化危為機，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
——“疫情防控背景下房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”研討會綜述

（整理：周明）

5月14日下午，由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會主辦，《上海房地》編輯部、上海師范大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心、華東師范大學房地產(chǎn)與城市管理政策研究工作室、上海市房地產(chǎn)科學研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所四家單位承辦的“疫情防控背景下房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展研討會暨2020年《上海房地》作者座談會”，以網(wǎng)絡會議的形式召開，這是在疫情防控、保持社交距離的情況下利用網(wǎng)絡視頻技術進行學術研討和交流學習的一次嘗試。

上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會會長、《上海房地》編委會主任沈正超在會議開始時致辭，上海師范大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任、《上海房地》副主編崔光燦，上海市房地產(chǎn)科學研究院副院長、《上海房地》主編嚴榮分別主持了主題發(fā)言和作者圓桌討論，上海師范大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心教授杜雪君、同策房地產(chǎn)咨詢股份有限公司研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)、V領地研究院院長胡峰、上海城方租賃住房運營管理有限公司副總經(jīng)理沈皓彬、58同城安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波、上海銳翔上房物業(yè)管理有限公司董事長張圣哲六位嘉賓，分別作了“疫情防控背景下的土地交易市場現(xiàn)狀與趨勢”、“2020年疫情影響下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢”、“疫情防控背景下長租公寓機遇與挑戰(zhàn)”、“疫情防控背景下租賃住房運營”、“疫情防控背景下房地產(chǎn)信息平臺發(fā)展”、“疫情防控下物業(yè)服務企業(yè)的挑戰(zhàn)與機遇”專題演講。華東師范大學房地產(chǎn)與城市管理政策研究工作室負責人胡金星、上海市房地產(chǎn)科學研究院經(jīng)濟所黃程棟分別就工作室研究選題和疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響作了介紹。

一、 疫情對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

（一）歷史上疫情和危機所產(chǎn)生的影響

1. 2008年全球金融危機對房地產(chǎn)市場的影響。中國通過4萬億元刺激計劃和加大基礎設施建設投入，利用土地和資金這一重要的政策工具，支撐當時的經(jīng)濟發(fā)展，其正向影響十分明顯。但其帶來2009年房地產(chǎn)價格大幅攀升的負向效應，很多城市房地產(chǎn)價格直接上升了70%-80%。

2. 2003年SARS疫情對香港房地產(chǎn)市場的影響。數(shù)據(jù)表明，雖然其對成交量的影響比較明顯，但其對房地產(chǎn)價格的影響不大，價格下降其實不到2%。

3. 1854年英國倫敦蘇活區(qū)寬街霍亂疫情的影響。短期影響：十年內(nèi)該區(qū)域房屋租金下降了11%-13%；疫情后，居民遷移率比區(qū)外高9.4%。長期影響：區(qū)內(nèi)貧困發(fā)生率增加了10%，中產(chǎn)階級產(chǎn)生率低于20%；百年來該區(qū)域租金下滑趨勢未有收斂。

（二）新冠疫情對房地產(chǎn)市場的影響

1. 經(jīng)濟基本面。應該關注幾個關鍵方面：第一，影響非常大的“三限”政策是否會有調(diào)整；第二，全裝修房的崛起以及個人對住宅質(zhì)量偏好的加??；第三，回歸理性，包括消費者、開發(fā)商和土地市場。

利用數(shù)據(jù)分析全國的整體情況。今年1月份同期的數(shù)據(jù)變化不是太明顯，還呈現(xiàn)出小幅上漲的趨勢。但是1月23號武漢“封城”之后至4月份，疫情對市場成交量的影響比較大，較去年同期下降4-6個百分點，5月份市場恢復正常。此外，影響還表現(xiàn)為區(qū)域之間的差異性，隨著5月的到來，市場人氣基本上恢復到去年同期的水平。

2.政策層面。中央政策和地方政策兩者是不一樣的。中央政策，始終貫徹“黨的十九大”之后“房住不炒”和“三穩(wěn)”的政策基調(diào)。針對這次疫情，中央政治局會議一直在強調(diào)“房住不炒”的基調(diào)，所以“房住不炒”和“三穩(wěn)”政策在未來將會延續(xù)相當長的一段時間。當然中央和地方政府也可能根據(jù)實際情況出臺放松房地產(chǎn)市場調(diào)控的一些政策。從地方政策來看，疫情影響下整體經(jīng)濟處于下行趨勢，往往采取“經(jīng)濟動力不夠房地產(chǎn)業(yè)來湊”的政策，頻頻地觸碰房地產(chǎn)市場調(diào)控的底線。地方政府出臺的一些政策，不管是土地還是投融資方面，主要是對供給端的支持，對需求端是很少觸碰的，因而企業(yè)有了見縫插針的機會。

