從審價角度淺談大型社區動遷安置房項目的竣工結算

嚴宇峰

摘要：本篇結合大型社區動遷安置房項目的結算審價，從項目管理的角度來分析此類項目在審價工作中關注的工作重點和應對事項，供借鑒探討。

Abstract： Based on the completion settlement of large-scale community relocation housing projects， this paper analyzes the work focus and response issues of such projects in the completion settlement from the perspective of project management for reference.

關鍵詞： 結算審價;項目管理;動遷安置房

Key words： accounts settlement audit;project management;relocation housing projects

中圖分類號：F830.52? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）21-0084-03

1? 項目竣工結算的重要性

從全過程造價控制的角度來講，項目竣工結算審價屬于事后控制。通過建設項目早期的可研階段、設計階段、招標階段到施工階段，項目的工程造價是動態變動的，而隨著項目竣工并完成結算審價，能確定項目的最終建安造價，所以竣工結算仍是項目建設中一項十分重要的工作。這也表現在以下三個方面：①審價單位出具的工程結算審核報告，是建設單位進行財務決算、成本分析及與政府進行購置結算的依據;②結算審核報告對施工單位來講，是明確其施工承包合同的最終金額并進行工程款結算支付的依據，結算后盡快結清工程款周轉于其他項目，降低經營風險和資金成本，施工單位才能夠獲得更好的經濟效益;③對審價單位來講，出具結算審核報告是完成建設單位委托審價任務的里程碑節點，是審價單位實現審價費收入的前提。

2? 項目概況及特點分析

2.1 項目概況

某大型居住社區街坊住宅項目開發建造動遷安置房，項目分A、B、C三個地塊分期開發建設。

A地塊（42-01）包括13棟住宅樓（4種房型平面布置）、地下車庫、公建配套部分及室外總體工程等，總建筑面積151798m2，其中地下車庫13595m2。A地塊合同工期同施工工期：2012年6月開工，2014年6月竣工。建安造價約3.8億元。

B地塊（34-04）包括3棟住宅樓（3種房型平面布置）、地下車庫及室外總體工程等，總建筑面積33615m2，其中地下車庫3925m2。建安造價約7400萬元。C地塊（30-04）包括13棟住宅樓（4種房型平面布置）、地下車庫、公建配套部分及室外總體工程等，總建筑面積114237m2，其中地下車庫14605m2。B、C地塊合并招標并簽訂總承包施工合同，合同工期：2014年12月開工，2017年4月竣工。實際施工工期：2015年5月開工，2018年12月竣工。建安造價約2.95億元。

本項目簽訂的施工（供貨）合同主要有：場地平整、土方外運、樁基、施工總承包、弱電智能化、鋁合金門窗（采購、安裝）、分戶門（采購、安裝）、外墻面磚（供應）、保溫材料（供應）、地下車庫消防、綠化景觀、供電施工、停車場交通標志標線、電梯等。

2.2 項目特點分析

本項目開發周期長，建設規模大，投資金額高，地塊間房型相似，合同劃分內容基本相同，地塊施工（供貨）合同數量多。本項目建設單位是市屬城投大型國企，在合約成本管控運作模式成熟穩定，有各項標準化的工作流轉程序和管控制度。工程結算資料完整齊全，先由財務監理單位進行初審并出具意見，再由建設單位工程部和合約部進行復核，建設單位內部流轉經項目總經理簽字后再將整套結算資料發至審價單位。本項目施工總承包合同、分包合同及其他施工合同采用2008工程量清單計價模式，結算工程量按實結算。

3? 審價中項目管理的應用

根據以上項目的基本情況和特點分析，審價負責人將項目的結算審核任務作為一個“項目”來看待，應用項目管理的一些思路和方法實施于審價過程中，通過以下幾個方面進行說明：

3.1 組織管理（人員團隊）

人是項目組織管理構架中的基本要素，也是核心要素。項目的所有工作都是需要以人為核心組成的團隊來完成的。接到審價任務后的第一要務就是要盡快搭班子，組團隊。

第一步，根據項目特點和進度要求，設計團隊構架，考量專業需求，每個專業（或合同）所需人員數量，部分專業甚至需要進一步細分。比如土建專業，計量計價可能由不同的人員完成，計量時建筑結構和鋼筋又可能分派給由不同的人員。

