物業服務合同：從無名合同到さ湫禿賢的蛻變

楊立新

摘要：民法典合同編將物業服務合同規定為典型合同，實現了從無名合同到典型合同的蛻變，對保護建筑物區分所有權人即業主的權利、平衡業主與物業服務人之間的利益關系，具有重要意義。物業服務合同由無名合同蛻變為典型合同的價值，一是加強業主的法律地位和權利保護;二是規范物業服務人作為受托人的地位和權利保障;三是將雙方當事人的權利義務固定，適當對業主傾斜。在物業服務合同履行中，侵權責任編對高空拋物規定的物業服務人與業主雙方的義務與責任，也是物業服務合同的重要內容。作為典型合同的物業服務合同，民法典合同編規定比較完善，包括合同的主體、合同的權利義務內容、合同的責任，以及物業服務合同新舊交替中的權利保障，更好地規范物業服務合同雙方當事人之間的法律關系。

關鍵詞：民法典;物業服務合同;無名合同;典型合同;蛻變

中圖分類號：DF920.0文獻標志碼：A

在我國民法的類法典化時期，物業服務合同盡管在廣大城鎮普遍存在，被業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業、其他管理人普遍使用，而民法卻對其沒有規范，屬于無名合同。在民法典編纂過程中，學者專家要求在我國住宅商品化改革的推進中，由于物業服務合同已經成為最重要的物業管理方式，因而，民法典合同編有必要規定物業服務合同的具體規則，使之由無名合同轉變為典型合同?！吨腥A人民共和國民法典》實現了這一要求，在合同編第二十四章規定物業服務合同，并對其基本規則作出了具體規定，使其完成了從無名合同到典型合同的蛻變。

一、將物業服務合同由無名合同規定為典型合同的必要性

物業服務合同是隨著改革開放的進展而出現和發展起來的一種合同種類。在改革開放之前，解決我國城鎮居民的住房問題主要靠實行公租房制度，包括政府的公租房和單位的公租房，公租房的物業管理由政府或者單位負責，不存在物業服務合同。

在筆者的記憶中，至住房制度改革之前，共經歷了六次政府公租房和單位公租房的租賃合同，直至城鎮住房制度改革，才將單位的公租房購買為自己所有。

改革開放之后，從以少量的通過商品房銷售方式解決居民的住房方法，作為公租房制度的補充，到實行城鎮居民住房制度改革，住宅商品房私有化物業服務合同從產生到發展，已經成為普遍使用的合同類型。城鎮居民作為建筑物區分所有權人的業主，自己或者通過業主委員會，幾乎都成為了物業服務合同的當事人，與物業服務人訂立物業服務合同，將區分所有建筑物即業主的物業委托物業服務人管理，實現了城鎮居民住宅的管理規范化、制度化。

在區分所有建筑物的物業管理通過物業服務合同實現已經成為普遍的管理和服務方式的長時間里，物業服務合同并未成為典型合同，而是無名合同。這主要是因為，在制定《合同法》時，對物業服務合同的法律規制還沒有那樣迫切的要求，立法者在當時并未對其予以特別關注，未在《合同法》中規定更多的典型合同。

因此，形成的法律現象是，對于物業服務合同的規范，一方面在原《物權法》有關建筑物區分所有權的內容中，規定業主可以委托物業服務企業或者其他管理人進行物業管理，并對物業服務企業或者其他管理人與業主的關系進行一般性的規范。例如第81條規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理?！薄皩ㄔO單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。”第82條規定：“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督?！绷硪环矫妫抻喠恕秶鴦赵何飿I管理條例》，規定了對物業服務合同的基本要求。即使這樣，由于原《合同法》在典型合同中沒有規定物業服務合同，因而物業服務合同并沒有擺脫無名合同的地位，不具有典型合同的性質和地位，而是無名合同。物業服務合同的有名化、典型化，亟待解決。

一種合同類型究竟是無名合同還是典型合同，最主要的區別在于其是否具有典型性。具有典型性的合同，通常會被立法者規定為典型合同;而不具有典型性、能夠參照適用有關典型合同的規則適用法律的合同，通常不會被規定為典型合同而成為無名合同。楊小強：《非典型合同論》，載《中山大學學報（社會科學版）》1997年第1期，第21-27頁;王光陽、呂高玉：《非典型合同及其適用若干問題研究》，載《黑龍江省政法管理干部學院學報》2003年第3期，第29-30頁。

例如，買賣合同是典型合同，而互易合同是無名合同，因為互易合同可以參照買賣合同的規則適用法律。不過，對于一種合同類型究竟要不要規定為典型合同，最主要的還是要看立法者的態度。例如，建設工程合同是承攬合同的特殊類型，性質相同，但是，建設工程合同具有更多的特點，且為數眾多，因此，原《合同法》和民法典合同編都設專章規定建設工程合同，在作了詳細規定之后，仍然規定“本章沒有規定的，適用承攬合同的有關規定”的準用條款予以補充。

參見《民法典·合同編》第808條（原《合同法》第287條）規定的內容。這是根據實際情況，立法者認為建設工程合同雖然也是承攬合同，但是，具有太多的個性以及使用的普遍性，因而將建設工程合同規定為典型合同，而不是作為無名合同參照承攬合同的規則適用法律。

