政府還應該采取多種具體形式的政策來解決房價問題：

1、加快房地產行業的轉型升級，以適應經濟新常態，使經濟實現健康穩步增長。我國經濟增長已經進入轉型升級的新時期，而房地產行業作為我國經濟增長的支柱產業，其轉型升級尤為重要，當地政府應該制定必要的獎懲制度，積極引導當地房地產行業走上轉型道路，引導行業內部升級降低成本，建設高品質和環節保護型住宅。通過政策手段監管房產行業，保證其內部的健康競爭，避免開發商哄抬房價等非法行為。

2、實行地方差異化貨幣政策，依據不同地區經濟形勢制定符合房地產的貨幣政策。對于環渤海以及經濟較為發達的地區，政府應該制定合理政策保障房價合理增長，使房地產行業發展符合當地經濟增長速度。在經濟欠發展地區，一方面政府應因地制宜合理開發地產以刺激經濟增長，另一方面政府也需要劃分區域，為當地百姓提供較為廉價的住房。從而做到經濟發展和保障居民生活兩不誤。

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作者簡介：

田博睿，男，2017級經濟學專業，本科生。