第二步，選擇構架崗位成員。在有條件時，考量個體成員的綜合因素擇優選擇，這些因素包括：類似項目的工作資歷、擅長的能力和業務、目標感和責任感、協同工作配合度、個人性格等。每個人都不是盡善盡美的，項目負責人需要熟悉了解團隊成員，將其安排在合理的位置，并在項目實施過程中關注跟蹤個體短板可能引起的問題或風險。

第三步，團隊成員的相互認識和項目交底。團隊成員確定后，盡快組織審價工作啟動會，會議的主要內容是：①成員相互認識，建立溝通聯系方式。②項目負責人介紹項目概況，需審價合同匯總表，將工作內容攤派到個人，讓每個成員了解項目人員構架及自身位置、工作范圍和內容。對于總承包施工合同，需要根據單位工程和專業進行任務分配（如表1所示）。③項目的工作要求，進度要求，信息溝通要求，統一明確初步計劃進度要求。④相互發言和答疑，強調加強工作協作，提倡信息分享。

3.2 進度計劃管理

審價工作的最大特點是時間短、任務重，事先編制一份科學、合理、可行的工作進度計劃是保證工作進度的有效辦法。本項目按照施工承包合同為單位編制一級工作進度計劃，以收到完整的結算資料為起始點，按時間發生順序加入資料核對、計量、計價、初稿對賬、調整結算5項工作內容，項目負責人根據項目及合同的特點、人員的配置等因素預計工作內容的所需時間填入表格，計算出完成定稿的日期（如表2所示）。

本項目總承包施工合同單位工程房型多，專業和工作內容相對復雜，且由多人參與，需編制詳細的二級工作進度計劃。計劃編制后需與團隊成員交底確認，再上報業主。計劃的執行和跟蹤至關重要，要求團隊成員嚴格按計劃執行，每周以雙周滾動形象進度的更新各項工作完成情況，過程中及時和總進度要求核對檢查，發現問題及時解決（如表3所示）。

3.3 技術管理

就單個地塊項目而言，涉及合同數量多，整體結算審核周期較長，尤其是總承包合同結算期間不確定因素和發生的問題較多，經常會造成延長審價周期。本項目的結算審價中重點關注以下幾個方面：

3.3.1 前期準備工作

熟悉項目情況和資料是審價工作前的準備工作，這對審價時效和結果有一定影響。本項目竣工結算資料非常多，涉及結算的信息量非常大，從招投標文件、合同文件、工程量清單、施工方案及技術資料、開竣工報告、簽證變更等。審價人員在閱讀這些文件時，做一個電子版摘要文件，即時將相關信息錄入集中并進行整理，省去工作過程中發生再次翻閱資料的時間，在翻閱書面資料的重點內容頁貼上標簽并填寫關鍵詞，又便于二次查閱。夯實基礎工作，在審價過程中能提高工作效率。

準備工作時，對各個合同界面的劃分也需了解清楚（事先確認、事中關注）。這些信息主要從招投標文件和合同中查找，部分合同也會在施工過程中或竣工結算資料中留下書面紀要。即便存在書面的合同界面劃分作為結算依據，有時兩個施工合同中對部分工作內容仍會重復上報，審價人員及項目負責人需根據經驗和專業敏感性對這些內容進行重點關注并核對確認。比如，本項目C地塊審價中發現總承包施工合同和鋁合金門窗合同中竣工圖紙中均有地下室出入口地面矮墻的金屬欄桿且重復上報，總承包施工合同和消防施工合同中竣工圖紙中均有擋煙垂壁且重復上報，及時向業主進行確認并對未實施方進行扣除核減。

3.3.2 相關審核方法的應用

工程造價審核中常用的方法一般為：全面審核法、重點審核法、分組計算審核法、對比審核法等。根據本項目的具體情況在審價過程中實施應用上述審核方法。

①全面審核法。

本項目總承包施工合同采用的是2008清單計價方式，工程量按實結算，故結算審價需采用是全面審核法。此法能做到全面覆蓋，但工作量大，所需工時多。為此，我們通過廣聯達電算化軟件計算住宅樓及車庫的結構、建筑和鋼筋工程量，大大縮短計算時間。少部分零星子目和合同外簽證等工作內容，通過Excel進行計算式、列表計算。

