房地產企業現金流管理存在的問題及對策研究

彭海明

摘 要 房地產開發行業具有開發周期長、資金需求量大、投資風險大的特點，現金流是房地產企業生存和發展的關鍵因素，房地產企業應對高效、合理、安全的現金流提出更高的管理要求。現在部分房地產企業對現金流預算的編制流于形式，現金流管理與業務流程管理脫節。對房地產企業的管理模式、理念進行分析，可以發現，產生上述問題的原因在于財務的職能僅限于反映和監督。現金流管理與業務管理相結合已成為未來現金流管理的發展趨勢。房地產企業財務的職能應逐漸向籌集資源、合理配置資源方向發展。

關鍵詞 房地產企業 現金流 管理

一、前言

現金管理貫穿于房地開發企業經營管理的所有環節，是流動性最強的資產，高效的現金流管理關系到企業的生存與發展。房地產行業是資本密集型行業，與其他行業相比，具有資金需求量大、投資回收期長的特點。房地產行業與其他行業相比面臨著更大的資金風險。本文對房地產企業現金流管理中的預算編制、執行以及現金流管理與業務管理相結合等方面進行探討，旨在提高房地產企業資源的配置效率，提高房地產企業抵御風險的能力。

二、研究房地產企業現金流管理的必要性

現金流是企業運營的“血液”，資金鏈是企業成敗的關鍵因素，現金流在企業決策中占很大比重。因為房地產行業具有資金需求量大、占用時間長、投資風險大等特點，所以現金流成為了企業生存和發展的關鍵。合理、高效、安全地管理現金流是房地產企業經營管理中最重要的任務。

現金流不同于凈利潤，它能更好地反映房地產企業的發展能力和償債能力，體現房地產企業的收益。房地產企業在市場經濟中面臨著巨大的壓力，許多公司經營業績良好但因為現金周轉問題崩潰。現金流是驅動房地產企業前進的基本動力，沒有充足現金流的房地產企業必定失敗。必須作好戰略性的現金流規劃，在經營方面，要優化現金流管理流程，不應獨立進行現金流管理，現金流管理是企業戰略管理和經營管理的重要組成部分。

三、房地產企業在現金流管理中存在的問題

（一）現金流預算管理方面存在缺陷

1.預算編制過程中存在問題。房地產企業的現金流預算是全面預算的一部分，現代企業管理對現金流預算的要求是實現全方位、全過程、全員的預算。現在大部分房地產企業編制現金流預算的主體為財務部門，財務部門僅以過去的數據為基礎，沒有深入了解影響業務的各項因素。此外，財務部門沒有掌握和配置資源的權限，因此現金流預算與業務預算無法融合，財務部門的工作無法滿足業務部門的需要。這也是現金流預算執行難和財務管理受重視的程序遠低于業務管理的根本因素。

企業進行現金流管理的目的是實現企業利益的最大化、企業價值的最大化。現金流信息實現了全流程、全覆蓋，貫穿于企業管理的每個環節。當今社會，金融風險大，企業隨時面臨著資金周轉不暢、無法清償動期債務等風險。因此，企業要生存和發展就必須提高現金管理能力，促進企業的健康發展，發揮企業現金流管理的“自我造血”功能，才能保證“口袋有錢”，才能保證“錢途”無限光明。

2.現金流預算執行不到位。現金流預算的實質是一種控制手段，是為了控制資源和配置資源。現金流預算的編制只是現金流管理的開端，現金流預算的關鍵在于預算的執行。現在大部分房地產企業未設置預算監控機構，現金流預算的控制權一般由財務部門負責。現金流預算的控制手段主要是資金審批和費用控制，其實質是事后控制，缺乏事前對資源的配置控制及事中對資源的使用控制，未設立控制目標，也未建立日常管理控制制度。

（二）現金流管理與業務流程管理脫節

1.融資方面。現在房地產企業的融資主要依靠債權融資，常用抵押貸款、相互擔保貸款、高利貸等高風險、高融資成本的融資方式，在經營過程中很少考慮到自身的融資能力，融資計劃和企業發展計劃分離。企業只有在出現資金缺口時才考慮到融資，沒有融資籌劃的過程，無法結合企業的自身條件選擇科學的融資方式、渠道、規模，只能被動迎合資本市場供給方的要求，導致財務成本過高、資本結構風險過大。

2.投資方面。房地產企業的投資具有一定特性，每個開發項目都是一個完整的投資過程。房地產投資項目具有資金占用時間長、需求量大、風險大等特點。一般房地產開發項目的周期都在2年—5年，在項目開始階段，需要投入大量資金，資金一旦投入便無法收回。現在大部分的房地產企業對開發項目的投資行為缺乏合理規劃，對投資風險無防范措施，對項目后續資金的流入缺少必要的監控機制，導致資金流回不清，降低了資金的利用率。如果后續資金不能及時到位，將給房地產企業帶來滅頂之災，造成無法估量的損失。

四、現金流管理中存在問題的原因

大部分管理者錯誤地認為現金流的管理是財務部門的事情，財務部門就是管“錢”的，“錢”的管理和使用是財務部門的工作。

由于飽受資金之痛，一時間“現金為王”成為房地產企業的救命秘訣，如何使用手中的錢、如何管理好現金流是房地產企業業務增長的關鍵。現金流管理分為日常管理、戰略管理兩個層面，要真正管好現金流，實現企業的戰略目標，必須在組織機構、企業戰略、企業經營管理策略的基礎上，建立管理現金流的全面控制體系。必須明確企業內部各部門的職責、明確各單位的職權，保證現金流管理措施的有效推行。

