商品住宅批量精裝修全過程工程管理應用要點與優化措施研究

楊 瑩

（上海羽涵建筑工程有限公司，上海 200127）

商品住宅批量精裝修作為建筑市場的主流裝修方向，各大房地產開發商在實施批量精裝修的過程中不斷對裝修的工程管理要點進行總結，目前批量精裝修的工程管理主要可以分為幾個階段：商品住宅的準備階段、樣板房階段、毛坯房階段、批量精裝修階段以及交房驗收階段。本文將對商品住宅批量精裝修的各個階段的工程管理應用要點與優化措施進行詳細闡述。

1 商品住宅的準備階段工程管理應用要點與優化措施

1.1 對合同進行優化

應用要點：1）在前期的準備階段計劃商品住宅的各個階段，計劃中應該包括對裝修公司的選擇、裝修期間的注意事項、房地產開發商和裝修公司的組織管理能力以及最后的房屋移交和交付中的問題。2）對裝修公司的選擇主要是根據各個投標的裝修公司的技術水平進行詳細了解，然后按照實際情況需要的技術和資金預算進行選擇，最后與裝修公司完成合同簽訂工作.3）裝修期間的注意事項包括裝修公司的工人、裝修的機械設備、裝修需要的材料、裝修工作受實際天氣環境因素的影響等不同事項.

優化措施：1）房地產開發商和裝修公司的組織管理能力包括房地產公司與開發商的協調工作和裝修公司下面各個裝修部門的技術和管理方面的協調等等。2）房屋的移交和交付要點是合同簽訂之后，房地產公司將批量精裝修的商品住宅一期移交給裝修公司進行裝修，待裝修完成后裝修公司將商品住宅交付給房地產開發商［1］。

1.2 對質量標準進行規定

應用要點：對商品住宅批量精裝修的一系列質量標準進行規定，例如商品住宅的裝修完成指標、裝修的質量標準以及裝修中的質量控制要點等質量標準。

優化措施：雙方確定驗收時商品住宅的審核要點，然后形成紙質文件之后就可以根據雙方要求設計裝修圖紙，對重點裝修的位置要出具更大更詳細的設計圖紙，為了通過最后的質量控制要點審核。質量標準規定的紙質文件是整個商品住宅裝修質量工作的核心指導文件。

1.3 對裝修人員技術交底

應用要點：1）對裝修人員技術交底是為了讓裝修人對商品住宅的裝修流程和裝修要點有詳細的了解，方面后續的質量檢驗。2）另一方面是為了讓裝修人員懂得設計人員當初這樣設計圖紙的意義，然后根據設計人員的想法完成整個裝修工作。

優化措施：另外裝修人員可以通過技術交底明確在裝修過程中應該注意的質量要點，例如裝修的技術手法、材料的選擇、質量標準和驗收標準和裝修的工期時間等多個裝修質量細節。

2 樣板房階段工程管理應用要點與優化措施

2.1 樣板房階段存在的應用要點

1）樣板房顧名思義作為樣板的房子，是裝修出來的商品住宅的樣板，通過對樣板房階段可以根據裝修完的效果決定這種裝修效果到底是不是想要的，如果裝修沒有達到意想中的裝修效果，可以在樣板房上進行不斷改動，調整不同的裝修方式來實現不同的裝修效果，直到滿意。2）同時可以根據裝修中出現的各種技術方面的問題進行總結，找到可以順利裝修的方法，并且在裝修的過程中形成可以復制的標準化裝修流程，并且對裝修的質量有保證，方便后續實現后續商品住宅的批量精裝修工作。3）同時對裝修過程中各個裝修部門的工作進行協調演練，方便后續批量精裝修時進行大規模的人力、物力、財力資源的調動。4）而且還可以明確地計算出一套樣板房的裝修成本，方便對整個小區進行批量精裝修所需要的成本有個預估，通過樣板房的嘗試總結經驗，等到裝修模式成型后進行批量精裝修。5）樣板房的裝修必須解決裝修過程中出現的裝修效果不滿意、裝修技術有難點、以及裝修過程中的資源調配和管理混亂問題，等到問題全部解決之后才可以進行后續的批量精裝修階段［2］。

