商業建筑租賃場景下綠色租賃的核心機制及關鍵要點分析

金煜現 朱永杰

摘 要：在商業建筑租賃場景下，業主和租戶之間存在著一定的利益分歧，這使得商業建筑的實際能源效率達不到最優。為了解決這種問題，一部分歐美國家引入綠色租賃的概念，在降低建筑能源消耗的同時實現了業主和租戶的共同受益。本文分析了綠色租賃如何在商業地產租賃實踐中實現人與自然環境的雙贏局面，并從國外的案例中總結了綠色租賃成功實施的關鍵要點。

關鍵詞：綠色租賃? 商業建筑租賃? 節能措施升級

中圖分類號：F274 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）05（b）--03

2006年，澳大利亞政府首次提出了綠色租賃（Green Lease）的概念，發布“國家綠色租賃政策”并規定商業地產租賃必須符合綠色租賃標準。此后，綠色租賃被廣泛運用到世界各地的私營部門，目前被應用于歐美多個國家的商業地產租賃行業[1]，在中國地產租賃行業則屬于較新的概念。綠色租賃通過租賃條款作為提高建筑能源效率的工具，使得業主可以通過綠色租賃把建筑打造成高能效的綠色資產，降低建筑對自然環境的影響。據美國市場轉型研究所統計，綠色租賃在美國商業辦公建筑租賃場景中的應用能夠減少11.4%～22.3%的辦公樓整體能源消耗，每平方英尺平均節省0.51美元的能耗開支[2]，可見綠色租賃對綠色建筑建設、商業建筑租賃乃至整個社會和自然環境都有相當高的價值。

1 商業建筑租賃場景下的委托—代理問題

商業建筑的租賃關系中通常都會存在委托—代理問題，即代理方（租戶）代表委托方（業主）行使一些權力，但在該過程中代理方的行為并沒有充分考慮到委托方的最佳利益。在商業地產租賃場景下，業主和租戶間簽訂的租約條款會決定整個租賃過程中的成本結構，也決定著雙方在商業建筑的節能措施投資和能源耗費中的利益關系，最終導致業主和租戶的利益分歧，阻礙商業建筑物的業主對建筑節能措施的投資。

從業主的角度分析，由于絕大部分商業建筑租賃場景下商業建筑的能源開支由租戶承擔，即使業主對商業建筑進行節能措施升級，其所能帶來的主要回報是租戶的能源開支節省，故業主對商業建筑節能措施的投資行為嚴重缺乏回報，最終導致業主對商業建筑節能措施的投資意愿并不強。從租戶的角度分析，由于節能措施升級帶來的開支節省無法被具體量化，故租戶也不會冒著風險為業主的商業建筑資產進行投資升級。由于業主和租戶都偏向于考慮己方的利益，產生了一定的利益分歧，業主和租戶都認為節能措施投資所能帶來的回報無法彌補成本或回報不透明，因此雙方對商業建筑的節能措施投資都持有保守的態度，商業建筑的能源效率始終離最優狀態有較大差距。

2 綠色租賃的核心機制

綠色租賃是業主和租戶之間達成的若干個條款，附加在傳統商業租賃合同之中，它致力于重新調整傳統租賃條款中的成本結構并改善業主和租戶的利益關系，使得業主和租戶都可以更合理地受惠于節能措施投資，使業主和租戶達成利益一致，在保護自然環境的同時實現業主和租戶的雙贏。

綠色租賃包含的所有內容都圍繞一個核心展開，該核心被稱為成本回收條款，它規定業主對商業建筑的節能措施進行投資后，租戶需要把節能措施升級帶來的能耗費用節省的一部分返還給業主。以圖1為例，租戶能夠從節能措施的升級投資中實現能耗支出的節省，但需要把其中一部分返還給業主，以彌補業主進行節能措施投資時耗費的成本。作為綠色租賃的核心，成本回收條款能夠很大程度上解決業主和租戶間存在的委托—代理問題，并統一租賃雙方從商業建筑的節能措施投資和能源耗費減少中得到的利益回報。

從業主角度分析，由于節能措施投資后能夠根據能耗的減少從租戶方收取一定的資金回報，這種長期回報能夠明顯縮短節能措施投資的成本回報期。同時，商業建筑的能源效率也能夠得到提高，成為價值更高的綠色資產。而業主也可以通過建設綠色建筑來滿足社會責任要求，提高公眾形象。從租戶角度分析，節能措施的投資升級能夠帶來能耗開支的節省，雖然其中有一部分需要返還給業主，但是整體上仍舊能夠降低能耗開支。同時，這些節能措施也有助于提高租戶的空間質量，幫助租戶提高生產力和舒適度。綠色租賃通過這種方式，解決了業主和租戶之間的利益分歧，使雙方能夠從建筑節能措施投資中實現雙贏的局面。

3 綠色租賃成功實施的關鍵要點

3.1 建筑能源效率評價體系的應用

綠色租賃要求將建筑能源績效評價體系應用于業主和承租人之間的綠色協議中，國外應用較多的能源績效評價體系主要有LEED（美國）、BREEAM（英國）、DGNB（德國）、CASBEE（日本）等。對建筑的能源效率進行評估的過程中應充分考慮建筑的老舊程度、建筑的租賃形式、租賃群體的特點等多方面的因素。完善的建筑能源效率評價體系可以幫助業主和租戶客觀地評價建筑物的能源效率等級，并根據能源績效履行合同。同時，對建筑的能源效率進行客觀的評估能夠監督業主以自然環境可持續發展的角度設計并運營該建筑來提高建筑的能源效率，達到評價體系的能源效率標準且獲得認證的建筑能夠在市場上具備更多競爭優勢。

