淺談批量精裝修項目設計和施工過程管理

葉夢婷

摘? ? 要：隨著城市的不斷發展，經濟狀況的不斷提升，房地產行業已經從商品思維進入產品思維階段。越來越多的裝配化、精裝化、標準化的批量精裝修項目推向市場。區別于傳統的毛坯產品，精裝交付住宅從前期產品定位、設計研發，到建筑施工、交付驗收、售后服務與維保都需要有針對性的管理措施及方案。精裝修項目想要做到順利交付，就必須提前介入，加強過程管控。本文主要對批量精裝修設計和施工二大重點階段的管理要點進行研究探討。

關鍵詞：標準庫;界面劃分;施工管理

1? 前言

近幾年隨著行業發展，房地產呈現裝配化、標準化的發展趨勢。批量精裝修交付項目開始走進人們的視野，對于開發商來說它能帶來一定的溢價空間，對于客戶來說省時省力，效果有把控。企業如果想要做好精裝修，我們要用工業化的思維方式來思考批量精裝修，用做產品的思路來看待批量精裝修。

2? 批量精裝設計階段管控要點

市面上標桿房企對于批量精裝項目的組織和執行都會成立專門的部門或者企業，比如萬科集團成立“萬創公司”、綠地和龍湖都成立專門的精裝修管理部。通常他們在建筑方案階段就要開始介入精裝修設計，之后貫穿擴初設計、施工圖設計、專業分包以及部品二次深化設計。設計階段應把控以下幾個要點：

2.1? 提前介入一體化設計，建立標準庫

批量精裝設計是可控設計，決不是創意設計，標桿企業已經形成了標準化戶型或者標準化功能模塊，比如衛生間按套件數量、是否有浴缸、是否干濕分離等來確定功能模塊的最小尺寸和布局。標準庫的建立，會節省深化設計的時間、提高效率。

當擴初設計完成規劃方案審批通過后，精裝修設計啟動全面工作;當施工圖完成的時候，施工圖中應該包含精裝設計內容。精裝專業應關注兩個關鍵點，就是確定墻體和水電管道定位尺寸。墻體定位涉及到土建總包和二次精裝總包的施工范圍，精裝提前介入可減少墻體拆改的造成的浪費。土建施工圖和裝修施工圖應進行疊圖，針對戶內強弱電箱、可視對講、開關插座面板、地暖、地漏、空調、煙道、給排水管等涉及到水電管道的定位需確定落位。

2.2? 精裝體系分級

精裝修住宅的分級標準，主要通過產品定位、戶型大小、產品類別來確定，將不同裝修部品組合與不同的產品品類及目標客戶進行匹配，形成不同梯度的裝修標準。在分級體系建立時通過成本規劃，將有限的資金進行合理分配，使其產生收益最大化，以實現客戶的滿意度最大化。目前常見的精裝分級標準如表1。

2.3? 材料選型

精裝深化設計過程中的核心理念是考慮工廠施工、現場安裝。設計選材和定樣的時除保證效果外，需考慮材料性能盡量減少運輸和施工損耗、減少材料色差，考慮材料貨源的充足性，避免維保期配貨不足。例如大理石或者仿石材瓷磚，避免選擇紋路特殊的款式。

3? 批量精裝施工階段管控要點

施工階段的管控直接影響到項目驗收及交房，市場上由于精裝修施工質量問題而延遲或者拒絕收房的情況占到30%左右。想要提高精裝修施工質量，主要從下幾點進行管控。

3.1? 重視交付樣板房制作

有條件情況下同時為客戶提供展示樣板和交付樣板。為避免客戶“所見即所得”的認識誤區，如只能提供展示樣板房，需將非交樓標準的裝修予以明示，增加工法和材料展示區。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發現產品設計、主體結構施工中出現的缺陷，并及時進行修正。

3.2? 做好標段劃分，嚴格控制施工招標

施工招標過程中嚴格控制入圍單位，必須有類似批量精裝項目施工經驗及施工管控措施，且有較好品牌形象的裝修公司。協調好主體施工單位和裝修施工單位的進場計劃，合理安排工序。明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責任分工。要做好主體施工單位、甲方專項分包單位與裝修施工單位的各自成品保護工作。

3.3? 確定土建總包和裝修總包的施工界面

（1）冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術措施使冷熱水管道處于持壓狀態。（2）強電及弱電：套內配電箱、多媒體箱等安裝就位，暗埋的線管敷設完成。逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關插座不要裝。（3）頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。（4）墻面：完成抹灰，底盒預埋完成。門洞找方，不應有裂縫。（5）地面：不要找平，保持結構混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平，陽臺上如果貼磚，也不要找平。（6）防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛生間，由土建單位做完填充層及上層防水。（7）保溫層：先施工完畢。（8）外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外窗的成品保護。

3.4? 施工質量過程管理

在施工過程中強制性的設置停止點檢查，當停止點檢查與隱蔽工程檢查有重復項目時，可以合并為一次檢查。前一次停止點檢查未通過，工程施工不得進入下一階段。停止點檢查應由項目工程部發起，設計部、運營管理部等相關部門參與審核，常規的停止檢查點包括：（1）隱蔽工程驗收：指墻體及地面防水工程;墻體砌筑及拆除、水電管線布置及吊頂基層完成，封板之前進行停止檢查。（2）材料確認：對施工單位送樣進行審核，保證與設計封樣一致。（3）排版深化確認：對瓷磚、石材、木飾面、櫥柜封深化圖紙進行審核確認，需拼花或特殊工藝的材料在施工前進行樣板段排版施工檢查。（4）硬裝完工驗收：硬裝工程完工且保潔完成，具備軟裝進場條件時檢查。

3.5? 分戶驗收（一房三驗）

對于精裝修交付項目，為確保正式交付前將工程中未發現的問題盡可能及時查找出來，并督促施工單位整改到位，主要是通過分戶驗收、一房三驗來實現。

一房三驗的三個階段包括：裝修單位自驗、甲方相關部門聯合驗收、主管部門驗收。

裝修單位自驗階段：由監理組織施工單位、監理進行自驗收，主要是檢查施工質量是否符合國家標準及甲方要求，設計變更是否全部落實，設計效果是否實現。

甲方聯合驗收階段：由工程部組織設計部、物業管理部、營銷部、客服部等相關部門進行聯合驗收，從業主視角對質量、功能、價值感，維保、使用角度來進行質量驗收。

主管部門驗收：質檢主管機構對建設單位分戶驗收工作進行抽查，檢查是否按分戶驗收方案及要求進行了檢查，是否按規定填寫了分戶驗收記錄表，檢查出的問題是否整改完畢。

戶內驗收檢查主要內容為：室內空間尺寸偏差;樓地面、墻面和頂棚質量;防水工程質量;欄桿、門窗安裝質量;采暖系統安裝質量;給排水系統安裝質量;室內電氣工程安裝質量。

分戶驗收過程中應認真填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄表（戶內》，并作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。