2 .2 樣板房裝修工作的優化措施

1）樣板房的選擇應該根據商品住宅的戶型決定，將需要進行批量精裝修的戶型各選擇幾套進行樣板房進行裝修工作，對不同戶型的樣板房進行的基礎測量工作作為后面批量精裝修的戶型樣本，然后對不同戶型間使用不同的裝修方法、不同的裝修材料觀察最后形成的裝修效果。2）不同戶型樣板房的裝修工作，需要對樣板房的實際房間面積、空間尺寸、電器的線路走向、門窗情況、地坪以及墻體進行實際測量，得到準確的數據，然后在最后的驗收工作按照這個測量的數據進行驗收，每個戶型的住宅詳細測量數據可以作為批量精裝修商品住宅的標準。3）裝修手法和裝修材料的不同對不同樣板房的裝修效果比較，然后進行總結歸納裝修樣板房出現的問題和優點，最后適當進行優化，完成整個樣板房各種信息的收集工作。4）按照樣板房的裝修完成裝修手冊的編寫，并且給出裝修設計圖紙和完工的效果圖，隨后批量精裝修就可按圖完成裝修。

3 毛坯房階段工程管理應用要點與優化措施

應用要點：1）樣板房階段完成后就是毛坯房階段，毛坯房就是房地產開發商在土地上完成商品住宅建設之后的房子，毛坯房階段在樣板房之后，是房地產開發商將商品住宅毛坯房移交給裝修公司的過程。2）這個毛坯房階段雖然不復雜，但是對質量問題影響極大，如果在毛坯房階段不重視，沒有在移交的過程中發現毛坯房存在質量問題，那么后續的質量驗收很難達標。3）所以毛坯房階段的移交一定要對毛坯房的質量嚴格考察，按照樣板房階段各戶型的標準對毛坯房進行嚴格的質量檢查，例如房屋頂板、墻體、門窗、地面、接線口等位置有無裂縫、滲水、空鼓等問題。

優化措施：1）質量問題檢查無誤后裝修公司再接收房地產開發商移交的毛坯房，如果發現質量問題，應該拒絕接收質量問題的住宅，讓開發商對住宅進行修復工作，待再次檢查后質量沒有問題再接收。2）所以房地產開發商在建毛坯房的時候應該嚴格注意質量問題，在建成的驗收工作中就發現問題，不要等到裝修之前的毛坯房移交時發生質量不過關的問題，影響整個批量精裝修工作的效率和質量。

毛坯房驗收圖片如圖1所示：

4 批量精裝修階段工程管理應用要點與優化措施

在批量精裝修之前的三個準備鋪墊階段應該總結出裝修工作在裝修工序、裝修材料、協同管理、質量控制等方面的問題，并對批量精裝修的關鍵措施進行詳細說明。

4.1 批量精裝修階段常見問題

1）批量精裝修工序不合理：①批量精裝修工作對裝修的工序和質量的標準比較高，在進行批量精裝修前必須完全前面三個準備鋪墊階段的工作，批量精裝修工作實施前必須按照順序逐步解決，分別的材料的選擇和裝修技術應用方面的問題、樣板房的裝修階段一定不能跳過、毛坯房的質量檢驗無誤后再進行接收。②但是實際情況中，往往因為簽訂的合同上裝修工期時間緊張，所以很多裝修公司往往選擇同時進行批量精裝修之前的準備階段，然后就會形成同時多個裝修階段并行的局面，準備階段不能相互銜接，甚至出現工序混亂等問題，影響最后的批量精裝修的質量。③甚至在樣板房階段沒有進行樣板房的裝修，導致最后的批量精裝修的裝修時間大大增加，質量方面更是存在著嚴重問題，對商品住宅的價值造成極大損失［3］。

2）裝修材料的質量管理問題：①商品住宅批量精裝修已經成為當前市場的主流，房地產開發商在很多小區都實行商品住宅批量精裝修，但是房地產開發商對裝修材料的選擇上沒有規范標準.②因此實際裝修工程中裝修公司對材料選擇的標準不一，參考原則也不同，這就造成了材料方面的質量問題，材料方面的質量無法控制。③最后裝修完的住宅驗收不過關，返還裝修公司重新裝修，整個裝修成本增加了很多。

3）管理方面問題拖累裝修進度：①裝修時間的開始要從合同簽訂之時計算，實批量精裝修的準備階段以及樣板房階段需要耗費不等的時間，所以最后裝修的工期經常緊張，工期緊張的結果就是幾個批量精裝修前的準備階段同時開工。②各種交叉的裝修工作造成裝修現場的秩序混亂，各個部門的人員都在趕工期，裝修現場的管理協同工作很難進行，最后管理出現問題，各個裝修部門的工作效率降低，質量把控出現紕漏。③裝修質量出現問題被返工，拖累了批量精裝修的進度，整個裝修無法在工期內完成。

