房產(chǎn)代持常見糾紛處理實務(wù)分析與立法建議

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)代持 產(chǎn)權(quán)人 實際出資人

作者簡介：鄭平，廣東廣和律師事務(wù)所，合伙人律師。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.112

一、司法實踐中常見的房產(chǎn)代持糾紛案件的法律分析

實踐中常見的代持糾紛有：代持人否認(rèn)存在代持關(guān)系，拒絕交回代持房產(chǎn);代持人對外舉債未償還，導(dǎo)致房產(chǎn)被查封、拍賣，損害出資人利益的糾紛;代持人否認(rèn)存在代持關(guān)系，擅自處分房產(chǎn)（如出售、抵押、租賃等事實上或法律上處分的行為）糾紛;出資人未及時償還房貸或者其他以代持房產(chǎn)為抵押物的貸款，導(dǎo)致代持人被銀行起訴。

（一）關(guān)于代持人否認(rèn)代持關(guān)系，將代持房產(chǎn)據(jù)為己有的案件處理

根據(jù)《物權(quán)法》第十七條，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，不動產(chǎn)的權(quán)屬情況應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

不動產(chǎn)物權(quán)原則上以登記為準(zhǔn)。房產(chǎn)代持協(xié)議實際上是代持人與實際出資人之間的債權(quán)合意，其效力主要體現(xiàn)在對內(nèi)的效力上，對外不具有物權(quán)效力，不能直接引起物權(quán)變動。如果名義代持人否認(rèn)存在代持關(guān)系，拒絕交回代持房產(chǎn)，出資人可以依據(jù)雙方簽訂的代持協(xié)議及其他付款憑證等證據(jù)材料向法院提起確權(quán)之訴，要求確認(rèn)代持房產(chǎn)歸出資人所有。

應(yīng)當(dāng)注意的是，對于實行限購令的城市（北京、上海、深圳等），人民法院通常會要求請求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的原告打印一份無房證明或者其他根據(jù)當(dāng)?shù)叵拶徴咴试S擁有爭議房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明。如果原告無法提供上述證明，即所有權(quán)轉(zhuǎn)移事實上無法履行，法院不會支持確權(quán)。比如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

因此，沒有購房名額的出資人只能請求人民法院準(zhǔn)予解除委托購房關(guān)系，判決代持人返還購房款及賠償損失。

（二）關(guān)于代持人因個人債務(wù)被其他債權(quán)人查封房產(chǎn)的案件處理

已登記的不動產(chǎn)，人民法院按照不動產(chǎn)登記簿判斷權(quán)利人。如果代持人因外債違約導(dǎo)致代持房產(chǎn)被司法查封，或者代持人與他人虛構(gòu)債務(wù)惡意導(dǎo)致代持房產(chǎn)被人民法院查封，即使實際出資人以案外人的身份向執(zhí)行局提出執(zhí)行異議并提供房產(chǎn)代持協(xié)議等相關(guān)證據(jù)證明房產(chǎn)不屬于代持人所有的事實，要求解除查封的，基本上是被人民法院駁回訴訟請求。如果異議人再提起執(zhí)行異議之訴，通常也會被駁回訴訟請求。

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》第二十六條規(guī)定：“審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理;當(dāng)事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件;在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。”司法實踐中，人民法院審理確權(quán)糾紛的案件前一定會讓原告提交涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記信息（包括產(chǎn)權(quán)人情況、抵押情況和查封情況），對于已經(jīng)被司法查封的房產(chǎn)，人民法院會根據(jù)案情裁定中止審理或者撤銷案件。因此，代持房產(chǎn)被人民法院司法查封后，出資人請求人民法院直接給予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)不現(xiàn)實。對于代持的房產(chǎn)已經(jīng)被司法查封的情況，除非出資人能夠與查封申請人達(dá)成和解并解除查封的，我們均建議出資人請求人民法院準(zhǔn)予解除委托購房合同、判決代持人退回購房款并承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）關(guān)于代持人擅自處分房產(chǎn)的處理

代持人作為不動產(chǎn)權(quán)屬證書上登記的所有權(quán)人，可自行抵押、出售、贈與該房產(chǎn)給其他第三方，無須經(jīng)過出資人的同意，不動產(chǎn)登記中心、其他第三方也不會去查詢是否存在房產(chǎn)代持的情況。關(guān)于代持人擅自處分房產(chǎn)的案件要根據(jù)案情發(fā)展情況來確定訴訟請求和代理切入點。

1.對于代持房產(chǎn)已經(jīng)抵押成功或者過戶到第三人名下，抵押權(quán)人、受讓方系善意且支付了合理對價，符合《物權(quán)法》第一百零六條善意取得制度的構(gòu)成要件，那么，抵押合同和房產(chǎn)買賣合同是有效的。在沒有清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)之前，人民法院不能直接判決確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸出資人所有，否則必然侵犯到抵押權(quán)人的合法權(quán)益。實際購房人也無法對抗善意第三人取回房屋。實際出資人只能起訴代持人解除委托合同，而不能起訴確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