當前疫情還沒有完全解除，現(xiàn)在大多數(shù)城市像KTV、影院等聚眾性的娛樂場所還沒有完全開放。一旦需求端的政策松動，就會造成售樓處短時間內(nèi)人員大量聚集，不利于疫情防控，所以不管是基于房價調(diào)控的壓力，還是為應對疫情，當前的時間點都不是可以放松需求端調(diào)控的時間點。

3.土地市場。數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月全國主要城市土地市場成交量有所下降，但下降的百分比維持在個位數(shù)，成交價格與去年同期相比有所提升，而溢價率數(shù)據(jù)下降是明顯的，土地市場呈現(xiàn)前期低迷后期增高的現(xiàn)象。目前土地市場的城市分化非常明顯，一線城市土地市場還是異?；馃?，但中小城市、中西部地區(qū)土地市場受疫情影響較大。像北京、上海、廣州等城市，雖然受疫情影響土地成交的面積有所下降，但是土地出讓價格依然較高。從今年的土地市場整體情況來看，在疫情得到有效控制的背景下，各地土地市場又“火爆”起來。這基于兩個原因：一是推出的地塊位置好，價格合理；二是融資環(huán)境整體比較寬松。

4.房價。今年房價上漲的壓力還是比較大的。第一，盡管中央一直強調(diào)“房住不炒”，在執(zhí)行限價政策比較嚴格的城市，每年允許有2-5個百分點的平均房價漲幅空間，所以未來房價的上漲壓力比較大，而且受疫情影響，所有的政策都趨于寬松。第二，今年又出了一些高價地，這種結構性的拉動也會造成房價的上漲。

5.區(qū)域分化。華南、華中區(qū)域可能會率先回暖，至少現(xiàn)在其月度、周度成交量已經(jīng)恢復到疫情前的水平；中西部區(qū)域以及東北區(qū)域情況不是太樂觀，尤其是三、四線城市會受購買力外遷的影響，人們對城市管理應急配套提出了更高的要求，可能更愿意遷移到一、二線核心城市，所以在人口凈流出的區(qū)域，房地產(chǎn)市場下行壓力還是比較大。

6.房地產(chǎn)企業(yè)。整體而言，房企今年面臨的融資環(huán)境還是比較寬松的。在房地產(chǎn)行業(yè)里也會出現(xiàn)強強聯(lián)合的趨勢，通過企業(yè)的互相參股或者并購的模式進行，企業(yè)規(guī)?；臄U張步伐始終停不下來。中小企業(yè)面臨的形勢比較嚴峻，可能被并購，或者倒閉。今年房企的債務壓力比較大，由于上一輪嚴控房企融資，企業(yè)好多項目是靠發(fā)債融資的。據(jù)統(tǒng)計，今年有近1.46萬億元的到期債務，到明年還有近1.4萬億元的到期債務，所以企業(yè)的資金壓力還是比較大的。

二、 對防控疫情采取的措施

（一）社區(qū)的群防群控發(fā)揮了非常關鍵的作用

租賃房社區(qū)與商品房社區(qū)不一樣，它具有人口流動性大、人員結構相對復雜的特點，一旦防控或者防護不力，疫情的蔓延可能會比較嚴重。租賃房社區(qū)主要采取了三條措施防控疫情：

第一，社區(qū)疫情防控機制，包括守住社區(qū)大門、管好人員、控好社區(qū)的關鍵點等。

第二，“3+2”應急機制，即一套應急預案、一本防控手冊、一支應急隊伍，企業(yè)內(nèi)外部形成兩面的扇形防控。

第三，與街道居委、派出所和防疫部門形成社區(qū)宣傳、實時監(jiān)測、全面的社區(qū)消毒、全面的值守四層防護體系。

（二）集中式公寓社區(qū)疫情防控

集中式公寓這樣的細分市場領域，其最大的優(yōu)勢在于降低運營管理成本，社區(qū)的功能豐富多樣。在此次疫情防控中，集中式公寓社區(qū)能做到早準備、早宣傳、早預防、早落實。首先,制定關于疫情防控的管理制度，包括防控管理辦法、應急預案、獎懲辦法、工作流程等。一線社區(qū)設立社長，作為第一責任人與社區(qū)防控應急小組對接。具體的工作舉措如下：

第一，以人防為重點，抓好“三嚴”，即嚴格的工區(qū)防護、嚴控人員的流動、嚴密的隔離措施。

第二，以技防為手段，通過智能化設備來嚴格把控“三道關”，即日常的監(jiān)控關、返回人員的進入關、人員的出門關。

（三）加強監(jiān)督

每個社區(qū)都要把當天的消殺工作、登記工作的視頻或者照片上傳到管理部門。各個部門或者防控工作小組要各司其責，不間斷地去社區(qū)進行抽查和指導，做到萬無一失。社區(qū)與當?shù)氐恼O(jiān)管部門及時做好信息溝通工作，跟上海陽光基金會和醫(yī)療機構合作，邀請專業(yè)人士推出心理咨詢熱線，緩解租戶的精神焦慮?；旧蠈崿F(xiàn)三級防控，從組織保障、規(guī)章制度、防控措施、租戶關懷、安全復工五個維度來全面推動防疫服務工作。

