城鎮住宅投資規模對商品房平均銷售價格的影響分析

鄧天

摘要：文章從城市化進程推進背景入手，重點研究我國城鎮住宅投資規模和商品房平均銷售價格的相互影響效應。采用實證分析的研究方法，本文選取我國2000年至2017年的年度數據并建立兩者的線性方程和誤差修正模型，得到結論：城鎮住宅投資規模對商品房平均銷售價格有正向的影響，在長期均衡的角度上看商品房平均銷售價格對城鎮住宅投資規模的影響更大。建議政府重點監控房地產市場投資，嚴厲打擊投機性投資行為，制定政策規范的投資環境，促進兩者協調發展。

Abstract： Starting from the background of urbanization， this paper focuses on the interaction between the scale of urban residential investment and the average selling price of commercial housing in China. Adopts the research methods of empirical analysis， this article selects the annual data from 2000 to 2017 in China and sets up the linear equation and error correction model， which comes to a conclusion： urban residential investment scale has a positive impact on average selling price of commercial housing. From the perspective of long-term equilibrium， the average selling price of commercial housing has a greater impact on the scale of urban residential investment. It is suggested that the government should focus on monitoring the investment in the real estate market， crack down on speculative investment， formulate policies to standardize the investment environment and promote the coordinated development of the two.

關鍵詞：城市化;城鎮住宅投資規模;商品房平均銷售價格;協整關系

Key words： urbanization;scale of urban residential investment;average selling price of commercial housing;cointegration relationship

中圖分類號：F293.33 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）17-0089-03

0 ?引言

房地產價格關乎民生，一直以來受到社會各界的緊密關注。1998年我國進行了住房市場化改革，自那以來，中國房地產市場便進入了高速發展期，2004至2005年商品房平均銷售價格以超過10%的速度增長并在2009年達到24.05%[1]。隨著商品房銷售價格的不斷增長及反復波動現象的不斷出現，越來越多學者對影響房地產價格的因素進行理論和實證研究分析。我國改革開放以來，城市化進程突飛猛進，房地產價格也在持續上漲，因此研究城市化進程對房地產價格的影響機制成為了學術界的熱點問題 [2]。王文莉等研究結果表明，在一個地區或國家的城市化進程中，存在著城市化速度與房價租金比的正相關關系[3]。陳石清和朱玉林通過協整分析并建立誤差糾正模型，實證分析了1991年至2005年中國房地產價格與城市化水平之間的關系，研究表明中國城市化水平的提升是房地產價格上漲的格蘭杰原因，兩者之間存在一種長期穩定的正向關系。[4]。林永民和呂萍基于31個省（市、自治區）2003年-2014年的面板數據，采用面板固定效應模型，以城鎮住宅投資占地區GDP的比重來檢驗城鎮住宅投資與城市建設用地擴張之間的關系。結果表明城鎮住宅投資對城市建設用地的擴張存在著區域異質性，從而不同程度的影響房地產需求及價格[5]。總體而言，目前大部分學者主要集中研究城市化進程的影響因素上，為分析城市化與房地產價格變動之間的關系提供了豐富的文獻支持。然而不管是影響城市化進程的人口因素、土地因素和經濟發展因素，最終都會集中反映在城鎮住宅投資規模上;此外在房地產價格研究中，除去生產、商業用房，備受普通百姓關注的主要指標還是住宅用房價格。但有關城鎮住宅投資規模與商品房價格的研究文獻極少。基于此，本文創新性的以城鎮住宅投資規模作為城市化進程影響商品房價格的指標并以中國2000-2017年的時序數據為樣本，首先在理論層面探討城鎮住宅投資規模的影響因素及其間接對商品房價格的作用機制并以此為基礎建立計量模型對城鎮住宅投資規模與商品房價格進行實證分析。

由格蘭杰因果檢驗可以看出，在滯后階數為2階時，原假設P值為0.1434，大于顯著性水平0.1，結論為接受原假設。原假設 P值為0.0023，小于顯著性水平0.01，拒絕原假設。表明滯后兩期的商品房平均銷售價格會顯著影響這一期的城鎮住宅投資規模而后者則不會對前者有顯著影響。在滯后階數為1階時，針對假設和假設，P值分別為0.0317和0.0207，兩者均小于顯著性水平0.05。因此得到結論在滯后一期的情況下城鎮住宅投資規模和商品房平均銷售價格相互為對方的格蘭杰原因。說明Dlnui中包含了預測lnup的有效信息，而Dlnup也包含了預測lnui的有效信息。結合實際經濟狀況，從中長期考慮影響商品房價格的因素繁多復雜，除了相關的經濟發展因素，還要考慮社會因素。城市化進程中規模越來越大的城鎮住宅投資，僅僅作為影響房地產價格的顯著因素之一，而不是造成房地產價格變化的決定性因素。但房地產價格往往是影響著人們對未來購房及住宅投資預期的主要原因，房地產價格的上升往往會進一步加劇房地產投資規模的擴大，且投資將會集中于城鎮中的房地產投資。

