真房源的探索

潘麗

【摘要】假房源一直是困擾房屋租售交易的痼疾之一。虛假房源多，房屋信息不透明，價格被經紀機構操縱等問題，不僅嚴重影響房屋交易效率，制約房地產市場的健康發展，更有甚者成為炒房的罪魁禍首之一。為了切實保護租售雙方的合法權益，本文在實現真房源上提出新的探索，提出以政府管理部門為主導，利用網絡信息技術，以樓盤表為依托，搭建與房屋相關的主客體和行為監管的安全公開的房屋管理基礎平臺，實現市場上所有發布的房源均為經平臺核驗并經授權發布的真實有效房源，并且平臺提供房源發布及核驗以及網簽備案和交易資金監管等一系列公開服務。

【關鍵詞】真房源;樓盤表;房屋管理基礎平臺

1、引言

當前，在房地產經紀機構線下實體店鋪及線上信息平臺上鋪天蓋地的房源信息里，虛假信息不時出現----租售房源或早已租售或根本不存在，或嚴重夸大房屋的自身狀況，甚至出現房價被經紀機構操縱，為賺取差價，經紀機構利用信息不對稱，盡可能地壓低賣方報價或只推售有差價可賺的房源，逼迫賣方降低價格，或壟斷房源，對買方故意抬高價格，造成區域房價虛高的假相。這些現象的出現主要源于我國房屋交易規則缺失，真房源標準缺失，房屋信息不公開透明以及市場誠信體系的不完善。筆者依據住建部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見精神，提出建立安全公開的房屋管理基礎平臺，實現真房源。

2、搭建房屋基礎管理平臺的目的和功能。

2.1目的

保證市場上租售的房源是真實有效的，這是房地產市場健康發展的必要條件之一。要實現這一目的，必須將房源核驗提前至房源發布之前，并且對房屋信息進行動態更新，搭建有公信力并且公開透明的房屋管理基礎平臺，將能很好的解決這些問題。

2.2功能

為實現真房源，可以以政府管理部門為主導，利用網絡信息技術，以樓盤表為依托，以網簽備案數據為基礎，搭建與房屋相關的主客體和行為監管的安全公開的房屋管理基礎平臺，需租售的房屋由業主自行登錄平臺申請房源核驗以及主體核驗，同時平臺提供區間比價及稅費預算功能，可以給予租售者以價格參考。業主獲取房屋核驗二維碼后可以自行決定在平臺發布房源或委托經紀機構在其門店或網上信息平臺發布房源信息。

3、有關概念

3.1樓盤表

2015年10月29日，住房和城鄉建設部辦公廳印發了《房屋交易與產權管理工作導則》以下簡稱《導則》，正式提出房屋交易與產權管理中“樓盤表”概念。樓盤表最早是指房地產開發企業在銷售房屋時，對某一棟房屋以及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數、銷售情況。但在《導則》中樓盤表賦予了新的作用。它不僅記載房屋的物理狀態信息，還可記載房屋交易狀態與權力狀態信息，包括業務數據，統計數據和發布數據。樓盤表可廣泛應用于自然資源、住建部門及其他公共服務部門涉及房屋數據的各類業務中，可以解決不同部門、不同業務系統中房屋數據沒有關聯的問題。

3.2房屋管理基礎平臺

在已記載每一個房屋基本單元的唯一的、關聯數據的樓盤表的基礎上，將納入房屋管理的所有信息圍繞這唯一的房屋進行記載和疊加，即整合資質許可、竣工驗收、交易資金監管、住房專項維修資金監管、物業管理、房屋征收、信用管理等系統，建設具有自動校驗、便捷查詢、統計監測等功能的房屋管理基礎平臺。

3.3真房源

真房源即真實有效房源。其主要包括三個方面：主體真實即房屋出售（租）方真實，必須是房屋所有權人;客體真實即房屋本身真實，包括物理狀況、權利狀況及交易狀況信息真實;行為真實即委托或自行售（租）房意愿和價格真實。

4、目前市場上虛假房源存在形式及相關部門為實現真房源所作的努力和收效

4.1虛假房源主要存在形式

（1）不存在的虛構的或已租（售）的房源

（2）為吸引眼球價格虛假的房源

（3）房屋現狀虛假的房源

（4）保障性住房及禁止交易的房源

分析這些虛假房源存在的主要目的是為了吸引客戶，尋找潛在房源或客源，利用信息不對稱侵害客戶利益，非法謀利。

4.2相關部門為了實現真房源，所作的工作及成效

4.2.1監管部門

（1）針對新建商品房市場，房屋交易管理部門推出了房屋銷售公示平臺，房屋的狀況及價格均于銷售現場公示，基本杜絕了虛假房源問題。

（2）針對存量房，為了實現網益備案工作的順利進行，在進行網益備案之前，增設了房源核驗及房源發布功能，但由于避免信息泄露，經紀機構往往是已成交的房屋才進行房源核驗以及房源發布，而且平臺僅供辦理業務使用，不利于推廣。

