物業公司競相上市 行業集中度料提升

徐遠

12月19日物業公司保利物業、時代鄰里集中登陸港交所，物業板塊上市步伐加快。今年港股持續調整，但物業板塊逆市上揚，多只物業股股價翻番。

物業股是“順周期扶搖而上的藍海板塊”。業內人士認為，目前龍頭物管公司2020年PE大多在20-30倍區間，考慮到未來兩年規模和業績增速可觀、政策面持續友善、社區增值服務仍有挖掘空間等因素，物業板塊具備相當投資價值。同時，當前物業行業集中度還較低，隨著物業企業上市數量提升，主流企業競爭優勢進一步顯現，行業集中度將持續提升。

上市步伐加快

12月19日，兩家物業公司——保利地產旗下保利物業、時代中國控股旗下時代鄰里在港交所主板掛牌上市，同日登陸資本市場。

公開資料顯示，截至6月30日，保利物業合同管理總面積達4.55億平方米，遍布全國27個省份的148個城市，在管面積2.6億平方米，共管理846個物業，包括565個住宅小區及281個非住宅物業。除物業管理服務外，保利物業還提供其他增值服務。

時代鄰里介紹，公司自1998年成立以來，已在廣東、湖南、廣西、河北、四川、貴州、浙江等多個省份布局，現已發展成集物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、智能化工程服務、電梯服務、市政環衛服務為一體的綜合物業管理服務提供商。截至目前，時代鄰里擁有在管項目共計223個，合約面積逾5710萬平方米。2016年至2019年期間，凈利潤年復合增長率達83.4%。

截至目前，已有22家物業公司登陸資本市場。2014年彩生活港股上市，成為首個上市的物業公司，2014年到2017年期間，除彩生活外，還有中海物業、綠城服務等4家物業公司陸續在香港上市。

2018年開始，物業公司上市步伐加快。當年年初，A股誕生首家物業上市公司南都物業，隨后新大正等物業公司陸續在A股上市。碧桂園服務、佳兆業美好等物業公司相繼在港股上市。截至目前，2018年以來上市的物業公司已達17家。此外，還有寶龍商業、開元物業等多家物業公司正在排隊等待上市。

廣州某物業公司高管表示，在房地產行業進入存量時代后，地產公司增速放緩，拆分物業公司上市是房企拓展產業鏈，拓寬融資渠道的突破口。同時，物業市場空間廣闊，未來物業公司上市的熱度料將持續。

多家公司市值超百億港元

從股價表現看，物業板塊成為市場上的新晉熱門，尤其是在港股市場，在今年港股持續調整的背景下，但物業股逆勢上揚，普遍上漲。截至12月19日，港股市場上今年已有新城悅服務、永升生活服務、雅生活服務、佳兆業美好等6只物業股股價漲幅翻番。

同時，多家物業公司市值超過百億港元。截至12月19日，行業龍頭碧桂園服務市值高達698.06億港元，雅生活服務、保利物業、綠城服務、中海物業市值分別達353.33億港元、241.87億港元、223.96億港元、165.66億港元。其中，綠城服務223.96億港元的市值甚至超過了關聯房企綠城中國188.44億港元的市值。

物業板塊受到資本追捧或是因為其廣闊的發展前景。川財證券認為，物管行業作為房地產開發鏈條的后周期節點，市場增量滯后于商品房新開工及銷售情況，2016年我國商品房銷量增速達22.5%，2017年實現銷售面積16.94億平方米，2018年在高基數效應下，銷量依然實現1.3%的正增長，對應2016年-2018年的銷售規模，未來兩年物管行業將進入高速擴張期。同時，截至2018年末，我國城鎮化率較美、日等發達國家至少具備20%的提升空間，隨著區域性經濟的崛起，保守估計2021年-2030年商品房年均需求中樞逐漸回歸至9億-10億平方米的合理水平，行業規模、業績想象空間巨大，物業板塊將成為“順周期扶搖而上的藍海板塊”。

東北證券也指出，目前龍頭物管公司2020年PE大多在20-30倍區間，考慮到未來兩年規模、業績增速可觀、政策面持續友善、社區增值服務仍有挖掘空間等因素，物業板塊仍具備相當的投資價值。

龍頭企業優勢凸顯

在行業成長性高的同時，當前物業行業集中度還較低。中指院數據顯示，按照2018年末在管數據計算，前三大物業公司的市占率約為3.5%，前十大物業公司的市占率約為11.4%，前百大物業公司的市占率約為38.9%。截至2018年底，百強物業公司平均在管面積為3718萬平方米，同比提升17.52%;前十大物管公司在管面積均值達2.39億平方米，市場份額由11.06%上升至11.35%，行業保持向龍頭集中的趨勢。

光大證券表示，隨著物業服務企業上市數量迅速提升，主流企業競爭優勢進一步顯現。上市物業公司融資目的顯示，前兩大用途分為收并購擴大業務范圍和APP平臺建設，資本加持將進一步擴大主流企業的競爭優勢。主流房企擁有較高的品牌知名度和美譽度，在管面積規模較大、客戶基礎扎實、資本實力雄厚，除了能通過規模效應做大基礎展務，也能為培育高毛利率的增值展務提供土壤。數據顯示，頭部企業如碧桂園服務、綠城服務等，增值展務占營收比重顯著高于AH上市企業及百強企業平均水平。

東北證券還指出，背靠龍頭房企的物管公司因強確定性而備受資本市場青睞。2019年上半年，背靠龍頭開發商的物管公司其在管面積大多獲明顯增長，而合同面積的增速更是高于在管面積，未來利潤無承壓。（來源： 中國證券報）