3 ?結論與政策建議

3.1 結論

本文通過研究城鎮住宅投資規模對商品房價格影響的理論機制，發現在城市化進程推進的過程中城鎮住宅投資規模對商品房平均銷售價格有正向影響。究其原因，城市化進程通過影響人口、土地供給和經濟發展進而刺激城鎮住宅投資規模的擴大，導致商品房供需關系、發展結構發生變化并最終綜合影響商品房價格。在一定的理論分析基礎之上建立相關計量模型，對城鎮住宅投資規模和商品房平均銷售價格進行定量分析，得到結論如下：

①城鎮住宅投資規模對商品房平均銷售價格在短期內具有正向促進作用，且在短期兩者相互影響的結果顯著。②這兩個變量具有長期穩定的協整關系，二者關系緊密，相互影響并在一定程度上相互制約。③商品房平均銷售價格的上升必然會導致城鎮住宅投資規模的擴大;商品房價格對城鎮住宅投資規模影響較大說明市場上還存在投機性投資行為。④商品房價格是多因素綜合作用的結果，城鎮住宅投資規模是影響房地產價格變化的主要因素但不是主導因素。

本文得到的結論對于我國社會發展和房地產行業發展具有重要的參考意義，在城市化進程中政府必須協調好住宅投資規模與商品房價格的關系，加強房地產市場投資行為的監管力度，嚴防投機性投資行為，增強對房地產價格的干預手段[8]，制定合理的政策以及發展計劃，促進兩者和諧發展。

3.2 政策建議

基于上述結論，本文為我國房地產投資市場合理發展提出以下對策建議：

①政府部門應嚴格監管房地產投資市場，要及時對房地產市場進行適當干預。商品房銷售價格事關百姓生計，應嚴格控制房地產價格，避免價格在短期內的大幅波動，為此就必須首先嚴抓房地產投資市場。完善相關法律法規，嚴厲打擊惡劣的投機性投資，努力做到讓房地產成為百姓的避險資產。②鼓勵資金向鄉鎮房地產市場流動，合理配置房地產資源。越來越多的客戶選擇投資郊區以及鄉鎮的房地產市場，但鄉鎮房地產市場處于發展起步階段，仍存在投資不規范，法規不完善，資金難流通等問題。需要政府部門合理引導資金流向鄉鎮房地產市場，防止城鎮市場資金冗余，投資過于集中而出現極端的炒房現象。③統籌城鄉房地產市場協調發展，推進合理投資一體化建設。鄉鎮房地產投資市場與城鎮房地產投資市場投資環境相差較大，鄉鎮房地產在發展過程中應適當借鑒城鎮市場成熟的管理方案方法，以自己鄉鎮的特色為核心設計投資方案產品從而提高競爭力。城鄉之間加強協同監管，促進區域房地產投資環境整體提升。

參考文獻：

[1]蘇多永.城市化與房價：全球視角與中國現象[J].中國房地產，2013（13）：70-75.

[2]王震勤.楊孟秋.李曉輝.城市化進程影響房地產價格的理論機制和實證分析[J].中國管理信息化，2016（7）：143-146.

[3]王文莉.趙奉軍.城市化進程與房價租金比高企問題研究——基于中國35個大中城市面板數據實證分析[J].財貿研究，2011（05）：28-33.

[4]陳石清，朱玉林.中國城市化水平與房地產價格的實證分析[J].經濟問題，2008（01）：47-49.

[5]林永民.城鎮住宅投資對城市建設用地擴張影響的區域異質性——基于省際面板數據[J].現代管理科學，2017（1）：27-29.

[6]郭克莎.中國房地產市場的需求和調控機制——一個處理政府與市場關系的分析框架[J].管理世界，2017（02）：97-108.

[7]鄭琳.城市化與房地產價格研究綜述[J].經濟論壇.2019（8）：130-135.

[8]賴一飛.利率波動、房地產投資于房地產價格的關聯模型[J].武漢大學學報，2014（1）：96-99.