有學者認為，物業服務合同應當納入民法典合同編成為典型合同的理由是：第一，是與物權法建筑物區分所有權制度相配套的立法措施，第二，是保護老百姓切身利益的需要，第三，物業服務合同具有很強的專業性和特殊性，需要作為獨立的有名合同加以規定。這些意見都是對的。

筆者想要特別說明的是：第一，隨著建筑技術的進步，當代建筑物具有相當高的科技含量，特別是公寓式建筑的結構復雜，科技含量高，管理要求嚴，必須由專業團隊和專業人員管理，業主個人無法勝任，委托物業服務人特別是物業服務公司進行專業管理，就成為普遍做法。正因為如此，物業服務合同的存在是普遍的、大量的，而不是個別出現的合同類型，立法必須予以重視。第二，物業服務合同的性質屬于委托合同，是業主通過業主大會或者業主委員會委托物業服務人進行物業管理，業主是委托人，物業服務人是受托人。但是，物業服務合同又是特殊的委托合同，與一般的委托合同相比具有相當的專業性和專一性，具有一般委托合同所不能涵蓋的內容。因此，物業服務合同既與委托合同有相同性質，又有其特殊性，不能完全依靠委托合同的規則解決所有的問題。這與建設工程合同與承攬合同之間的關系完全相同。第三，更為重要的是，對于關乎近十億城鎮居民生活福祉的物業服務合同，理應受到立法機關的高度重視，而不是將其交由行政規范性文件處理或者完全憑當事人自己進行約定，應當將其法律地位固定，權利義務定型化，保護好業主的權益，協調好雙方當事人的利益關系，進而造福于人民。

立法機關省思社會現實，接受學界和行政管理機關、司法機關的建議，在民法典合同編第二十四章規定了物業服務合同，置于委托合同之后，使物業服務合同的無名合同地位發生了蛻變，實現了作為典型合同進行規范的立法設想。對關乎業主與物業服務人的權利義務關系進行了規范，使雙方的合法權益得到保障，具有重要的社會實踐意義和理論上的價值，也給人民法院司法實踐提供了裁判依據。

二、物業服務合同蛻變為典型合同的法律價值

民法典將物業服務合同由無名合同規定為典型合同，使其性質發生了蛻變，在實踐中和理論上都能夠發揮更加重要的作用。

（一）提高業主的法律地位和保護業主的權利

在物業服務合同中，具有主導地位的當事人當然是業主，以及代表業主的業主大會和業主委員會。物業服務合同的性質是委托合同，其基本內容是提供服務和接受服務，因而決定了業主在物業服務合同中的這種委托人的主導地位。

確定這種地位的意義，是要確定物業服務合同的法律適用是否需要有傾斜的政策考量。首先，業主在物業服務合同中，有沒有類似消費者的地位，值得斟酌。就委托合同的性質和服務合同的內容而言，業主的地位與消費者的地位是一致的，因為消費者地位的決定因素，一是購買商品，二是接受服務，而業主在物業服務合同中的地位就是接受服務。從這個意義上說，業主就是消費者。其次，既然業主在物業服務合同中的地位是消費者，因此，在民事法律關系上的法律適用，就應當有適當傾斜政策考量的必要。這是因為與業主相對應的物業服務人通常是專業的物業服務企業，為商事主體，具有與業主不同的、經營者應當具有的更高商業資質，在承擔的義務和責任上應當有更高的要求，即不是適合于普通民事主體的一般水平，而是對經營者、營利法人要求的專業水準，以其服務活動服從于、決定于業主的共同利益為準。

所以，在物業服務合同中，業主的法律地位高于物業服務人，在法律配置上，應當參照《消費者權益保護法》的規定精神，對業主實行傾斜政策保護。這一點，在民法典關于物業服務合同的權利義務關系的配置上有明顯的體現。在適用法律中也必須認清這一點，對業主的權益予以更好的保護。

（二）規范物業服務人作為受托人的地位和權利保障

物業服務合同中的另一方當事人是物業服務人，其中主要是專業的物業服務企業。作為商事主體，物業服務人具有專門的商業經營能力，熟悉商業運作規則，應當承擔更多的企業責任。不過，物業服務企業同樣也是民事主體，是營利法人，其經營的目的，一方面是為業主提供服務，另一方面則是降低經營成本，獲取經營利潤，“分配給股東等出資人”《民法典》第76條第1款規定：“以取得利潤并分配給股東等出資人為目的成立的法人，為營利法人。”，為自己、為社會提供經營利益。所以，在物業服務合同中，應當突出保護業主的利益，但是，也必須同時保護好物業服務人的權利，使其有利可圖，有錢可賺。如果物業服務人在經營和提供服務中總是虧本，就無法提高服務質量，也就無法保障業主的合法權益。

所以，物業服務合同在配置雙方當事人的權利和義務時，對物業服務人可以設置更多的義務，以保障業主的權益;同時，也必須對其享有的權益予以重視并提供保障，使其能夠得到應當得到的商業經營利潤，例如，第944條第2款規定的業主支付物業費的義務，就是強制性義務，“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁”，以保障物業服務人的合法權益。

