淺談不動產相鄰權法律保護

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家住南京市鼓樓區某小區的一對80 歲的夫婦，其所住房屋建于上世紀70 年代初，老兩口住在此處已有近50 年，與鄰居相處和睦。2018 年7 月的一天，老兩口發現衛生間屋頂漏水，隨即找到樓上住戶。樓上住戶認為下水道不屬于自己所有，不愿意進行維修。老兩口沒有精力與能力進行維修，后找到街道、社區求助，得到的答復是樓上的住戶剛搬來，沒有戶籍登記，不屬于本社區管轄。老兩口經過一年的奔波，衛生間漏水問題也沒有得到解決，于是請求社區調解員調解，被告知社區調解員沒有管轄權，無受理依據，建議到法院訴訟。

2019 年7 月，老兩口向鼓樓區人民法院提起訴訟。法院受案后，樓上住戶作為被告，堅持認為是買入他人房屋，搬來后沒有對房屋進行改建裝修，衛生間下水管不屬于自己的產權，漏水與其無關。法院調解一時處于僵局。承辦法官與原告代理人來到現場，查勘房屋結構、衛生間下水管的走向，發現漏水的原因是：衛生間的下水管是鑄鐵材料，長期受潮，年久老化，鑄鐵本身出現砂眼滲水。

本案涉及的衛生間漏水，雖說不是人為所致，但給相鄰方的原告生活帶來嚴重困難和不便，原告請求被告維修，應在情理之中，但被告一再堅持自己無義務維修。法官現場向被告釋明，滲漏的下水管在樓上衛生間，位于樓上住戶的專用部位，屬于被告一方使用，被告負有保障安全使用的義務，現在使用中發生了有損相鄰方（樓下）的利益，應負有維修的義務。被告同意進行維修，對出現滲漏點的排水管進行更換處理，解決漏水問題，排除今后的安全（漏水）隱患。原告為查勘漏水時拆除衛生間的天花板，需要再行安裝，在法官的主持下，由被告為原告恢復了衛生間的天花板安裝。安裝后，天花板仍存在一定的瑕疵，法院為此作出判決，由被告適當賠償原告50 元的損失費。

人們日常生活中碰到的不動產相鄰權糾紛往往涉及在對房屋的維修、改造中發生的對相對方的物權損害，對老城區舊房使用中發生不動產相鄰權損害也逐漸顯露。舊房建筑設施的老化、建筑材料質量過期，特別是隱蔽在房屋墻體內的管道、線路等年久失修，不僅存在一定的安全隱患，還會妨害相鄰權人。以上案例啟示我們：不動產相鄰權益的維護就在我們身邊，當不動產相鄰權受到損害或者存在危險時，要了解有關的法律規定，做到依法維權。

在我國物權法生效之前，《民法通則》第八十三條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、采光等方面的相鄰關系。現行《物權法》對此規定更為明確。根據《物權法》第三十五條規定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨礙或者消除危險，該規定包含了兩層含義：一是物權受到損害時，物權人有權請求相對人為一定行為或者不為一定行為，防止妨害、消除存在的危險以避免損害的發生；二是排除妨礙、消除危險是物權保護的基本形式，與《民法通則》第一百三十四條規定的排除妨礙、停止侵害、消除危險、恢復原狀、修理、重作、更換等承擔民事責任方式相一致。有了明確的法律規定，處理不動產相鄰權關系有法可依。