4.2.2房地產經紀機構為打造真房源所作的努力和收效。

（1）從2008年開始，鏈家堅守真房源。為了保證真房源，需要建設樓盤字典，把一個城市的所有房屋一套一套的數出來，并見編碼（相關于地址庫）期間花費了5個億，不僅花費了大量的財力物力，而且由于房屋的狀態是變化的，不能達成對房源的動態更新，不能實現真房源。

（2）2018年6月12日，58同城及其他中介機構召開誓師大會，“雙校保真，以誓筑勢”，宣布聯合打造“行業首個真房源標準公約”，以真實房源和誠信經營服務廣大用戶。但收效甚微，有些平臺依然大量充斥著假房源。

5、由政府管理部門基于樓盤表打造公開安全房屋管理基礎平臺，實現真房源的可行性

5.1 法律上的可行性

5.1.1 2018年1月26日，原國土資源部公布并實施了《不動產登記資料查詢暫行辦法》并于2019年7月16日進行了修訂。

5.1.2 《辦法》第十六條，不動產登記機構可以設置自助查詢終端為不動產權利人提供不動產結果查詢服務，自助查詢終端應當具備驗證相關身份證明以及出具查詢結果證明的功能。

5.1.3 《辦法》第二十一條明確規定，有買賣、租賃、抵押不動產意向或者擬就不動產提起訴訟或仲裁等，但不能提供本辦法第二十條規定的利害關系證明材料的，可以提交本辦法第八條規定材料，查詢相關不動產登記薄記載的下列信息：

（1）不動產的自然狀況

（2）不動產是否存在共有情形

（3）不動產是否存在抵押權登記，預告登記或異議登記

（4）不動產是否存在查封登記或其他限制處分的情形，

由此可以看出，權利人查詢本人房屋信息是允許通過軟件應用（APP）或綜合服務平臺自助完成的，而且是可以分開查詢的。

5.2 技術上的可行性

隨著《優化營商環境條例》的全面貫徹，房地產領域“放管服”改革的推進，多數城市推出了“互聯網+網簽”服務，采用“網上大廳”模式，建立了集房屋交易、房屋核驗、網簽備案、信用管理等功能于一體的房屋交易監管系統，具備了良好的信息化基礎，并且積極推進使用房屋交易電子合同，利用大數據、人臉識別、電子簽名等技術，加快移動服務端建設，實現了網簽備案掌上辦理，不見面辦理。本設想在此監管系統基礎上增設了房屋區間區域比價功能和稅費預算功能，增加房源對公眾發布模塊，這些為實現真房源提供了可操作性。

6、建立開放安全房屋管理基礎平臺，實現真房源的操作流程、實施保障及結果預測

6.1操作流程

6.1.1注冊登錄房屋管理基礎平臺或軟件應用（APP）完成實名認證。

6.1.2查詢名下房屋并勾選所要租售的房屋。

6.1.3房源校驗包括主體資格校驗及房源信息校驗

6.1.4獲取帶有業務編號的校驗二維碼分級結果，用不同顏色二維碼進行區分。紅色二維碼加載有詳細房屋信息及聯系方式，綠色二維碼加載的內容較概括沒有房主和房源具體坐落。另有三個可編輯區域：價格、房屋圖片信息、授權發布經紀機構。

6.1.5利用平臺提供的區間區域比價及稅費預算功能，借鑒系統給出的價格參考，擬定租售價格。

6.1.6將價格及房屋相關圖片等補充信息編輯進二維碼可編輯區域內，形成正式可發布房源。可選擇在當前平臺上自行發布房源供公眾選擇，也可授權委托經紀機構在公司網站或門店發布房源信息，其中紅色二維碼可作錄入數據庫備查，綠色二維碼必須顯示于所發布房源中，如授權經紀機構發布，需將發布機構名單選入編輯區域。（發布機構名單是平臺篩選的經備案的合法經紀機構）。二維碼所加載的信息會隨著房屋狀況及委托情況的變更而時實更新。

6.1.7房屋承租方或買受人可通過掃描二維碼確認房源的真實性及經紀機構是否有權代理。

6.1.8如果交易已達成，完成網簽備案后，該二維碼自動失效，無法掃描出相關信息，顯示為無效信息。如需進行其他交易，需先撤銷房源，撤銷后二維碼也自動失效。

6.2實施保障

房屋交易管理部門除需提供平臺支持并做好宣傳外，需聯合其他市場監督部門加強對發布房源檢查抽查，確保所有發布房源均為經核驗并經授權發布的真房源。

6.3結果預測

6.3.1便于市場監管，根據經紀機構信用等級標準，進入黑榜的經紀機構將一段時間內無緣進入房源發布備選名錄，無法進行房源發布。

6.3.2實現真房源后，使房源信息更加透明公開，促使經紀機構回歸服務本質，提供更優質精準化的服務。

結語：

公平開放的房屋管理基礎平臺，保證所有發布房源均為經核驗并經授權發布的真房源，極大地解決了監管難題。真實房源對公眾發布，并提供交易資金監管、銀行貸款等配套服務，有利于營造一個穩定、透明、公平、安全，可預期的良好市場環境。

參考文獻：

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