房企雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略解析

房玲 羊代紅 洪宇桁

摘要：由于拿地、規(guī)避單一業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)以及開拓新的業(yè)績增長點(diǎn)等多元化考量，在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入“存量時(shí)代”后，越來越多的企業(yè)開始強(qiáng)化或者布局商業(yè)運(yùn)營，部分企業(yè)已經(jīng)形成了“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞：住宅+商業(yè);頭部聚集;多元布局

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020） 07-0014-17

收稿日期：2020-05-22

作者簡介：房玲、羊代紅、洪宇桁，克而瑞地產(chǎn)研究員。

隨著房企競爭格局加劇，房企多元化發(fā)展成為趨勢，而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”，越來越多的企業(yè)在多元化方面開始強(qiáng)化或者布局商業(yè)運(yùn)營，部分企業(yè)已經(jīng)形成了“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略。目前，銷售TOP100上市房企大部分均已布局商業(yè)，其中有如華潤、龍湖等運(yùn)營較好的企業(yè)，也有部分企業(yè)雖運(yùn)營多年，但規(guī)模發(fā)展，以及相應(yīng)的租金及效益等還是略差一籌，我們將對百強(qiáng)上市房企的房企雙輪驅(qū)動(dòng)進(jìn)行研究，以從中得到借鑒和啟發(fā)。

1存量時(shí)代下房企積極布局多元化，部分形成雙輪驅(qū)動(dòng)

部分早期布局商業(yè)的房企已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在商業(yè)領(lǐng)域上形成了較大的規(guī)模和品牌影響力，為企業(yè)長期發(fā)展帶來了新的動(dòng)力，這些企業(yè)我們稱之為雙（多）輪驅(qū)動(dòng)房企。我們將房企商業(yè)投資性營業(yè)收入占企業(yè)物業(yè)結(jié)算收入的占比大于2%、或者部分投資性物業(yè)價(jià)值/總資產(chǎn)比值大于5%、且形成了一定的商業(yè)品牌的企業(yè)歸為雙輪驅(qū)動(dòng)型房企，篩選出來的企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到26家，占72家百強(qiáng)上市房企的36%。 從百強(qiáng)房企雙輪驅(qū)動(dòng)情況來看，目前房企布局商業(yè)業(yè)態(tài)，除了傳統(tǒng)的購物中心外，還有酒店、寫字樓等。此外，隨著近幾年“共享經(jīng)濟(jì)”的興起又延伸出新的業(yè)態(tài)，如社區(qū)商業(yè)、共享辦公、長租公寓等。在雙輪驅(qū)動(dòng)的房企中，都布局了購物中心、布局寫字樓的占比有81%、布局酒店有46%、布局長租公寓有42%，也有少部分企業(yè)布局了文旅地產(chǎn)，成為企業(yè)收益增長的重要一極，見表1。

2房企雙輪驅(qū)動(dòng)效果顯現(xiàn)，頭部聚集效應(yīng)較大

2.1華潤、龍湖、中海投資性物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值超千億

從目前面積規(guī)模來看，撇除專門主營做商業(yè)的房企外，目前持有的已產(chǎn)生租賃收益的商業(yè)地產(chǎn)建面超過500萬平方米的企業(yè)有4家，超過100萬平方米的有15家。房企的商業(yè)運(yùn)營建面規(guī)模正逐漸擴(kuò)大，同時(shí)部分企業(yè)儲(chǔ)備面積也不容小覷，未來將貢獻(xiàn)更多的運(yùn)營項(xiàng)目，見表2。

而由房企的投資性物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模來看，超過500億元的有7家企業(yè)，超過100億元的有27家，占比達(dá)到63%。由于各個(gè)企業(yè)的商業(yè)布局不同，獲取項(xiàng)目的區(qū)域以及城市能級(jí)等多方面的差異會(huì)導(dǎo)致投資性物業(yè)的資產(chǎn)值的不同。

而由投資性物業(yè)資產(chǎn)/總資產(chǎn)占比來看，占比超過10%的企業(yè)有18家，占比超過5%的企業(yè)有26家。綜合來看，目前進(jìn)行雙輪驅(qū)動(dòng)的房企手上持有的投資性物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值不菲，且為總資產(chǎn)的重要組成部分，未來，若能發(fā)揮手上的投資性物業(yè)的營收效益，除了自有的項(xiàng)目增值之外，將會(huì)給企業(yè)貢獻(xiàn)可觀的營業(yè)收入。

2.2 42%雙輪驅(qū)動(dòng)房企商業(yè)發(fā)展收益水平相對較好

房企雙輪驅(qū)動(dòng)策略的發(fā)展成果來看，目前由于對商業(yè)部分的持續(xù)投入，以及多年商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的積累，內(nèi)房商業(yè)運(yùn)營商的收益得到較大的增長，年商業(yè)營收規(guī)模已超過港資企業(yè)，根據(jù)克而瑞2020年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營收入排行榜，境內(nèi)雙輪驅(qū)動(dòng)的房企營業(yè)收入水平最高的華潤，明顯超過境外排名第一的凱德。但是值得注意的是，單項(xiàng)目收益率和項(xiàng)目估值來看，內(nèi)房商業(yè)還是低于港資及其他外資企業(yè)。

