華夏幸福的新邏輯：得都市圈者得未來

摘要：作為一家向來被認為長于與國家戰略良性互動的民營企業，華夏幸福給人的印象是，總是可以踩在戰略節拍上，并順利承接相關的戰略紅利，所以其企業戰略定位和業務模式的選擇，越來越多地為行業所關注，甚至引來很多的跟隨者和模仿者。

關鍵詞：異地復制;區域聚焦;一城一策

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138- （2020） 07-0039-42

收稿日期：2020-06-18

作者簡介：葉一劍，方塘智庫創始人。

1華夏幸福產業地圖

華夏幸福所發布的年報內容顯示，2019年公司主營業務實現穩健快速增長，實現營業收入1052.10億元，比上一年增長25.6%（這也是華夏幸福首次突破千億，公司進入了千億收入上市公司陣營），實現歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，實現對賭承諾。截至期末，公司預收款項達到1252.85億元，預計將在未來3年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤，這被認為是有利于鎖定公司未來的經營業績。

2019年，產業新城業務園區結算收入額368.37億元，產業新城毛利潤占比52%，第一次超過50%;環京以外區域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業務營業收入比例由30.80-/0提升至44.6%;環京以外區域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的的46.5%提升至57.8%。

2019年，環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長l5.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%;公司新獲取土地67.1%位于環京以外區域，其中，長三角區域達28.5%，作為華夏幸福新的主戰場之一的色彩開始凸顯。

從業績產出的區域構成角度而言，華夏幸福從2017年開始，力推異地復制戰略，截止到2019年用了接近3年時間，整個外部區域收入占比提升到44%，銷售額占比提升至58%，房地產銷售面積占比超過60%。異地復制的成效還是非常不錯的，異地復制戰略的相對成功有效解決了業績產區集中度過高問題，為華夏幸福的穩健發展打下了扎實的基礎。華夏幸福產業分布見圖1。

從毛利角度而言，產業新城整個業務毛利率維持在68%的水平，凸顯了產業新城模式在盈利方面的優越性。目前，無論是從產業新城簽約、產業招商引資情況來看，還是孔雀城的銷售，除京津冀都市圈為主產區以外，長三角都市圈已經成為公司業績新的大本營。

2戰略定位和愿景

關于華夏幸福的戰略定位和愿景，官方的最新表述是“公司將努力成為中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺。在以夯實產業新城和商業地產平臺的基礎之上，持續構建新的平臺，在康養事業、公共住房、科學社區等方面，為中國平安在不動產領域配置保險資產提供全方位的管理服務，同時也積極探索為第三方投資者在不動產領域提供相應的資產管理服務。”

顯然，對華夏幸福新的戰略定位和愿景的理解，都市罔是最顯著也是最重要的關鍵詞之一。

據華夏幸福官方發布的數據，截止到目前，該企業的產業新城項目在核心都市圈的全面布局已基本實現，并形成了“3+3+N”的格局：第一個“3”指京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳都市圈，第二個“3”指鄭州、武漢、成都都市圈。接下來，在全面完成布局后，重點會放在上述核心都市圈布局區域聚焦、深耕，見圖2。

關于都市圈在中國的發展機遇，以及華夏幸福重倉都市圈尤其是核心都市圈的邏輯，華夏幸福董事長王文學給出的解釋主要包括四點：一是認為未來中國經濟增長的結構性機會和潛能在都市圈，中國不動產的結構性機會也集中在都市圈;二是認為中國都市圈的時代已經到來;三是現在人口、技術、數據、資本、土地、教育、醫療等各種要素資源正加速向都市圈聚集，其中在人口增長方面，都市圈人口增速是全國的2-3倍;四是華夏幸福已經重倉都市圈，產業新城本身就是按照都市圈進行布局的。

此前華夏幸福產業研究院發布的數據顯示，2018年全國30個都市圈以4.5%的國土面積承載了32%的人口，過去20年間，城鎮化新增人口65%流向了30個核心都市圈，62%的上市企業都聚集在長三角、珠三角和京津冀地區，北上廣深杭5個城市產生了全國88%的獨角獸企業。

截止到目前，無論是從數據統計分析來看，還是從國家戰略布局來看，無論是從地方城市化實踐來看，還是從商業投資價值預期和實際收益來看，中國已經進入了都市圈時代——都市圈不僅已經成為觀察中國經濟社會轉型和發展的最重要的視角和窗口之一，而且是分享中國經濟發展紅利的最重要的空間和平臺依托;對都市圈在新時代國家變革、區域發展、城市轉型、產業布局、商業創新等領域的正向且綜合的價值表現，也越來越成為普遍共識。

隨著中國都市圈時代的到來，已經在中國都市圈基本完成項目和投資全覆蓋的華夏幸福也開始迎來其企業的新價值時代，而華夏幸福對都市圈的深耕也將對很多企業和機構產生示范效應，而隨著越來越多的市場機構對都市圈的關注和投資，也將為中國現代化都市圈的培育和發展提供更多資源支撐。

3得都市圈者得未來

對于華夏幸福而言，無論是既有的項目在空間上的分布，還是產業新城及相關業務和商業地產及相關業務的營造邏輯，都在客觀上與都市圈具有顯著的互動性、協同性，甚至是一致性。華夏幸福通過其存量的和增量的產業新城和商業地產及相關業務的項目投資和運營，以及華夏幸福作為一家平臺型企業背后所表現出來的綜合的、市場化、高效的、國際化的資源配置能力，正在并將繼續為中國的都市圈培育、建設和發展貢獻著從理論研究到戰略規劃、從資本運作到產業導入、從基礎設施到公共服務、從文化振興到區域品牌，從項目平臺到產業生態等全鏈條的系統性解決方案。

通過對華夏幸福既有的經過不同發展階段的產業新城項目及項目所在地區的都市圈發展的觀察，可以得出的明確判斷之一是，通過開發性PPP做建構起來的這種企業與政府、產業新城與都市圈互相賦能的發展模式，不但幫助企業和政府順利地穿越經濟周期的迷霧，還讓很多后發地區實現了“彎道超車”甚至是“換道超車”的轉型發展成就，企業也成了這些地區超常規發展紅利的主要共享者。

當地方政府、人駐企業、地方居民、流動人口等各利益相關者實現了多方共贏的時候，地區經濟的可持續發展也就變成了可能。隨著商業地產及相關業務在都市圈核心圈和城市圈的布局，以及一系列城市更新項目的啟動，華夏幸福也得以通過更加豐富的產品線、項目平臺、資源配置通道實現對都市圈的培育和發展進行介入，并實現更多元的商業價值變現。

只有那些能夠為都市圈的培育和發展創造和貢獻更多增量價值的企業和機構，才能分享到更多都市圈發展的紅利。對這些企業和機構而言，不僅需要有關于都市圈培育和發展的專業洞察，還要有深度介入到都市圈發展的產品、服務、工具和平臺，以及圍繞這些產品、服務、工具和平臺的超強的資源配置能力。

未來，華夏幸福的產業新城業務將通過區域規劃、建設、招商、運營，幫助政府提升區域的資源、資產和城市價值，實現“區域價值最大化”;通過龍頭項目的招商和落地，帶動區域產業集群的打造和升級，實現產業發展龍頭化;通過給區域分類，一城一策，精準投資，提升經營質量，同時積極謀求發展上檔升級，推動區域進入成熟期，實現“經營一城一策化”;通過全面開放合作，吸引社會各方合作伙伴參與產業新城及住宅投資，分享收益，從而更好地撬動產業新城資源，加速產業新城建設，實現產業新城開發平臺化。