2.對于代持房產(chǎn)已經(jīng)抵押或者已經(jīng)過戶到第三人名下，抵押權(quán)人、受讓方與代持人可能存在串通損害出資人的情形，出資人可向人民法院申請通知抵押權(quán)人、受讓方參與庭審，查明抵押合同、買賣合同是否有效。

3.如果代持房產(chǎn)被抵押但抵押登記尚未辦理或者未辦理成功，出資人就可以請求人民法院確認(rèn)代持房產(chǎn)歸其所有或者請求法院判決代持人配合房產(chǎn)過戶到代持人名下。

4.如果代持房產(chǎn)被出售但尚未完成過戶，出資人可以及時起訴并請求人民法院采取財產(chǎn)保全措施，限制其抵押、過戶。

5.對于代持人擅自出租的問題，也涉及承租人是否屬于善意第三人的問題。如果承租人是善意的，且已經(jīng)辦理租賃備案手續(xù)，出資人就可以請求人民法院確認(rèn)代持房產(chǎn)歸其所有或者請求法院判決代持人配合房產(chǎn)過戶到其名下，但是根據(jù)買賣不破租賃的原則，出資人成為代持房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記人后，必須承接原租賃合同上的權(quán)利和義務(wù)。

（四）關(guān)于出資人未及時償還代持房產(chǎn)房貸或抵押貸款導(dǎo)致代持人被銀行起訴的案件處理

代持人應(yīng)注意保存好代持協(xié)議，一旦出資人未按時償還銀行貸款，代持人可以根據(jù)代持協(xié)議的約定，起訴出資人，要求其履行合同約定的義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，如人民法院判決后出資人仍拒不履行，代持人有權(quán)將其所代持的房產(chǎn)出售，結(jié)清銀行債務(wù)，所剩款項用于抵償因出資人的違約行為給代持人所造成的經(jīng)濟(jì)損失。如果代持人沒有代持協(xié)議，應(yīng)及時處理房產(chǎn)，防止自己的征信受損。

二、律師具體代理案件過程中應(yīng)注意的事項

一是收集證據(jù)。（1）在房產(chǎn)代持糾紛的代理中，雙方簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》是首要證據(jù);（2）應(yīng)收集購房定金、首付款、月供款、稅費、中介傭金等出資憑證（如銀行卡、微信、支付寶轉(zhuǎn)賬憑證，收據(jù)、發(fā)票等）;（3）如果是有償代持，可以提供相關(guān)支付憑證;（4）實際出資人已經(jīng)實際占有和使用爭議房屋的，應(yīng)提供實際交付了該物業(yè)管理費、水電等費用的支付憑證。

二是庭前準(zhǔn)備。代理出資方務(wù)必對出資過程了如指掌。在向出資方了解案情時，務(wù)必做份全面詳盡的詢問筆錄，記錄代持協(xié)議（合同）的簽訂、購房合同的簽訂、房屋稅費的繳交情況、銀行貸款的償還情況、房屋的交付使用情況以及發(fā)生糾紛時房產(chǎn)占有情況等等相關(guān)情況，越全面越好。

三是庭審把控。庭審中，一審要圍繞是否存在委托購房關(guān)系，購房款是否實際支付等案件主要情況展開舉證，不要在一些細(xì)枝末節(jié)上糾纏太多。

四是提交代理意見。近年來，我國訴訟案件量出現(xiàn)爆炸性增長，法官每個月審理的案件多而雜，不可能對每個案件的庭審情況記得很清楚，而庭審筆錄也不可能將代理律師當(dāng)庭發(fā)表的代理意見記得十分詳盡，代理律師庭后一定要書寫一份詳細(xì)的代理詞。一份好的代理詞可以幫助法官審清案件事實，甚至對判案時起到了一定的作用。

三、建議由最高人民法院針對房產(chǎn)代持糾紛作出司法解釋

房產(chǎn)代持行為涉及物權(quán)、債權(quán)、執(zhí)行等多重問題，但我國目前沒有明確的法律、法規(guī)或者司法解釋規(guī)定房產(chǎn)代持行為，關(guān)于房產(chǎn)代持的規(guī)范散見于《合同法》中關(guān)于委托合同的規(guī)定、最高人民法院的某些司法解釋中的規(guī)定以及地方法院關(guān)于房產(chǎn)代持糾紛處理的指導(dǎo)意見。如今，因房產(chǎn)代持引發(fā)的糾紛數(shù)量增多，法律適用存在困境，最高人民法院針對房產(chǎn)代持案件作出統(tǒng)一司法解釋具有迫切性。如能及時出臺相關(guān)司法解釋有助于裁判者厘清裁判思路，統(tǒng)一裁判尺度，以免出現(xiàn)相同案情或者類似案情因為法官不同而出現(xiàn)截然不同的判決的情況。