（三）通過權利義務定型化保持雙方當事人的利益平衡

物業服務合同蛻變為典型合同，合同編幾乎規定了物業服務合同的所有內容，將物業服務合同納入了法治軌道。應當明確的是以下幾個問題：

1.在訂立合同時的權利義務定型化與約定優先

“物業服務合同”一章幾乎規定了物業服務合同雙方當事人的主要權利和義務，在通篇14個條文中，很少使用“當事人另有約定的，依照其約定”的表述。當然，這并不意味著這些規定就是具有強制性的法律規范，因為民法關于典型合同的規范原則上都不是強制性規范，而是示范性規范。不過，對典型合同規定的規范，是立法者認為該類合同的最合理、最公平的權利義務配置，認可其具有示范性，并成為定型化的物業服務合同示范條款的主要內容，因而，民法典對物業服務合同內容和權利義務的規范具有很強的示范性，將起到強大的示范作用，引導當事人依照典型合同的定型化權利義務關系配置訂立物業服務合同。當然，業主和物業服務人在訂立物業服務合同時，仍然有較大的自由空間，根據意思自治原則進行洽商，確定雙方當事人的權利和義務。一方面，可以對法律沒有規定的內容協商一致作為合同內容;另一方面，可以不采用法律的示范性規范而自己約定合同內容，只要不違反法律的強制性規范，就應當認定為有效的約定。

2.在磋商合同內容時的傾斜保護與利益平衡

在物業服務合同中，由于業主的特殊地位，給予其傾斜保護是必須的。同時，對于雙方的權利義務內容的配置也應當保持平衡，不能發生利益失衡。權利所保護的內容都是利益，在債權中，如果發生當事人之間的利益失衡，將對合同的效力產生影響，在合同的履行過程中發生矛盾，給社會安定造成影響。在物業服務合同中，業主享有規定的接受服務的權利，同時享有任意解聘權，對業主的權利予以保障。對于物業服務人，可以將部分服務內容委托給第三人，享有收取物業費的權利等。這些權利義務的配置，既有對業主的傾斜保護，也有對雙方當事人的利益平衡，顯然都是適當的。

3.物業服務合同履行中的管理權利與接受管理義務

在物業服務合同的履行中，物業服務人享有必要的管理權利，例如，物業服務人對物業負有維護、養護、清潔、綠化和經營管理義務，維護物業服務區域內的基本秩序，保護業主的人身、財產安全，對違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為有權及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理等。物業服務人在履行合同中行使這些管理權利，業主必須服從管理，不得拒絕。這些都不違反對業主權益的傾斜保護的政策考量，原因是，物業服務人在物業服務合同中享有的這些權利，實際上是全體業主賦予的，是為維護全體業主權益所必須，也是物業管理的一部分，即在對建筑區劃中物的管理的同時，也有對人的管理，即對業主行為進行管理的內容。在物業小區如果沒有物業服務人對物和對人的管理權利，物業服務無法正常進行。例如，業主違反物業使用的管理要求，對建筑物私搭亂建、拆墻破洞，如果不嚴格管理，不僅會給全體業主的利益造成損害，而且還可能造成建筑物倒塌、塌陷傷害他人，發生《民法典》第1252條第2款規定的侵權責任。

《民法典》第1252條第2款規定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權責任。”因此，賦予物業服務人對人的管理權利，不僅不違反物業服務合同履行中的利益平衡原則，而且是履行物業服務合同義務，保障安全所必須。

（四）通過防范高空拋物致人損害確保公共安全

研究物業服務合同還必須特別注意一點，就是《民法典·侵權責任編》第1254條第2款專門給物業服務人規定一項法定義務，即：“物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生;未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任?！迸c此相對應的是，該條第1款第一句還規定了“禁止從建筑物中拋擲物品”的法定義務，這是一般性義務，其中當然包括業主，而且主要是指業主。這兩部分的規定，確立了物業服務合同的業主和物業服務人都負有保障公共安全的法定義務，盡管民法典在物業服務合同的規定中沒有寫明，但是，這些仍應當屬于物業服務合同的法定義務。

業主是區分所有建筑物的所有權人，在建筑物中居住、生活，必須遵守共同生活規則，負有法定義務。其中之一，就是禁止在建筑物中拋擲物品，在建筑物中懸掛或者擱置物品時應當防范危險。前一種行為具有危害公共安全的性質，必須嚴格禁止，造成損害，不僅要承擔侵權責任，甚至還要承擔刑事責任。后一種行為是不慎使懸掛物、擱置物脫落、墜落致人損害，構成過失侵權行為，依照《民法典》第1253條規定，也應當承擔侵權責任。

建筑物管理人就是物業服務人，是建筑物的管理者，即物業服務企業或者其他管理人，不僅對建筑物的安全負有安全保障義務，更應當采取必要的安全措施，防止業主拋擲物品或者墜落物品致人損害情形的發生，以保障公眾的安全。建筑物管理者應當特別履行對墜落物品致人損害采取必要安全措施的義務，因為這是其管理建筑物的基本職責和義務，建筑物管理不當，致使建筑物的附屬部分墜落，具有過失;對致人損害的后果，應當依照《民法典·侵權責任編》第1198條規定承擔責任。對于拋擲物品，以及業主擱置、懸掛物品，建筑物管理人的職責是加強安全教育，采取安全防范措施，防止建筑物使用人故意實施違反法定義務的行為或者不謹慎的過失行為造成他人損害?？梢?，建筑物管理人對于不同的拋擲物品或者墜落物品的管理職責和采取必要措施的要求是不一樣的，應當區別對待，分別采取不同的必要措施。

