房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險及防范分析

王超

摘要：在過去的十余年，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了非常快速發(fā)展的階段，近年來由于客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了相對平穩(wěn)的發(fā)展階段，且其面臨著的內(nèi)外部環(huán)境正在日益復(fù)雜化。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，如何做好融資風(fēng)險控制已經(jīng)成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決和提升的重點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?融資 ?防范

一、引言

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金是一切經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)，資金風(fēng)險或者融資風(fēng)險也是其所面臨著的核心風(fēng)險之一。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，由于其資金需求量大，周期長的特點，對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控提出了更高的要求。2019年以來，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，內(nèi)外部形勢錯綜復(fù)雜，致使多家中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險暴露，逐步走上了破產(chǎn)或者尋求收購重組的道路。對此，如何更加高效的應(yīng)對融資風(fēng)險已經(jīng)成為了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要體現(xiàn)在三個方面：一是渠道的單一化風(fēng)險，二是融資的成本風(fēng)險，三是融資的償還風(fēng)險。這些風(fēng)險的暴露一般會通過不完善的風(fēng)險控制制度、不科學(xué)的控制方式以及不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂屏鞒痰仍蚨尸F(xiàn)，直接給房地產(chǎn)企業(yè)以嚴(yán)重的沖擊。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制和防范的現(xiàn)狀及問題

（一）融資風(fēng)險控制的相關(guān)制度體系不夠完善，執(zhí)行力度不強(qiáng)

對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險控制與防范來說，制度體系是基礎(chǔ)，沒有制度體系作為引導(dǎo)和支撐，后續(xù)的控制與防范措施都將在一定程度上處于“空中樓閣”的狀態(tài)。制度體系不僅僅能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險與防范提供目標(biāo)的統(tǒng)一和流程化的指導(dǎo)，同時也能夠使得相應(yīng)的措施有制可依，是合法合規(guī)性的基礎(chǔ)。但是就實際的情況看，我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其在融資風(fēng)險控制與防范方面的制度體系設(shè)計還相對較為不完善，且相應(yīng)的執(zhí)行力度也不到位。一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)建立起了相對科學(xué)和完善的制度體系，但是整體上的執(zhí)行效果仍然達(dá)不到預(yù)期，究其原因就是相應(yīng)的執(zhí)行力度不強(qiáng)，執(zhí)行的效果當(dāng)然就會大打折扣。

（二）融資風(fēng)險控制與防范的技術(shù)水平參差不齊，動態(tài)性較差

對于融資風(fēng)險控制與防范本身來說，其具有一定的技術(shù)性和經(jīng)驗性，要求相應(yīng)的具體措施和方式不僅僅需要符合相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)理論理念，同時也需要結(jié)合具體的房地產(chǎn)行業(yè)操作經(jīng)驗來進(jìn)行優(yōu)化和完善。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險控制與防范具有十分關(guān)鍵的技術(shù)性。就目前的實際情況看，我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險控制與防范的技術(shù)層面的突出問題不僅僅是相應(yīng)的經(jīng)驗積累不足，針對性不強(qiáng)，同時最核心的還是控制與防范的動態(tài)性不足。究其原因，我們推測有三點原因：一是相應(yīng)的動態(tài)控制與防范的意識不足，沒有意識到動態(tài)化的好處;二是相應(yīng)的實現(xiàn)基礎(chǔ)和基礎(chǔ)能力還達(dá)不到動態(tài)化的要求;三是由于難以負(fù)擔(dān)動態(tài)化控制和防范帶來的相對較高成本。

（三）融資風(fēng)險控制工作的監(jiān)督與評價不到位，合規(guī)性和積極性不足

監(jiān)督與評價也是風(fēng)險控制的重要環(huán)節(jié)。但是對于一些房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在融資風(fēng)險控制與防范過程中并沒有在監(jiān)督與評價環(huán)節(jié)花費更多的精力和時間，造成相應(yīng)的控制與防范舉措僅僅集中在具體措施上面，在監(jiān)督和評價方面相對薄弱，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制和防范的合規(guī)性控制和積極性的相對不足。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升融資風(fēng)險控制和防范的對策建議