（四）租賃房社區(qū)防疫的經(jīng)驗和教訓

第一，租賃房社區(qū)里居住的絕大部分是外地租客，且存在一些轉(zhuǎn)租情況，因此，要摸清承租人的真實情況，加強社區(qū)居民身份的識別和統(tǒng)計。

第二，在應對突發(fā)性的公共衛(wèi)生安全危機時，社區(qū)的人員準備和物資都要充足。

三、 房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)與機遇

（一）面對的挑戰(zhàn)

首先，從企業(yè)層面看，物業(yè)服務企業(yè)沒有被納入生活服務類企業(yè)，不能免征增值稅；物業(yè)服務企業(yè)也沒有被納入社區(qū)疫情防控體系，很難獲得政府統(tǒng)一調(diào)配的物資。雖然政府和業(yè)主都希望企業(yè)能夠承擔更大責任，但物業(yè)服務企業(yè)確實面臨防疫成本核算問題。

其次，這場疫情是對物業(yè)服務企業(yè)應急響應能力、服務品質(zhì)、資源配置和新技術應用等諸方面的一次綜合考驗。

再次，在全社會面臨突如其來的危機時，物業(yè)服務企業(yè)確實要有擔當，但物業(yè)服務企業(yè)是市場化的，不可以不計成本的運作。

(二)長租公寓或者租賃行業(yè)面對的挑戰(zhàn)

首先是空置率的上升造成運營成本、運營壓力的增加。這次疫情爆發(fā)在一季度，也是傳統(tǒng)的租賃旺季，但受人口遷移規(guī)模的影響，租賃需求一直比較平穩(wěn)。其次是面臨租金收入減少、房租成本剛性“兩頭難”的局面。因為老客戶在流失，新客戶的需求又沒有辦法快速地填補進來，所以經(jīng)營收入銳減。第三是因為疫情，社區(qū)需要很多物資，再加上相關人員的隔離，額外的支出很多。

今年一季度，包括進入四五月份以來，整個長租公寓的租金不增反降，企業(yè)大多選擇用降價促銷手段來快速地增加出租率，旺季能否如約而至，現(xiàn)在看來不是那么樂觀。

（三）如何把握機遇。

首先，物業(yè)服務企業(yè)應該清醒地認識到自身的幸運，不是每一個行業(yè)都能夠在這場疫情面前穩(wěn)住陣腳。物業(yè)服務行業(yè)是一個抗經(jīng)濟周期性影響和突發(fā)事件風險能力很強的行業(yè)?？傮w來看，物業(yè)服務企業(yè)因疫情遭受的損失還是比較可控的。物業(yè)服務行業(yè)在社區(qū)治理和公共衛(wèi)生事件應對中所體現(xiàn)出的價值得到了肯定。疫情之后物業(yè)服務行業(yè)會迎來更廣闊的發(fā)展空間。

其次，抓住客戶、政府、社會對物業(yè)服務價值產(chǎn)生認同的機遇，更好地建立起客戶的黏性，優(yōu)化彼此之間的依存關系，改善行業(yè)形象，贏取更多的服務內(nèi)容和有價值的合約。未來物業(yè)服務行業(yè)有機會構建新的行業(yè)邊界，可以依據(jù)商業(yè)規(guī)則使服務外展。

再次，行業(yè)自身還需要努力。以互聯(lián)網(wǎng)科技新技術為支撐，及早抓住機遇。在即將失去人口紅利的時代，充分利用智能機器人、互聯(lián)網(wǎng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)等新技術、新設備。

四、疫情防控背景下房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.對長租公寓行業(yè)發(fā)展的建議：建立行業(yè)信用評價體系，讓更加規(guī)范、更加優(yōu)質(zhì)的企業(yè)加入，運用信用管理和市場化機制來實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

2. 對網(wǎng)上中介的建議：在5G時代，樓盤推薦更多是在線上實現(xiàn)，VR售樓處用視頻直播方式傳遞信息，將成為一種趨勢。

3.對社區(qū)及物業(yè)管理的建議：第一，構建由市、區(qū)、街道延伸到社區(qū)的信息傳導四級聯(lián)動體系。第二，有效地應用智能化手段進行應急管理。社區(qū)應能夠通過更為數(shù)字化智能化的手段進行管理。第三，積極打造租賃房社區(qū)的發(fā)展模式，為社區(qū)更多地提供一些生活化的服務場景和配套設施。第四，積極考慮平戰(zhàn)結合的租賃房社區(qū)管理。在租賃房社區(qū)配套設施的建設中，積極探索災備設施的建設和改造。