（一）現金流管理戰略與企業戰略相結合

房地產企業應對市場環境和企業戰略進行分析，確保現金流與市場環境變化相符。根據企業戰略制定相應的融資戰略，實現最優的資本結構，規避財務風險，將現金流管理戰略與企業戰略相結合，可以強化現金流的戰略管理效果，

（二）現金流日常管理與業務管理相結合

現金流管理依賴于業務管理，因為現金流管理過程中存在弊端。首先財務信息具有滯后性，財務部門反映的是已經發生過的經濟業務;其次財務信息具有不完整性，會計憑證僅反映經濟業務的部分信息，無法反映經濟業務的完整情況。所以現金流管理的控制點應向前移，現金流的日常管理應與業務管理相結合。

現金流管理是企業管理工作的一部分，長期以來現金流管理與業務管理脫節或滯后于業務管理，無法發揮其應有的作用。現金流管理應同業務管理相結合，讓財務人員實時參與到具體業務管理中，實現房地產企業財務的高效運行，合理配置資源，發現業務管理中潛在的風險和管理漏洞，健全風險預警機制，加強業務管理，控制成本，保證業務利益的最大化，使財務工作從監管企業的工具變為支持企業發展的力量。

現金流管理并不局限于財務工作，要打通財務部門、戰略管理部門、業務部門的業務壁壘，保證現金流決策的科學性與合理性，提高企業效益，規避經營風險。

五、改進現金流管理工作的建議

（一）改善現金流預算管理的建議

1.重視現金流預算管理。要有效實行現金流預算管理，樹立正確的、科學的預算管理理念，即現金流預算管理是使企業資金資源獲得最佳利用效果的管理模式。現金流預算管理的核心是對企業的業務流、現金流、信息流進行全面整合，對現金流、業務流進行全面的事前規劃，按職權范圍落實到人，由公司管理層組織、協調，由財務部門和各業務部門共同編制現金流預算。公司各部門應轉變觀念、明確職責，由“要我”轉變為“我要”，強化各部門預算管理的自覺意識，培養相關行為習慣，充分發揮員工的主觀能動性。

2.設置預算管理機構。設置預算管理機構，負責現金流預算編制的組織工作，保證現金流預算的權威性，加強對現金流預算管理約束。現金流預算具有控制費用、優化業務流程和調整組織結構等功能，要充分發揮現金流預算的功能，必須設置與之相適應的管理機構，保證現金流預算的有效執行。

3.健全“業財”聯動機制。財務部門作為現金流預算管控的牽頭部門，在現金流預算的編制、執行工作中具有督導責任，同時要與業務部門協調，創造“業財”聯動的工作環境。建立“業財”聯動機制的好處有以下幾點。首先，事前的“內外聯動”預定預算引導現金流預算的控制從“用了算”到“算了用”;其次，事中的“左右聯動”嚴格遵循現金流預算安排工作，可以形成對預算的動態監控，從而協同業務部門實時掌握現金流預算的執行情況，勤檢查、勤溝通，盡早發現并解決問題;再次，事后的“上下聯動”的評價體系，可以及時評價預算的執行情況。可以采用定期、不定期等多種形式，評價預算的執行情況，分析預算異常的原因，并及時同業務部門人員探討、及時解決現金流預測和執行過程中的問題。提高現金流預算編制質量、提高現金流的管理效益、提高現金流的管理效率，使現金流預算管理各環節呈現良性發展態勢。

（二）基于現金流管理的業務流程再造策略

房地產企業的籌資、投資流程會對企業現金流的效率、效益產生重大影響，并最終影響企業的發展。

1.籌資活動流程再造的原則。籌資活動可以為房地產項目提供資金支持，以保證項目的正常運轉。在制定籌資方案時需關注未來現金流及融資靈活性的匹配程度，以保證項目資金的需求。要評估籌資方案的戰略性、經濟性和風險性，分析不同籌資方案的成本，減少籌資成本，規避籌資風險。

2.項目投資流程再造的原則。要根據企業自身的條件謹慎選擇投資項目，對市場進行科學的分析，并提前確定籌資方案，保證項目在發展過程中不會因為資金不足或資金不到位導致建設工期及建設質量受限。企業要按計劃進度投放資金，嚴格控制資金投入的時間、數額，并及時評價項目投資的進展。

3.項目實施流程再造的原則。為提高管理水平，減少資金占用，房地產企業應優化工程流程，加強施工控制管理，依據合同約定劃分責任，減少索賠，嚴格控制工程變更，加大對施工方的監管力度，對施工各環節進行嚴格監督，強加對材料的管理和使用，確保工期及工程質量，有效地控制工程投入。影響房地產企業生存與發展的關鍵因素是利潤和現金流，但其實質還是現金流。對房地產企業的流程進行再造，可以幫助企業獲取現金流，保障企業現金流的暢通。

六、結語

本文就房地產開發公司現金流預算管理和現金流管理與業務管理相結合的問題進行分析研究，認為現金流管理不只是財務部門的責任，要打通企業各部門之前的壁壘，由專門的機構組織企業各部門參與現金流預算的編制，強化現金流預算合理配置資源的功能，使現金流具備可行性、可考核性，將現金流管理同業務管理相結合，提高企業資源的利用效率，提高企業的經濟收益。

房地產行業的競爭還在不斷加劇，現金流已成為企業成敗的關鍵。因此高效、安全地使用現金是任何一家房地產企業在經營和管理過程中，都應重點關注的問題。只有具備獲利能力，高度重視現金流管理，且保持充足的現金流，才能使企業盡可能地規避風險，在競爭中處于不敗之地。才能提高現金流管理的水平，提高公司的經營創現能力，建立多元化的籌資體系，實現企業的戰略發展目標，保證企業的生存和發展。

（作者單位為吉林市光明房地產開發有限公司）

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