而從內(nèi)房企業(yè)具體的規(guī)模效益來看，房企商業(yè)收益頭部聚集效應(yīng)較大。其中華潤置地的商業(yè)收益達(dá)到120.28億元，是唯一一個(gè)超過百億元的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模及收益屬于行業(yè)領(lǐng)先，此外還有3家房企的商業(yè)收益超過50億元，約一半的企業(yè)商業(yè)收益小于15億元，收益規(guī)模上來看部分企業(yè)在商業(yè)運(yùn)營能力上還是有些參差不齊，取得較好的規(guī)模成果的房企較少，見表3。

而從商業(yè)收益/物業(yè)銷售收益的比值來看，房企進(jìn)行雙輪驅(qū)動(dòng)策略有約42%的房企為房企帶來較高的收益，成為其主業(yè)發(fā)展之外企業(yè)增收的一個(gè)重要的收益點(diǎn)。他們2019年商業(yè)收益收入/物業(yè)銷售收入占比達(dá)到5%以上，這部分企業(yè)主業(yè)一般發(fā)展規(guī)模較大，對于商業(yè)上的投入也相對較大，如商業(yè)收益規(guī)模TOP10房企的主業(yè)規(guī)模一般也在30強(qiáng)以內(nèi)，見圖1。

除此之外，還有也有一些企業(yè)雖然主業(yè)的銷售規(guī)模相對較小，但由于在商業(yè)發(fā)展上面比較重視，因而在雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展上也取得了不錯(cuò)的成效。

值得注意的是，大部分商業(yè)收益規(guī)模較大且占比較高的一般屬于側(cè)重購物中心發(fā)展的企業(yè)，在酒店以及寫字樓方面?zhèn)戎夭季值钠髽I(yè)則相對較少，主要是因?yàn)榉科笠话銓⒕频旰蛯懽謽亲鳛橘徫镏行臉I(yè)態(tài)的配套，且相應(yīng)的商品化率不高。

3總結(jié)：雙輪驅(qū)動(dòng)是發(fā)展方向，房企需保持重視與平衡

由于拿地、規(guī)避單一業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)以及開拓新的業(yè)績增長點(diǎn)等多元化考量，在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入“存量時(shí)代”后，房企進(jìn)行雙輪甚至多輪驅(qū)動(dòng)將會(huì)成為主流房企的共識(shí)。而這其中，商業(yè)開發(fā)作為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與主業(yè)相關(guān)度較高，聯(lián)系也更為密切，同時(shí)隨著時(shí)代的發(fā)展以及人民生活需求的變化，又衍生出租賃住房、共享辦公等多種新興業(yè)態(tài)。但在這過程中，迄今為止只有少部分的房企在商業(yè)運(yùn)營方面實(shí)現(xiàn)了較大的收益，大部分房企仍處于培育階段，甚至部分房企的商業(yè)運(yùn)營由于空置率較高、運(yùn)營不良等原因帶來的回報(bào)周期過長還有可能影響主業(yè)的發(fā)展。在商業(yè)業(yè)態(tài)培育周期較長，資金沉淀較大情況下，加上如今房企頭部聚集效應(yīng)加劇，未來如何平衡主業(yè)發(fā)展與其他業(yè)態(tài)之間的資金使用配比將是企業(yè)的重要難題。

整體來看，推行雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略并成功的房企大多有自己獨(dú)有的優(yōu)勢，有的通過較為強(qiáng)大的資金實(shí)力較早地進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，在長期不斷的穩(wěn)定投入以及苦心經(jīng)營之后成為商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企，比如華潤、龍湖等;有的通過對商業(yè)地產(chǎn)市場的敏銳判斷切入了尚處于藍(lán)海的市場，再通過“住宅+商業(yè)”相輔相成的運(yùn)營方式逐漸地滾出雪球，比如萬達(dá)、新城等。這些企業(yè)的成功各有其不同，但有一點(diǎn)是相通的，那就是對于商業(yè)地產(chǎn)板塊的重視以及長期不斷堅(jiān)持地投入，比如龍湖就堅(jiān)持將每年銷售同款的10%投入商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，新城則大量采用了以售養(yǎng)租的辦法，同時(shí)各家企業(yè)都對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營下足了功夫，這種重視的態(tài)度和堅(jiān)持的毅力是支撐起他們成功的一個(gè)重要原因。

綜合來看，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略止步不前的企業(yè)主要問題在于重視程度以及投入的不足，或者是切入市場的時(shí)機(jī)和角度有問題。在品牌影響力越來越大的今天，先發(fā)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)了較大的規(guī)模和品牌優(yōu)勢，后來者需要在細(xì)分市場以及投入力度上靈活調(diào)整，從而獲得自己的核心競爭力，占據(jù)一定的市場份額。