②重點審核法。

重點審核法就是抓住工程結算中的重點進行審核的方法。本項目中應用重點審核法并非是指規避全面審核法，減少審核點面工作和審核深度，而是在準備工作階段，側重檢查上報結算中金額占比大的分部分項工程，如鋼筋混凝土工程、砌筑工程、天地墻粗裝修工程等。其次重點檢查大金額子目的單價、批價材料的單價、費率的計取是否與投標一致、新增（變更）子目的定額套價是否合理等。本項目中重點審核法可以理解的“重點檢查法”，即利用熟悉資料這項審價常規程序，檢查是否有明顯的不符性錯誤、超常規現象。

③分組計算審核法和對比審核法。

本項目C地塊包含13棟住宅樓且含4種房型，合同工程量清單中各房型有獨立的清單章節且各房型清單列項基本一致。在審價初期，就將各房型清單導出到excel表格，導入合同工程量、結算上報工程量、預留審核工程量。再將每個房型的清單合并到一張表格中，通過調整保證個房型樓的相同清單子目出現在同一行，不發生錯位，便于樓與樓間橫向比較或提取數據。這樣就形成了一張工程量匯總對比表。

分組計算審核法就是把結算清單中的有關項目劃分成組，利用同組中數據具有相同或相近計算基數的關系，取出一個數據審查相關工程量的準確程度。如：在審價時通過計算某單位工程的建筑面積，與其地面面積相關子目的工程量進行比較;地面面積和頂面面積經過折算調整后也可以參照比較;通過建筑面積的調整并考慮樓板的平均厚度，可以大致估算檢查樓板砼體積。概括來說，分組計算審核法是一個單位工程清單內有邏輯關系的數據之間進行縱向比較。

對比審核法認為單位工程的用途、結構和建筑標準一樣或基本類似，其造價指標和工程量指標就有可比性。在進行造價指標比較時，需考慮地區因素和時間因素的影響。本項目審價時，將各房型初步計算得出的砼、模板、鋼筋、砌塊等主要項目的工程量折合到建筑面積平方米指標，進行橫向對比;計價后形成造價審核對比匯總表，各房型通過形成的各分部工程平方米造價進行橫向比較，分析差異原因。對比審核法將審價內控的檢查復核機制前置，起到預先自查、分析原因的作用。

以上兩種方法通過導入式表格和后編制量價指標表格結合使用，其重點核心是通過比較相關性數據是否符合邏輯性和統一性，發現問題并繼續尋找分析原因，可以靈活運用。.

3.3.3 審價總結工作

審價單位出具審價報告并根據行業造價咨詢規范和公司自身要求進行歸檔，并不意味著審價工作全部完成。盡快“趁熱打鐵”，整理相關數據并編制結算總結報告是非常有必要的。就本項目而言，總結報告就包含了以下幾個部分：合同結算總臺賬、單體建安造價及指標分析篇、墻體面磚和外墻涂料篇、材料及設備篇、圍護工程及簽證分析篇等章節。每個篇章中記錄了本項目相關的設計、技術內容，且將投標量價和審核量價數據錄入表格，分別形成以建筑面積統計的工程量指標和造價指標。總結報告的本質就是項目的精簡檔案，就是項目的指標分析：發給建設單位是增值延伸服務，為其進行成本測算和項目總結提供支持;對于審價單位而言是資料歸檔的延伸工作，為造價咨詢單位擴充項目數據庫打好先行基礎。審價總結工作的理念就是項目的經驗雖然是隨屬個人的，但它們更應該以書面的形式被保留下來，進行共享和應用。

4? 結語

項目審價工作不僅僅是通過專業人員應用專業的知識、能力、經驗來進行工作，更應該應用項目管理的思路讓審價工作變得更高效，讓審價成果更有質量。項目管理屬于管理學范疇，它可以理解為利用既定有限的資源（人力、物力、財力等）和時間內完成的一次性任務，它包含了領導、組織、計劃、執行、控制、總結等多項主要工作。審價人員不僅僅一直是定位成專業人員，同時應該具有管理和協調的工作思路，在遇到不同類型的項目時，都可以充分利用個人的專業能力，發揮個人的綜合才智，針對項目特點靈活運用科學合理的項目管理辦法來做好項目審價，體現專業價值。

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