4）對批量精裝修的質量控制困難：①批量精裝修的過程復雜，各個戶型的商品住宅裝修工作的工序還各不相同，造成最后的質量檢驗工序繁多。②質量檢驗工作量增大，而質量檢驗人員的數量卻沒有增加，因此在最后繁多的質量檢驗工序中，質量檢驗人員對商品住宅的裝修質量檢驗效率低。③只有將雜亂的裝修工序按重要性和先后程序進行區分排序，按照從先到后從重要到次要的順序對各個工序進行質量控制，從裝修工作的各個準備階段開始控制質量，最后的批量精裝修的質量控制才能達到規定的標準［3］。

4.2 批量精裝修階段問題的關鍵應對措施

1）加強裝修方案的設計管理工作，①對批量精裝修工程的工序進行合理設計，按前后程度分為，準備階段的圖紙設計工作和裝修工藝的合理選擇、對樣板房進行試裝修工作總結出規范性高且質量達標的裝修流程、對毛坯房的移交做好質量檢驗工作，以及正式階段的批量精裝修工作。②并對各階段的質量的裝修要求、驗收要求等規范列舉，然后形成紙質文件供雙方裝修和驗收參考。其中一定要堅持樣板房階段通過之后才可以進行批量精裝修階段，否則在成本和質量上都有嚴重影響。

2）加強對材料質量的管理控制工作，①如果可以做到對裝修材料的嚴格控制，那么對實際的裝修工期將會縮減很多時間，因為材料上面滿足裝修的要求，那么要求規定規范的裝修工藝對毛坯房進行批量精裝修，也可以保證總體上的裝修質量，裝修質量保證不用返工再裝修，極大地縮減了裝修工期。②可以通過對材料供應的采購部門做好權責劃分，然后將每種材料精確到個人，并嚴格按照設計時對材料的要求進行選擇采購，那么對整個材料采購部門的采購效率和質量保證都會有一個大幅度的提高。③采購之后應該按照適合的工期時間保證材料能夠運送到裝修工地，既不會造成工地資源的占用，也不會拖后裝修的開工時間。④在材料運輸到裝修工地之后，可以采用抽樣檢測的方式對本批次的材料質量進行檢測，保證材料質量符合裝修標準［4］。

3）各個部門的裝修人員協調管理，①應該按照裝修方案的設計方案，對各個階段的裝修過程進行開展，保證各個部門的裝修工序按照規定進行，不會造成各部門工作混亂、效率下降的問題。②此外，對各個裝修部門在實際裝修過程中產生的工作沖突之處，應該設立專門的人員作為協調部門，對這種情況的裝修人員工作進行協調，協調部門的人員必須對整個批量精裝修的工序有詳細的了解。③并且對各個階段的質量控制問題精通，保證在各部門工作沖突的時候，能夠按照先后、重要的不同性合理進行協調管理工作。

4）加強批量精裝修的質量控制，質量的控制可以從各個裝修階段進行詳細控制；①從準備階段的質量標準進行嚴格設定，然后以書面文件的形式出具；②質量的標準可以為質量的控制提供一個標準，讓實際的質量檢測有了方向和意義；③然后在樣板房的精裝修過程對質量在裝修工藝和裝修材料方面進行總結，嚴格對裝修工藝和材料進行質量控制，同樣出具紙質文件作為裝修工程的工藝和材料方面的標準；④毛坯房階段要求對毛坯房的質量做檢測，保證基礎的商品住宅質量達標，為裝修質量提供最基礎的保證；⑤最后在批量精裝修的過程中對所有裝修過程中出現的質量問題進行檢測，確保裝修完成后的質量滿足在質量標準制定時的設計標準。

精裝修房間如圖2所示：

5 交房驗收階段工程管理應用要點與優化措施

應用要點：最后房地產人員按照質量標準檢驗批量精裝修后的商品住宅適合符合標準，如果不符合標準，返工給裝修公司。如何符合標準，裝修公司可以按照流程完成裝修好的商品住宅的交付工作。

優化措施：房地產人員驗收時可以采用分戶驗收的方式，在驗收前，裝修公司應該做好商品住宅的保潔工作。

6 結語

綜上所述，本文對商品住宅批量精裝修的準備階段、樣板房階段、毛坯房階段、批量精裝修階段以及交房驗收階段五個工序階段的應用要點進行總結，并提出優化措施，對各階段的人員、材料、質量進行科學、有效的工程管理，最終完成商品住宅批量精裝修的整個工程管理工作。