PPP養(yǎng)老地產(chǎn)項目現(xiàn)狀研究

楊玥

摘 要：傳統(tǒng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要依靠政府社會養(yǎng)老金的劃撥和政府財政支出預算取得融資來源。隨著中國人口老齡化問題加劇，中國居民人均可支配收入和消費支出情況平穩(wěn)提升，老齡人口對養(yǎng)老生活品質(zhì)提升的需求日益增加。銀發(fā)消費市場的潛力巨大，勢必吸引資本關(guān)注，從經(jīng)濟制度角度分析，PPP模式恰可以助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的混合所有制發(fā)展，而混合所有制有助于提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給側(cè)質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) PPP模式

一、研究背景

（一）我國的養(yǎng)老模式

對于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，政府通過購買養(yǎng)老服務可以部分解決需求缺口問題，這部分主要是和非營利組織合作，針對基礎養(yǎng)老服務。傳統(tǒng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要依靠政府社會養(yǎng)老金的劃撥和政府財政支出預算取得融資來源。隨著中國人口老齡化問題加劇，中國居民人均可支配收入和消費支出情況平穩(wěn)提升，老齡人口對養(yǎng)老生活品質(zhì)提升的需求日益增加。尤其是上海這樣的超一線城市，基礎性的養(yǎng)老服務已經(jīng)無法全面滿足老齡群體的需求，而非盈利性質(zhì)的社會組織也受限于自身的能力，無法提供市場所需的服務。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式可以分為三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老。近年來，政府不斷加大對居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的投入，但存在著養(yǎng)老配套設施服務無法滿足老人多樣化需求的問題。同時對于機構(gòu)養(yǎng)老，政府也依然是主導地位。目前“養(yǎng)老機構(gòu)以公辦為主，民間資本的參與度不夠高，市場上養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老床位數(shù)量供給上存在較大的缺口”

（二）銀發(fā)市場前瞻

銀發(fā)消費市場的潛力巨大，勢必吸引資本關(guān)注，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)與布局養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)，其中包括綠城、保利、萬科等。社會資金相比于政府資金更為靈活，為養(yǎng)老地產(chǎn)注入活力。但是，市場上優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目鳳毛麟角。究其原因，我們發(fā)現(xiàn)以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，盈利性的社會組織及企業(yè)面臨前期融資難及運營中的資金平衡難的困局。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項目運作PPP模式興起。其中常見的BOT模式，可以達到政府、投資商、老年消費群體的“共贏”局面。

從經(jīng)濟制度角度分析，PPP模式恰可以助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的混合所有制發(fā)展，而混合所有制有助于提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給側(cè)質(zhì)量。宏觀層面，發(fā)揮非公有制資本優(yōu)勢，在市場價格機制的引導下，與公有制養(yǎng)老機構(gòu)、混合所有制養(yǎng)老機構(gòu)形成相互競爭的市場格局，激勵市場主體努力追求產(chǎn)品服務創(chuàng)新，改進供給側(cè)質(zhì)量。微觀層面，混合所有制強調(diào)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)的多元化與共享，風險共擔，收益共享。發(fā)展混合所有制養(yǎng)老機構(gòu)，有助于將公有制與非公有制資本相結(jié)合，發(fā)揮各自比較優(yōu)勢，實現(xiàn)高效互融，提升養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展質(zhì)量。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)項目是否圍繞著PPP模式有效展開了呢？近兩年P(guān)PP項目數(shù)量明顯降低，成功落地的項目數(shù)不多，其中的養(yǎng)老項目，則更是稀缺。養(yǎng)老項目PPP模式的落地情況，社會組織申請PPP項目會遇到哪些問題，政府審核以及政府和盈利性社會組織或企業(yè)合作瓶頸，這些問題目前未得到實證研究的支持。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)研究現(xiàn)狀

（一）國外對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究

20 世紀七八十年代時，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興概念，為了滿足市場日益增長的特定需求，率先進入老齡化問題較嚴峻的經(jīng)濟發(fā)達國家。學者普遍認為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種復合地產(chǎn)，其本身賣的卻并非地產(chǎn)，而是一種服務，其真正的增值點就是養(yǎng)老服務，認為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種特殊項目，具有其獨特的居住、服務、保障以及逆向融資等功能，將養(yǎng)老主題融合在了地產(chǎn)開發(fā)中，并總結(jié)了養(yǎng)老地產(chǎn)的特征。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)和發(fā)展方向，在國外已有較為成熟的運作模式，而在中國還屬于起步探索階段。目前國外在這方面的研究主要是集中在分析養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式和融資模式相關(guān)的研究非常多。

（二）國內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究

中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展目前仍處于起步階段，各方面發(fā)展均不成熟。鑒于中國的政策環(huán)境以及經(jīng)濟環(huán)境，養(yǎng)老地產(chǎn)具有“朝陽產(chǎn)業(yè)”發(fā)展愿景。傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目，試圖從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。但學者研究發(fā)現(xiàn)，基于我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，大部分老齡群體偏向于選擇居家養(yǎng)老，僅很少部分選擇社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老。學者做了很多這方便的實證調(diào)研，主要原因是市場上的養(yǎng)老產(chǎn)品市場內(nèi)細分不足，以基礎的養(yǎng)老服務為主。學者對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要包括對養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵的研究、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及問題研究，以及對策研究和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)實踐研究幾部分，集中討論養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題和應對之策。

三、PPP養(yǎng)老地產(chǎn)項目

（一）如何定義

迄今，關(guān)于PPP尚未有權(quán)威定義，但基于理論研究成果和豐富的 PPP項目實踐，各國對PPP的科學內(nèi)涵解釋求同存異。葉曉甦（2017）對國內(nèi)外PPP項目定義概念內(nèi)涵做了梳理。一般認為PPP是政府和私人組織為了提供某種公共產(chǎn)品和服務而形成的合作伙伴關(guān)系。國外學者同時強調(diào)且認為PPP項目公私合作的實現(xiàn)，需要有長期的、有效的公共政策或制度的規(guī)范。明晰公共部門和私人部門合作基礎是基于共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及合作期間的資源配置、風險分擔和利益共享，實現(xiàn)公共項目理想的政策結(jié)果。國內(nèi)學者強調(diào)關(guān)于項目全生命期關(guān)系性契約的合作伙伴、融資、建設和經(jīng)營管理模式。

（二）對PPP養(yǎng)老地產(chǎn)的研究

1.運營模式

目前國外PPP融資運用到養(yǎng)老地產(chǎn)方面的項目比較少，學者認為這種情況的出現(xiàn)是與國家的政治、經(jīng)濟、文化習俗等一些因素密不可分的。國外發(fā)達國家養(yǎng)老服務體系的一個顯著特點就是“先富后老”，所以開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有著十分寬松的融資環(huán)境，融資渠道寬，融資難度較低。國外PPP大都集中在公共基礎設施的建設上，以英、法、美、澳為代表的發(fā)達國家，經(jīng)濟法律條件比較成熟，政策也很完善，所以政府對PPP（BOT） 項目的投資管理方式都比較成熟，運作穩(wěn)定，多數(shù) BOT 融資項目都很成功，且在持續(xù)運營中。