3.2 能源消耗的精準計量

綠色租賃對建筑的各項能源（電、氣、水等）消耗計量有著很高的要求，建筑內的不同區域應盡可能單獨計量。首先，對能耗? ? 進行精準的量化能向成本回收條款的履行提供數據條件。其次，能耗的精準計量也有助于業主和租戶通過統計數據更好地了解節能措施升級給建筑能源效率帶來的提升和節能措施升級給租賃雙方帶來的回報，加強雙方對節能措施投資和能源節省的積極性。因此，對建筑的能源消耗進行精準的計量對綠色租賃的實施過程是至關重要的。

3.3 建筑管理委員會的設立

綠色租賃應設立一個建筑管理委員會，作為租賃雙方溝通、咨詢和保存記錄的方式。建筑管理委員會一般由業主方的能源代表（如建筑經理）和租戶方的能源代表組成。綠色租賃的實質是條款，但綠色租賃的實施是一個過程，業主方和租戶方的良好溝通是綠色租賃成功實施的重要因素。在綠色租賃的實施過程中發生任何與建筑能源效率相關的問題時，業主方和租戶方都可以通過建筑管理委員會進行溝通。設立建筑管理委員會有助于業主和租戶共同履行綠色租賃條款，共同打造綠色建筑，實現節能減排，擔起社會責任。

3.4 能源管理計劃的編制

能源管理計劃應附在綠色租賃條款之后，通常由業主的技術顧問進行編制，需要業主和租戶對其達成一致并共同遵守其規定。能源管理計劃應是一份詳細的文件，明確規定建筑在綠色租賃實施期間內應達成的能源績效目標，以及建筑可持續管理的具體技術要求。明確的能源管理計劃可以指導業主從綠色環保的角度出發去運營、管理建筑，也能指導租戶在使用建筑能源時最大限度地節約能源。詳細的技術要求是最終實現建筑能源績效目標的基礎，編制科學的能源管理計劃是綠色租賃成功實施的前提。

3.5 糾紛解決流程的設計

綠色租賃條款中應設有完善的糾紛解決流程，在業主和租戶履行綠色租賃條款的過程中遇到無法達成統一意見的問題時提供專業的解決方案。糾紛解決流程應詳細規定業主或承租人在另一方不遵守綠色租賃規定的情況下應以何種流程進行調解或上訴。在綠色租賃的實施過程中，若業主和租戶對某個問題無法通過建筑管理委員會的溝通達成一致時，可以通過糾紛流程解決問題。糾紛解決流程能夠使業主和租戶進行風險管理，使得雙方能夠對終止或違反綠色租賃帶來的后果進行正確的預知和反映。

3.6 租戶裝修政策的制定

綠色租賃應包含明確的租戶裝修政策，規定租戶在裝修商業建筑物時必須遵守的規范，確保裝修符合綠色租賃條款規定的能源績效目標。該能源績效目標應結合原有商業建筑設計和租戶的裝修工程共同評估。租戶裝修政策的制定，使得綠色租賃不僅適用于租戶在租賃開始時的商業建筑狀態，也適用于租戶在綠色租賃期間進行建筑裝修或設備升級的情況。租戶裝修政策應確保在綠色租賃的實施期間內，租戶對商業建筑進行裝修、升級工程的情況下商業建筑仍舊能夠達到能源績效目標。

4 結語

綠色租賃在不同的租賃情境下會有不同的實現方式，但通常都會含有成本回收條款，該條款為業主的節能措施投資確保了穩定可靠的回報機制，也使得租戶可以受益于節能措施升級，實現能耗支出的節省。除成本回收條款之外，綠色租賃的實施過程還需要完善的體系支持，主要包括以下幾點：第一，運用成熟的建筑能源效率評價體系評估出建筑的能源效率，幫助租賃雙方客觀地認識建筑物的能源效率狀態。第二，實現建筑能源消耗的數字化精準計量，幫助租賃雙方更好地監控建筑的能源消耗情況，并向成本回收條款提供數據基礎。第三，設立建筑委員會，在綠色租賃實施的過程中為租賃雙方建立溝通平臺，加強業主方和租戶方之間的信息交流。第四，編寫科學的能源管理計劃，詳細規定商業建筑的能源績效目標和技術要求，指導業主對商業建筑的綠色管理，引導租戶在使用建筑的過程中節約能源。第五，設計完善的糾紛解決流程，以在業主和租戶無法通過溝通達成一致時提供專業的解決方案，指導租賃雙方解決糾紛。第六，制定租戶裝修政策以確保綠色租賃實施期間內租戶對商業建筑的裝修和升級不會影響綠色租賃的最終能源績效目標。

綠色租賃能夠改變商業建筑租賃場景中的委托—代理問題下業主和租戶對節能措施投資的保守態度，使得雙方都能在節能措施投資中收益，雙方都愿意接受節能措施升級。因此綠色租賃能夠使商業建筑的業主們從可持續發展的角度出發去設計、運作和管理建筑，能夠減少商業建筑的整體能源消耗，實現業主和租戶的雙贏，同時推進人和自然的和諧共生。

參考文獻

Australian Government-Department of the Environment and Energy. Green Lease Handbook [EB/OL]. https：//www.energy.gov.au/publications/green-lease-handbook， 2012-9/2019-12.

Institude for Market Transformation. Whats in a Green Lease？ –Measuring the Potential Impact of Green Leases in the U.S. Office Sector [EB/OL]. https：//www.imt.org/wp-content/uploads/2018/02/Green_Lease_Impact_Potential.pdf， 2015-03/2019-12.