三、物業服務合同蛻變為典型合同的法律規范基本內容

法律將一種合同類型規定為典型合同，須對其主要內容作出規范，使其具有典型性，將該種合同類型納入法治軌道。民法典合同編將物業服務合同由無名合同蛻變為典型合同，并且按照典型合同的要求，通過設置的14個條文，進行了基本的規范。

（一）對物業服務合同概念和內容的規范

1.對物業服務合同和物業服務人的概念界定

《民法典·合同編》第937條界定物業服務合同的概念是：“物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同?！薄拔飿I服務人包括物業服務企業和其他物業管理人?！痹摋l的第1款是對物業服務合同內涵的界定，第2款是對定義中使用的物業服務人概念的界定。

對物業服務合同概念的上述界定是準確的，概括了物業服務合同的法律特征。

第一，物業服務合同的主體是享有建筑物區分所有權的業主和物業服務人，雙方互為權利義務主體。其中，業主的合同主體地位是由業主委員會行使的，因為一個區分所有建筑物的小區內的業主數量多，無法由每一個業主與物業服務人簽訂合同，而業主的意思表示集中在業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構，因而有權代表全體業主與物業服務人簽訂物業服務合同。合同的另一方主體是物業服務人，有兩種，一是物業服務企業，二是其他管理人。這與《民法典·物權編》第284條規定的物業服務企業和其他管理人有權接受委托管理業主物業的規定相一致。合同編將物業服務企業和其他管理人概括為“物業服務人”，使物業服務人的兩種類型都可以作為物業服務合同的一方當事人。物業服務人是通過物業服務合同承擔區分所有建筑物管理服務的民事主體，既包括具有專業資質和法人資格的物業服務企業，也包括其他管理人，例如單個的具有專業物業管理技能的非法人組織或者自然人。業主和物業服務人是物業服務合同的雙方當事人，相互之間通過合同約定和法定，互享權利、互負義務。

第二，物業服務合同的主要內容是物業服務人在物業服務區域內提供管理和服務。其中包括：一是為業主持續提供建筑物及其附屬設施的維修養護;二是在物業服務區域內維護環境衛生;三是對物業服務區域內的相關秩序提供管理服務;四是其他物業方面的服務。

最后，物業服務合同是雙務、有償、諾成性合同。業主和物業服務人在物業服務合同中，都享有權利、負有義務。物業服務人提供物業服務是經營活動，應當獲得報酬，業主負有支付物業費等報酬的義務。民法典合同編沒有規定的是，物業服務合同也是諾成性合同，雙方一旦達成合意，合同即發生效力，對雙方當事人發生拘束力。

2.規定物業服務合同的一般內容與要式方式

《民法典·合同編》第938條對物業服務合同的內容和方式規定了三層含義。

首先，規定物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。其中服務事項，是雙方約定的物業服務的具體事項，包括區分所有建筑物的維護、管理、修繕等內容。服務質量，是物業服務事項應當達到的質量標準和要求。服務費用的標準和收取辦法，是約定按照何種標準收費，如每平方米應當收取多少錢，月交、季交還是年交等。維修資金的使用，要約定在何種項目、何種情況下使用維修基金。服務用房的管理和使用，是約定對屬于業主共有的服務用房，物業公司如何進行管理，如何使用等。服務期限，要約定物業服務合同的起止時間。特別重要的是，要約定服務交接，即約定物業服務人在物業服務合同終止時，如何向下一任物業服務人移交管理業務。至于其他條款，例如違約條款、糾紛解決辦法等合同應有的條款，應當約定。

其次，物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。這是對物業服務合同內容的特別規定，含義是，物業服務人無論是在宣傳、廣告以及用其他形式對業主作出的承諾，是否具有合同的拘束力，應當區分具體內容。物業服務人通過這些形式公開作出的有利于業主的服務承諾，屬于物業服務合同的組成部分，對物業服務人具有合同拘束力。對那些不利于業主的承諾，以及其他不具有有利于業主的服務承諾，不具有合同的拘束力，不是物業服務合同的內容。

再次，規定物業服務合同為要式法律行為。訂立物業服務合同應當采用書面形式，目的是將雙方當事人的權利義務關系用書面合同固定下來，避免發生爭議;或者在發生爭議時，有書面合同作為確認雙方權利義務的依據。

（二）前期物業服務合同與普通物業服務合同交替的效力銜接

在物業服務合同中，有一個特別重要的問題，即前期物業服務合同與業主委員會簽訂的物業服務合同即普通物業服務合同之間的交替問題。這是因為，在區分所有建筑物的建設過程中建設單位出售了商品房，雖然已經有了業主，但是，由于業主未入住或者入住不全，無法自己選聘物業服務人，又不能不進行物業管理，因而須先聘請物業服務企業對物業進行管理。這就是前期物業服務合同，其特點是建設單位為合同主體簽訂合同，卻是業主享有利益，對業主具有約束力。當業主入住較多，召開了業主大會成立了業主委員會后，業主對前期物業服務合同聘任的物業服務人不滿意，業主享有任意解除權，解除前期物業服務合同，重新聘任物業服務人。這就產生了物業服務合同的前后交替的效力問題。對此，民法典合同編進行了規范。

