破局養老地產：久久為功，方能長遠

摘要：老年人口大量增加，老年人養老的需求也自然大大增加，怎么養老？由誰來養老？這些都已經成為每一個中國家庭必須面對的問題。養老地產在發展過程中所遇到的問題，值得深思。

關鍵詞：需求缺口;良性發展;養老地產

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138- （2020） 07-0053-54

收稿日期：2020-06-11

作者簡介：蔡松財，山東省合眾佑澤養老咨詢服務有限公司合伙人

儒家認為：孝為百行之冠、眾善之始，天之經，地之義也，民之行也，德之本也，千百年來的中國人也將此作為自己尊老的人生信條。

如今中國14億人口中近2.5億的老年人口，據有關機構預測，未來10年，中國80歲以上的老齡化人口將以每年5%的速度增加，到21世紀中葉，中國的老年人口可能將達到4億。也就是說，每4個中國人中就會一個老年人。

老年人口大量增加，老年人養老的需求也自然大大增加，怎么養老？由誰來養老？這些都已經成為每一個中國家庭必須面對的問題。目前，國家對養老的公共支出有限，并且考慮到我國獨生子女家庭已經占到1/3，家庭平均規模不足3.1人，“4-2-1”家庭結構模式日趨普遍.“人丁興旺”“兒孫繞膝”現象很難出現，傳統養兒防老理念，將慢慢成為獨生子女的壓力，家庭所能提供的養老資源越來越少，兒女更希望通過社會養老的方式代替傳統的家庭養老。

巨大的需求缺口也正是刺激眾多企業進入養老地產行業的原因，將家庭養老與養老院式的養老結合成住宅社區的形式，為老年人提供全方位的養老服務。地產商建設一個住宅小區，將老年人口導入其中，社區內建有健身房、圖書館、老年大學以及全天候的護理服務，使得居住于此的老年能夠在愉悅歡樂中安享晚年。

1“理想很豐滿，現實很骨感”

養老地產，先進的理念、恰當好處的切入時間，都為其成功打下了良好的基礎，但是在其發展過程中所遇到的問題，也很值得我們深思。

首先，正如前文所談到的大量養老人口需求缺口，刺激了整個養老地產市場的蓬勃發展。可是這些看上去幾乎“完美”的養老地產項目，到目前為止，還只是少部分人才能享受得起的奢侈產品，每年幾萬元、幾十萬元甚至上百萬元的會員費，讓眾多購房者對這樣高昂的費用望而卻步，導致當前養老地產還基本處在一個富人養老的階段，高額的會員費使得很多購房者在購房之后并不參與會員服務。對于大部分中國老年人來說，這不但是能否接受的問題，也是一個能否承受得起的問題.與此同時在地產商方面，地產商打造的養老地產在產品規劃上增設了老年人的配套設施，其造價成本顯然要比普通住宅項目高出一截，因此售價也高出不少。

其次，對于地產商來說，養老地產的贏利點也尚不明確，沒有明確的贏利模式，前期投入大、利潤產出時間較長是當前存在的主要問題。養老產業作為一個投入大、周期長、利潤產出時間長的產業，絕對不會像其他房地產行業那樣有高利潤率和周轉率，目前養老地產預計毛利潤率僅有10%-20%，最高也很難超過30%。使得開發養老地產成為了一塊實實在在的雞肋，想開發的企業很多，但是真正能將養老地產開發好的卻只是鳳毛麟角。

再次，一個現實的問題需要注意。老年人購房之后，也不可能長期在這里居住，或是可能老人在居住20年后去世了，這樣的情況就會造成一個房屋的空置問題。長期的房屋空置，勢必會造成資源的浪費。

2尋求良性的發展道路

中國社會的老齡化速度確實是太快了，相比于其他的發達國家人口年齡結構從成年型進入老年型，法國、美國、英國分別用了115年、66年、45年，而中國僅用了18年。這樣急速的老齡化進程，使得人的思想觀念并沒有得到轉變，而現今的養老地產項目大多是借鑒發達國家的先進理念來打造，消費者思維模式與項目理念的脫軌也是現今養老地產所遇到的關鍵問題。

首先，過高的服務價格，應該得到改進，讓更多的中低端人群享受的先進養老地產服務，通過多方共同運營，將空置的房子出租可以獲得可觀的收益，讓閑置的房子變成資產。其次，把房子統一租給一些經營機構，可讓真正有需要的養老人群能以較低的成本享受到最佳的養老服務。再次，對于出租房源的運營公司來說，他們可以通過經營獲得收益。最后，對于開發企業來說，項目面對的客戶群將大大拓寬，可以將房子快速銷售出去，再利用銷售回款加快開發速度，同時還能給項目帶來人氣，把商業和酒店等配套做起來。有了這樣一整套完整的運營體系，養老地產才能擺脫現在所遇到的瓶頸真正成為一個惠民利民的地產行業。

說到底，養老地產還需久久為功，方能長遠。