多元化措施全面助推住房租賃市場健康發展

郭偉明

摘要：住房租賃市場作為房地產市場的重要組成部分，在當前加快發展的關鍵時期，必須抓住多主體供給、多渠道保障的發展思路，通過加快建設、拓寬存量房源供應、規范房源管理等措施，提高城市治理水平，構建供需平衡、規范有序、充滿活力的住房租賃市場體系。

關鍵詞：多元化;住房租賃市場;城市發展

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0010-12 收稿日期：2020-05-27

隨著近期中央一系列政策的發布和全國“兩會”的召開，對于發展和完善住房租賃市場體系的呼聲繼續高漲，住房租賃市場正進入歷史上最為關鍵和迫切的發展挑戰期和機遇期，部分城市住房市場已經面臨從購到租、從開發增量到精耕存量、從擁有房產到住有所居的深刻轉型期。只有深刻把握當下的關鍵時期，緊緊把握關鍵措施，實施關鍵步驟，啟動關鍵環節，才能促進住房租賃市場健康穩定發展，助推城市房地產市場有序健康發展。

1深化發展住房租賃市場的認識

中央決策部署和地方出臺政策。5月11日，《中共中央國務院關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》發布，提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這與黨的十九大報告中提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”一脈相承，并且繼續強化了多主體供給、多渠道保障“兩多”的保障措施，繼續強調租購并舉，并把租放到了購之前。自2016年國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發[2016]39號）以來，各地出臺了不少相關政策措施，如北京市發布的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》上海市發布的《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，等等。深刻表明當前社會經濟對發展住房租賃市場的迫切需要，以及多元化發展的必要。

城市發展的內在需要。在住有所居的頂層設計下，發展住房租賃市場具有優化住房供應結構、投人小見效快、避免土地財政依賴和房產資金炒作等一系列優勢，而最根本的是，在一些大城市，特別是特大型城市，對于租賃住房有著旺盛的需求。一是擁有相當規模的存量房源，這些房源位置好、配套佳、交通便利，不管是從充分利用資源，還是產權人獲利的角度，均存在出租的動力;二是城市就業人群需要租賃住房，從高端人才到普通就業人員，特別是新進入城市人群以及暫不具備購房能力人群，均有需求;三是城市中低收人人群對于租賃住房，特別是公租房等保障住房，有著持續而強烈的需求;四是良好的租賃市場發展，可以提高租售比，改變房屋產權人惜租求售的心態，促進房源流轉和居住。

優化住房體系的要求。租賃市場有別于銷售市場的關鍵在于必須改變原有的管理思路，不能重審批、重前置、重處罰，而要重服務、重持續、重規范，通過規范市場秩序，提高服務效率，不斷提升租賃市場的質和量。這與住房租賃市場房源分散、中小中介機構眾多、服務管理對象復雜的特點分不開，也與目前社會轉型期，金融投資機構、住房租賃企業、互聯網公司等多方主體參與租賃市場帶來的機遇與挑戰并存，良莠不齊的局面有密切相關。目前，一些大中型城市隨著土地資源的緊張，必須跨過依靠賣地生財的初級階段，而應通過發展租賃市場、引入人才、舊城改造等理念，挖掘存量資源，做好加減法，不斷提高城市的吸引力。

2推進和完善住房租賃市場的措施和建議

2.1繼續創新租賃房源建設方式

重點在于繼續推進集體建設用地建設租賃住房。2017年原國土資源部、住房和城鄉建設部確定北京、上海、杭州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2019年經地方申請，又原則同意福州、南昌、青島、?？凇①F陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。利用農村集體建設用地建設租賃住房，可以拓展集體土地用途，充分調動集體經濟組織和農民積極性，加快租賃住房供應。鼓勵的措施包括：通過年租制方式優惠供應土地，降低土地供應成本;引入有實力的開發企業或金融機構，與農村集體經濟組織合作，成立股份公司或合資開發的形式，提高開發和運營專業化水平;創新融資方式，通過設立房地產信托投資基金（REITs），吸引社會資金注入，并將所得的租金收入及配套商業收入等按一定比例分配給集體經濟組織和投資者;完善租賃房源戶型，針對不同群體需求，建設從集體宿舍到高端公寓的多類型租賃住房，切實提高房源利用率和居住匹配度。

2.2拓寬社會閑置房源利用渠道

躉租農村富余安置房。在城市郊區及城鄉結合部等區域，結合農村富余房源，由住房租賃企業或政府指定機構，集中租賃后面向中低收人或人才定向配租，加快房源籌措渠道。發展集中租賃平臺。通過金融機構、住房租賃公司等搭建住房租賃平臺，給予資金、信息、服務等方面支持，拓寬出租人出租渠道，方便承租人搜索房源。創新城市住房銀行，加快城市房源流轉，促進職住平衡，如今年5月初，中國建設銀行與廣州、杭州等6個城市簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》，預計在未來3年內，提供不少于1900億元的貸款，合計籌集約80萬套（間）政策性租賃住房，解決上百萬新市民的安居問題。健全非居住建筑改建租賃住房政策。加快廢棄廠房、閑置商辦等非居住建筑改建成租賃住房工作，完善稅費減免政策，降低原有工業或商用水電氣熱等費用標準，規范消防修改技術標準，以居住為導向加強政策銜接和完善。

2.3規范住房租賃市場管理

租賃市場房源分散、自然人居多，部分不良中介機構發布虛假房源信息，拖欠克扣租金押金，亂漲租金，隨意擅自終止合同等行為屢禁不止，還有個別打著互聯網旗號的租賃企業以上市獲利為不良企圖，資金鏈緊繃而不顧其他人利益，不謀求企業長遠發展，導致爆倉門等事件發生。因此有必要充分發揮政府管理部門、行業協會等機構和組織的作用，加強行業監管，加強事前預防，加強事中監控，加強事后反饋，全程服務于租賃行業鏈條，使各個環節穩健運作。一是加強租賃市場監測，根據區域供應、租金變化等情況，及時調整和完善供應管理機制，相應做好盤活存量房源、培育專業化規?；髽I、落實各項財政和金融支持資金等措施，從而穩定租賃市場供需平衡，合理控制租金水平。二是規范管理秩序，嚴格執法監督。定期開展執法檢查，健全投訴處理率和滿意率考核機制，堅持整治中介違法違規行為，嚴查地下室和危房出租、群租房等行為。加大對住房租賃企業規范力度，制定應對租金貸擴張業務、平臺公司爆倉的部門聯動預案，防止苗頭性問題。三是優化租賃服務，加快信息化建設。加強租賃政策的宣傳引導，建立租賃監管服務平臺和租賃業務社會平臺，推進租賃合同網簽備案，加快建立部門和區域聯網的租賃房源基礎數據庫。通過區塊鏈等信息化手段，實現房屋租賃信息的真實性和有效性核驗。四是加快住房租賃立法。住房租賃立法與目前市場現狀及將來的發展趨勢嚴重不相適應，積極推進租賃立法工作，將極大地改變重售輕租的局面，鞏固現有工作成果和提升未來發展預期。租賃立法將涉及土地、金融、財稅、監管等多個方面，直接影響到廣大出租人、承租人和相關服務機構的切身利益，影響城市政治經濟社會的各個方面，意義十分重大。