1.物業服務合同的兩種類型

物業服務合同的內容都是一樣的，但是由于選聘物業服務人不同，因而分為兩種類型：一是前期物業服務合同，是區分所有建筑物的建設單位選聘的物業服務人并作為合同主體的合同，沒有業主的參與，但是業主享有物業管理的權利和負擔約定的義務。對這種物業服務合同，依據法定代理的規則解釋，比較妥當。由于業主尚未成立組織，無法行使權利，因而建設單位依照法律規定替業主選聘物業服務人，合同性質屬于涉他合同，適用《民法典》第465條第2款規定。

《民法典》第465條第2款規定的是合同相對性的突破，其中包括涉他合同。條文的內容是：“依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外?！鄙嫠贤褪浅鈼l款涵蓋的內容。二是業主委員會與業主大會依法選聘物業服務人訂立的物業服合同，這是典型的物業服務合同，合同主體是業主委員會或者業主大會和物業服務人。

2.不同主體訂立的物業服務合同對業主都有法律約束力

由于前期物業服務合同并非業主為主體簽訂，因而存在業主否認前期物業服務合同效力的問題，強調自己不是合同當事人而對自己沒有拘束力。這種意見是不正確的。對此，《民法典·合同編》第939條特別規定：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力?！鼻捌谖飿I服務合同的這種效力，就是涉他合同的效力。

對前期物業服務合同與普通物業服務合同進行比較，從前期物業服務合同的簽訂形式上看，并沒有業主以合同主體的地位參加到合同中來，后者才是根據全體業主的意志選聘物業服務人訂立的物業服務合同。不過，無論是建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，還是業主委員會與業主大會依法選聘物業服務人并訂立的普通物業服務合同，都是合法、有效的物業服務合同，簽訂之后都具有合同的法律效力，對業主和物業服務人都具有法律效力。

3.前期物業服務合同在普通物業服務合同生效時終止

在發生前期物業服務合同與普通物業服務合同交替時，前期物業服務合同是否在業主決定更換物業服務人時立即終止，涉及物業管理和業主利益問題。一旦業主決定更換物業服務人，前期物業服務合同效力就馬上終止，原物業服務人撤出物業管理服務，新聘任的物業服務人尚未到位，會對物業和業主權利造成嚴重損害。因此，《民法典·合同編》第940條規定：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止?！边@是規定了前期物業服務合同與普通物業服務合同的效力銜接規則。

對區分所有建筑物的管理和維護，是一個持續不斷的專業管理事業，既關系區分所有建筑物的安全和壽命，更關系全體業主的根本利益，無論哪一種物業服務合同及聘任的物業服務人，都必須對此認真負責，不可以在物業服務人的交替中銜接不上而損害業主利益。所以，前期物業服務合同與普通物業服務合同在交替中須實現無縫對接。

不僅如此，在普通物業服務合同生效，前期物業服務合同約定的服務期限尚未屆滿的，普通物業服務合同的效力優先，一經生效，前期物業服務合同即行終止，普通物業服務合同的物業服務人即時取得物業管理權，履行物業管理職責，前期物業服務合同的物業服務人不得以任何理由拒絕移交管理的物業。即使雙方以何理由發生爭執，都不得違背普通物業服務合同效力優先、可以對抗前期物業服務合同的規則。理由就是，普通物業服務合同包含著業主的意志，而前期物業服務合同由于是建設單位代理業主選聘物業服務人，業主一旦否認前期物業服務合同，普通物業服務合同的效力當然優先。

（三）對物業服務人應當履行的義務的規范

在物業服務合同中，首先規范的是物業服務人應當履行的義務。民法典合同編對此作出了明確規定。

1.物業服務人委托第三人管理專項服務事項與禁止將全部物業服務轉委托

物業服務合同的性質是委托合同，應當受到《民法典》第923條關于“委托人應當親自處理委托事務”規則的約束。但是，物業服務又是專業性強的管理事業，有些專門管理事項需要由專業人員處理。根據物業服務合同的這種特征，《民法典·合同編》第941條規定：“物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責?！薄拔飿I服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人?！?/p>

物業服務人是業主大會、業主委員會或者建設單位根據其資質和管理業務水平等因素選聘的。物業服務人在接受選聘后，如果不是親自進行物業管理而是轉委托給他人，就失去了選聘的意義。不過，這并不意味著物業服務人不得將任何物業管理服務事項委托他人。當專項服務事項具有專業性質，如果物業服務人無法勝任或者須委托他人進行的，法律允許委托第三人負責。所以，物業服務人將物業服務范圍內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人，是準許的，不違反親自管理原則。這不是全部轉委托，而是部分轉委托，并且對于部分轉委托的事項，物業服務人仍然不能推脫責任，應當就該部分的專項服務事項向業主負責，而不是由接受部分委托的專業性服務組織或者第三人向業主負責。

物業服務人必須親自履行物業服務事項。違反親自履行規則的轉委托行為有兩種：一是將其應提供的全部物業服務轉委托給第三人，是公然違反親自管理原則的嚴重違約行為;二是將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人，是變相違反親自管理原則的違約行為。對此，物業服務人都須承擔違約責任。

2.物業服務人的物業服務職責范圍

對物業服務人的物業服務職責范圍，《民法典·合同編》第942條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。”“對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理?！?/p>

