買房需要關注居住權

從事房產類業務多年的蔡思斌認為，與房子相關的內容中，民法典中居住權的相關約定也非常重要。

民法典規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

“過去房產交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃，民法典生效后，還應當查詢是否存在居住權。居住權設立之后，即便房產在居住權年限內被原所有權人轉手賣掉，買家事后獲得不動產證、拿到所有權，但此時買家取得所有權并非完整的，無法對抗已設立的居住權，無權趕走居住權人，類似于‘買賣不破租賃。”蔡思斌說，設立了居住權的房屋流通屬性和價值將大打折扣，購房者甚至可能是花錢買了一套“無法使用”的房子，因此，民法典實施后，購買房屋一定要前往不動產登記機構查明所購房屋是否存在居住權登記。

除此之外，蔡思斌認為，居住權的制度設計可能有助于保護租戶的利益。不少房東往往會隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂居住權合同，設立與租賃年限同等時間的居住權，將進一步保障租客的權益。這樣即便房東想漲租金解除租賃合同，但如果居住權期限未滿，租賃合同解除后，房東也無法再次出租獲利。

（摘自《新京報》）