（一）完善相關(guān)的制度體系，強(qiáng)化執(zhí)行力度

在制度方面，上文已經(jīng)提及，這是房地產(chǎn)企業(yè)做好融資風(fēng)險控制和防范的重要基礎(chǔ)。針對在制度方面存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下幾個方面著手：一是要結(jié)合當(dāng)下先進(jìn)的管理理念，對現(xiàn)有的制度體系進(jìn)行優(yōu)化和完善，積極貫徹先進(jìn)管理理念，尋求更好的管理效果以及更高的管理效率。二是要基于房地產(chǎn)企業(yè)的具體融資業(yè)務(wù)情況，對于該基礎(chǔ)情況的梳理至關(guān)重要，包括整體流程、決策機(jī)制、風(fēng)險環(huán)節(jié)等等方面，通過與實際基礎(chǔ)情況的結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在后續(xù)的融資風(fēng)險控制和防范的過程中對通用制度進(jìn)行有益的調(diào)整和優(yōu)化，進(jìn)而提升制度體系的針對性。三是要加強(qiáng)在實踐中的不斷完善。制度設(shè)計的評價需要基于最終的實踐效果，而不是所謂的專家評審等等，通過實踐，能夠充分的暴露出該制度體系在諸多細(xì)節(jié)之處的有效性，才能夠給后續(xù)的完善工作做出準(zhǔn)確的指引。同時，這個過程也是房地產(chǎn)企業(yè)積累內(nèi)部管理數(shù)據(jù)的重要過程，可以通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型為企業(yè)的內(nèi)部管理以及風(fēng)險控制提供更加多元化的支撐。

（二）優(yōu)化和提升控制與防范的技術(shù)水平，重點強(qiáng)調(diào)動態(tài)性

總得來說，具體執(zhí)行方式會直接影響到相應(yīng)管理活動的最終效果，包括執(zhí)行的方法和執(zhí)行者，都將在這個過程中扮演者十分關(guān)鍵的作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險控制和防范來說，如何能夠有效的提升其技術(shù)水平也是十分關(guān)鍵的。對比，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下兩個方面著手：一是要通過引進(jìn)相應(yīng)的高水平人才來直接提升融資風(fēng)險控制和防范的水平。人才的引進(jìn)其實不僅僅能夠迅速提升技術(shù)水平能力，提升實際的控制和防范效果，同時也能夠為企業(yè)在制度設(shè)計、監(jiān)督和評價、內(nèi)部培養(yǎng)和提升等等方面提供支持。可以說，高水平人才所能夠起到的作用是綜合的。但是引進(jìn)高水平人才會直接帶來人力成本的上升，且對于一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，受制于其人才吸引力的不足，可能在實際操作中存在落地難的問題。對比，我們建議在引進(jìn)高水平人才的同時，也要著力加強(qiáng)對于內(nèi)部已有員工的培養(yǎng)和提升，積極建立和引進(jìn)內(nèi)外部的培訓(xùn)資源體系，直接帶動內(nèi)部員工的執(zhí)行水平。二是要轉(zhuǎn)變靜態(tài)化的管理理念。企業(yè)所面臨著的環(huán)境其瞬息萬變的，對于融資環(huán)境也是如此，會受到諸如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、央行金融政策以及資金市場基本面等的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動帶來較大的不確定性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對于融資風(fēng)險的控制和防范不能固步自封和因循守舊，要擯棄靜態(tài)化的管控思維，樹立起動態(tài)化的管理理念，建立起動態(tài)化管控的模式，以期能夠更好應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨著的錯綜多變的融資環(huán)境，進(jìn)而更好的進(jìn)行融資風(fēng)險的控制和防范。

（三）積極重視和落實監(jiān)督與評價，提升合規(guī)性和積極性

監(jiān)督和評價也是房地產(chǎn)企業(yè)做好融資風(fēng)險控制和防范的重要抓手。監(jiān)督措施意在保障風(fēng)險控制和防范過程的合規(guī)性，杜絕單純?yōu)榱私档腿谫Y風(fēng)險而出現(xiàn)新的違規(guī)行為，出現(xiàn)風(fēng)險表面轉(zhuǎn)移的不良現(xiàn)象。評價措施意在提升風(fēng)險控制和防范的積極性，讓風(fēng)險管控貫穿于公司全員、全過程和全環(huán)節(jié)，這也是基于全面風(fēng)險管控理念的重要體現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，監(jiān)督和評價的優(yōu)化提升主要從相應(yīng)的指標(biāo)體系入手，例如提升量化程度，降低主觀因素的影響，提升可操作性，減少監(jiān)督和評價的實施難度，提升指標(biāo)的公平客觀程度。鑒于此，監(jiān)督和評價相關(guān)機(jī)制的建立要求必要的獨立性和由上至下，盡可能的減少傳統(tǒng)管理條線不必要的干擾和掣肘，從高層意志和基礎(chǔ)機(jī)制上確立監(jiān)督和評價的地位，最終達(dá)到增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制和防范的合規(guī)性和積極性。

四、結(jié)語

資金對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是至關(guān)重要的資源，是否能夠更加高效的獲取低成本、高穩(wěn)定性的資金，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力的核心內(nèi)容。對比，房地產(chǎn)企業(yè)往往會面臨著錯綜復(fù)雜的融資風(fēng)險。為進(jìn)一步優(yōu)化和提升融資風(fēng)險控制和防范的效果和效率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從制度體系優(yōu)化、執(zhí)行力度強(qiáng)化、提升防控技術(shù)水平、增強(qiáng)控制和防范的動態(tài)性、強(qiáng)化監(jiān)督和評價等等方面著手，結(jié)合自身的具體情況，切實落實一系列的細(xì)化舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的控制和防范，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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作者為四川匯豪置業(yè)有限公司財務(wù)經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)師