物業服務人履行物業管理職責的依據是物業服務合同的約定和物業的使用性質。物業服務人應當履行的主要管理職責是：第一，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分。維修、養護是針對建筑物及其附屬設施的本身功能、壽命;清潔、綠化是對物業區劃內環境的美化和保持，使業主的生活環境能夠保持適宜;經營管理是對業主共有部分的利用并獲得收益，例如利用公共空間刊登廣告等使業主獲得利益。第二，維護物業服務區域內的基本秩序。包括公共生活秩序、道路交通秩序、環境管理秩序等。第三，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。即負有安全保障義務，防止建筑物對業主的危害，防范違法犯罪人員實施侵害業主人身和財產的行為;對于業主之外接近或者進入物業管理區域的人員的人身安全，也應負有職責，防止建筑物的脫落物致害他人。防范業主高空拋物、高空墜物致人損害，也是物業服務人的職責之一。

物業服務人負有糾正違法、違規行為的職責。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，行為主體不僅有外來人員，也包括自己物業管理區域的業主，只要是在物業管理區域之內的人員實施上述行為，物業服務人都有權及時采取合理措施予以制止、防止損害全體業主的利益。在對上述違法、違規行為進行制止的同時，物業服務人應當及時向相關行政管理部門報告并協助處理，特別是需要采取相應措施而物業服務人并無此種權利，物業服務人自己不得實施。

3.物業服務人應當定期公開履行管理職責的情況

物業服務人在履行管理職責中，應當貫徹公開原則，以保障業主的根本利益。《民法典·合同編》第943條規定：“物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”

說到底，物業服務人是受業主委托的“管家”，應當按照業主的意志和利益管理物業，對業主負責。所以，物業服務人在履行管理職責的同時，負有向業主報告的義務，將履行管理職責的情況及時予以公開，使全體業主掌握物業管理的實際情況，以便業主根據自己的利益，協調與物業服務人的關系。

需要定期報告和公開的事項是：第一，服務的事項，應在物業服務報告中將服務事項一一列明。第二，負責人員。應將物業服務企業的人員列明，包括總負責人和各項事項的負責人。第三，質量要求。應當對每一種具體管理事項的質量要求明確說明。第四，收費項目。應在報告服務事項中，說明哪些項目是收費項目，哪些項目不是收費項目。第五，收費標準。應當說明服務收費執行的是何種標準，是否超出約定的標準。第六，履行情況。應當對各項服務事項的履行情況一一進行說明。第七，維修資金使用情況。應當對使用維修資金依據何種根據使用、使用標準、使用數額、結余數額等，作出明確的報告和說明。第八，業主共有部分的經營與收益情況。應當如實報告和公開，特別是報告和公開如何處置的結果。第九，其他情況。如實說明。

對于上述物業管理事項的具體情況，物業服務人以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告，接受業主的監督，以便改進工作。

（四）業主應當履行的合同義務

業主作為物業服務合同的當事人一方，應當履行自己應盡的義務，使物業服務人的權益得到保障。

1.業主應當按照約定向物業服務人支付物業費

物業服務合同是雙務、有償合同。物業服務人為業主提供物業服務，業主應當支付物業費，使物業服務人獲得應得的報酬?！睹穹ǖ洹ず贤帯返?44條規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費?！薄皹I主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費?！?/p>

業主按照約定向物業服務人支付物業費，是業主必須履行的支付合同對價的義務。陳廣華、張力元：《主交納物業費義務之法律性質研究》，載《時代法學》2018年第2期，第28-34頁。

業主違反支付物業費的義務，應當強制履行。對支付物業費義務的強制性包括以下兩個方面：

第一，業主不得無理拒絕支付物業費。物業服務人進行物業管理，是按照合同的約定和有關規定進行的，只要提供了約定的服務的，就是對全體業主提供的服務。如果業主以自己未接受或者無需接受相關物業服務為由，拒絕支付報物業費，就是無理拒絕支付物業費構成違約行為。

第二，業主逾期支付物業費的責任。業主違反約定，逾期不支付物業費的，首先，物業服務人可以對業主進行催告，并且確定寬限期，要求其在合理寬限期限內支付物業費;其次，業主超過寬限期仍不支付物業費的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁機構進行裁決，對支付物業費的義務賦予強制執行力，當業主拒不履行裁決確定的支付物業費義務時，可以申請人民法院強制執行。需要注意的是，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

這里有一個隱含著的問題。條文關于“物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得拒絕支付物業費”，是否意味著如果物業服務人沒有按照約定和有關規定提供服務的，業主可以拒絕支付物業服務費呢？依筆者所見，如果物業服務人存在上述問題，就是違約行為，業主拒絕支付物業費是行使同時履行抗辯權的行為，當然是可以的。張嘉彥、龍家琪、黃達、曾鑫洋：《物業服務合同中業主委員會的當事人定位——基于履行抗辯權的分析》，載《管理觀察》2019年第25期，第29-30頁。

2.業主對專有部分裝飾裝修、轉讓、出租等負事先告知義務

業主是建筑物區分所有權專有部分的所有權人，對其專有部分享有與所有權幾乎沒有區別的支配權。不過，在區分所有建筑物中，不僅有專有部分，還有共用部分和共同管理的問題，特別是全體業主共居同一個小區，一舉一動都關涉其他業主的利益。所以，業主在對自己的專有部分進行裝飾裝修、轉讓、出租、設立居住權、依法改變共有部分用途的，都應當事先向物業服務人告知，使物業服務人知悉并掌握情況，便于行使管理職責?！睹穹ǖ洹ず贤帯返?45條規定：“業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查?！薄皹I主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。”

業主負有的這些義務分為三個方面：第一，業主裝飾裝修房屋，是在自己所有權的范圍內行使支配權，由自己自主決定，但是，由于區分所有建筑物的特點，一家裝修，會影響其他業主的生活安寧，處理不當，會影響建筑物的安全和壽命，因而關乎全體業主的利益。所以，業主負有事先告知物業服務人的義務，物業服務人應當向其提示合理的注意事項，業主應當遵守，不得違反;此外，物業服務人還有權進行必要的現場檢查。第二，業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權，也是業主行使支配權的行為，他人無權干涉。但是，業主應告知物業服務人。第三，業主依法改變共有部分用途而不違反物業管理公約的，也應當及時將相關情況告知物業服務人，使物業服務人掌握具體情況，便于行使管理職責，為全體業主的利益負責。

3.業主享有依照法定程序共同決定解聘物業服務人的權利

在物業服務合同中，業主享有任意解除權。《民法典·合同編》第946條規定：“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。”“依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失?！?/p>

業主以及業主大會、業主委員會與物業服務人之間的關系，是委托合同關系。業主有權依照自己的意志選聘物業服務人訂立物業管理合同，也有權解除物業管理合同，解聘物業服務人。業主在物業服務合同中享有的解除權是任意解除權，無需說明理由，這是為了維護業主權益的必要措施。

不過，由于物業服務合同的特殊性，業主對物業服務人行使任意解除權應當遵守以下規則：

第一，解聘程序和方法。業主行使解聘權，須依照法定程序共同決定。按照《民法典》第278條規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，是全體業主共同決定的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。按照這樣的程序作出行使解除權的決定后，通知物業服務人解除合同，解聘物業服務人。

第二，行使任意解除權的時間要求。決定對物業服務合同行使解除權的，應當提前60日書面通知物業服務人，使物業服務人有必要的準備時間。如果物業管理合同對通知期限另有約定的，應當依照其約定，不適用60日的規定。

第三，行使解除權給物業服務人造成損害的賠償責任。解聘物業服務人是單方解除合同，因解除物業管理合同造成物業服務人的損失，是否承擔賠償責任，標準在于解除合同是否具有可歸責于業主的事由，如果解除合同不可歸責于業主，而是物業服務人的責任，業主不承擔賠償責任;否則，業主應當賠償損失。例如，業主無正當理由解除物業管理合同而解聘物業服務人的，應當賠償損失。

（五）物業服務合同期限屆滿的續聘、繼續服務和后契約義務

1.續聘權和拒絕續聘權

物業服務合同約定的期限屆滿，存在續聘問題。續聘物業服務人，實際上是續訂物業服務合同，須依照意思自治原則達成合意?！睹穹ǖ洹ず贤帯返?47條規定：“物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同?！薄拔飿I服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外?！币勒者@一規定，物業服務合同期限屆滿，業主享有續聘權，物業服務人享有拒絕續聘權。

業主續聘權，是業主在物業服務期限屆滿前，有權向物業服務人提出續聘的權利。業主行使續聘權，應當取得物業服務人的同意。雙方達成合意的，物業服務合同續訂。續聘的程序是：第一，時間要求，是在物業服務期限屆滿前進行續聘。第二，依照《民法典·物權編》第278條規定的業主共同決定的程序作出續聘的決定，須符合前述三分之二和二分之一的規定作出續聘決議，方為有效。第三，續訂物業服務合同由代表業主的業主委員會或者業主大會，與原物業服務人續訂物業服務合同，原合同期限屆滿即開始履行新合同。

物業服務人享有拒絕續聘權，是其不同意業主提出的續聘請求的權利。物業服務人在合同到期不同意續聘的，原物業服務合同消滅，雙方當事人的權利義務終止，雙方不再受該合同的約束。物業服務合同不繼續，存在與新的物業服務人進行交接和原物業服務人的利益問題。故物業服務人不同意續聘的程序是：第一，物業服務人行使拒絕續聘權。物業服務人提出不再續聘，可以是自己主動提出，也可以是業主主張續聘而物業服務人不同意續聘，都是物業服務人行使權利的行為。第二，不同意續聘的時間與形式要求是，在物業服務期限屆滿前的90日內，用書面通知的形式，通知業主或者業主委員會，如果合同對通知期限另有約定的，依照其約定。第三，不同意續聘的后果，是服務期限屆滿時，物業服務合同消滅，雙方不再受該合同的約束，物業服務人不再承擔管理職責。

2.服務期限屆滿后物業服務人繼續服務變為不定期物業服務合同

合同履行期限屆滿后，物業服務人繼續提供服務，業主沒有拒絕的，物業服務合同繼續存在，有期限的物業服務合同變更為無期限合同。物業服務合同的這一特點與租賃合同相似。李敬從、陳建：《租賃期限之探討》，載《徐州師范大學學報》2005年第5期，第106-107頁。

《民法典·合同編》第948條規定：“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期?！薄爱斒氯丝梢噪S時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。”

物業服務合同由定期合同轉變為不定期合同，應當具備必要條件。轉變的條件是：第一，物業服務期限已經屆滿;第二，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定;第三，物業服務人按照原合同繼續提供物業服務，業主沒有拒絕。具備上述三個條件，物業服務合同就由定期合同轉變為不定期合同，原物業服務合同繼續有效，雙方當事人仍然受到該合同的拘束。

物業服務合同轉變為不定期合同后，適用不定期合同的規則。不論是哪一方當事人，都可以隨時解除該不定期物業服務合同。行使不定期合同解除權的要求是：第一，應當提前通知對方行使解除權，通知的方式是要式行為，用書面形式通知對方。第二，給予對方60日的準備時間，該期限屆滿，不定期合同歸于消滅。

3.物業服務合同終止后物業服務人應當承擔后契約義務

《民法典·合同編》第558條規定了合同的權利義務終止后的后契約義務，合同當事人應當履行。后契約義務和后契約責任，是合同領域普遍存在的問題。胡哲鋒：《論后契約責任》，載《蘭州學刊》2004年第3期，第163-165頁。

在物業服務合同中，在合同終止后的后契約義務更為重要。物業服務合同的后契約義務有兩項：

第一，《民法典》第949條規定：“物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。”“原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的，應當賠償損失?！?/p>

在物業服務合同終止后，物業服務人應當做好善后工作，完成自己應當履行的后契約義務。這些義務是：一是退出義務，應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，不能繼續占用這些區域，以便給接任的物業服務人占有、使用，履行服務職責。二是交還義務，原物業服務人應當將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人如新的物業服務人。三是配合新的物業服務人做好交接工作，使物業管理的新舊交替正常進行。四是如實告知物業的使用和管理狀況，便于業主掌握情況，便于新的物業服務人做好物業管理工作。

原物業服務人違反前款規定的后契約義務的后果：一是不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費，即使物業服務合同終止后提供了物業服務的，也不得請求支付該物業費;二是原物業服務人不履行上述義務，給業主造成損失的，應當對業主的損失承擔賠償責任。

第二，原物業服務人于交接前負有繼續服務的義務及報酬請求權?！睹穹ǖ洹返?50條規定：“物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。”之所以在物業服務合同中特別強調這一項后契約義務，就在于物業服務是專業服務事項，應當是連續行為，不能中斷;一旦物業服務中斷，業主的權利將受到重大損害，甚至釀成危害。物業服務合同終止，如果沒有新的物業服務人接替，原物業服務人又不履行后契約的繼續服務義務，就會形成物業服務行為中斷，上述后果就會發生。為了避免出現這樣的狀況

，原物業服務人應當履行繼續提供物業服務行為的后契約義務。物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，不得推辭和推諉。按照權利義務相一致原則，繼續處理物業服務事項的物業服務人，享有請求業主支付該期間的物業費的權利，其標準應當與已經消滅的物業服務合同的約定相一致。如果原物業服務人拒不履行該繼續處理物業服務事項的義務，業主可以拒付物業費;給業主造成損害的，應當承擔賠償責任。

四、結語

民法典將物業服務合同由無名合同蛻變為典型合同，使物業服務合同地位提高，雙方當事人的權利義務關系得到定型化，對加強物業的現代化管理，具有更重要的促進作用。這一舉措，提高了業主在物業服務合同中的地位，使其具有消費者的地位，在保護其合法權益方面能夠得到法律的傾斜保護;同時，也兼顧了物業服務人的權益保障，使其勞有所得;雙方當事人之間的利益關系得到妥當的處理。這對于穩定城鎮居民住宅的物業服務秩序，建立和諧的小區環境，保障人民安居樂業具有重要的意義。在這樣的基礎上，有關行政主管部門應當依照民法典關于物業服務合同的規定，制定示范性的定型化物業服務合同樣本，統一格式和內容，交由業主和物業服務人在訂立合同時遵循或參照;司法機關依法處理物業服務合同履行中的糾紛，也有了更準確的依據。通過這些，將會更好地發揮物業服務合同性質蛻變對社會生活進行引導的重要作用。

Abstract：TheBookofContractofCivilCodestipulatestherealtyservicecontractasatypicalcontractwhichrealizesthetransformationfromnamelesscontracttotypicalcontract.Itisofgreatsignificancetoprotectbuildingsdifferentiatedownership，thatis，theownersright，andtobalancetheinterestrelationshipbetweentheownerandtherealtyserviceprovider.Therearethreepointsinthevalueoftherealtyservicecontractfromnamelesscontracttotypicalcontract.First，strengtheningtheownerslegalstatusandtherightsprotection.Second，regulatingthestatusandrightsprotectionofrealtyserviceprovidersastrustees.Third，fixingtherightsandobligationsofthepartiesandappropriatelytiltingtotheowner.Intheperformanceofrealtyservicecontract，theobligationandliabilityoftherealtyserviceproviderandtheownerstipulatedbyliabilityfordamageofthrowingobjectsfromheightintheChapterofTortLiabilityofCivilCodearealsoimportantpartsoftherealtyservicecontract.TherulesoftherealtyservicecontractasatypicalcontractstipulatedintheBookofContractofCivilCodeareperfect，includingthesubjectofthecontract，thecontentoftherightsandobligationsofthecontract，theresponsibilityofthecontract，aswellasthepropertyservicecontractintheoldandnewalternaterightsprotection.Theseprovisionswillbetterregulatethelegalrelationshipoftheparties.

KeyWords：CivilCode;realtyservicecontract;namelesscontracts;typicalcontracts;transformation

本文責任編輯：林士平

青年學術編輯：趙吟