房地產企業土地增值稅稅收風險及籌劃

楊培

摘要：自改革開放以來，隨著時代的不斷發展，經濟體制也隨之不斷完善健全，政府及市場也在不斷的推動著經濟的發展，城鎮化的步伐也大步邁開，到如今房地產企業所繳納的土地增值稅已經是國家稅收重要來源，房地產行業也成為了經濟支柱行業。目前國家對房地產行業征收土地增值稅稅率是以四級超率累進稅率進行征收，實行這種征收稅率很大程度的約束了囤地炒地行為，將囤地抄地所獲得利潤通過累進稅率多數征收，使房地產行業能夠在一個相對規范健全的市場上進行發展，使房地產行業的交易秩序趨于穩定。而在這種行業背景下，通過對土地增值稅的繳納進行合理分析合法籌劃對于房地產企業獲得最大經濟效益具有很大的意義。本篇文章也是在這種目的下通過實例分析來對房地產企業繳納增值稅的幾種實況模擬，并分析不同情況下所能夠得到的經濟效益，從納稅的角度上進行籌劃，關注合同簽訂及相關票據的簽訂。合同簽訂環節是房地產企業進行土地增值稅管理的起點，票據簽訂環節則是保證企業納稅處于安全穩定的環境，而開具發票要注意與三流一致并與合同匹配。

關鍵詞：房地產企業 ?土地增值稅 ?納稅籌劃 ?建議

隨著近些年我國經濟的高速法案站，我國的房地產行業已成為國家經濟的支柱產業，房地產行業所繳納的稅收所占國家GDP的比例也逐漸增大，房地產行業的發展帶動著社會的發展。

一、努力推進土地增值稅納稅籌劃對房地產行業的意義

對于房地產企業而言進行土地增值稅的納稅籌劃是非常重要的，因目前國家為打擊囤地炒地行為平穩國內房價，在土地增值稅的稅收上實行四級累進稅率，隨著所售價格的利潤增加，房地產企業所需繳納的稅率也在30%到60%之間，將房地產企業所獲取的大部分利潤以稅收的形式收繳，從而使得囤地炒地行為得到遏制，讓老百姓能夠買到房，也讓房地產行業在健康的方向上繼續發展。面對較高的稅率，房地產企業在企業經營的過程中應對所建住宅的價格進行一個合理的定位，以保證其在一個正常的水平上，讓企業在能獲得經濟效益的同時減少或免交土地增值稅，提高企業的核心競爭力[1]。

二、就土地增值稅納稅提出合理的籌劃策略

（一）就地產銷售方面制定籌劃策略

1.制定籌劃策略的依據。制定土地增值稅納稅籌劃策略需要根據國家頒布的《土地增值稅暫行條例》等跟土地增值稅密切相關的法規政策作為依據，進行全盤的考慮，最后進行綜合并提出從以下幾個方面進行考慮：第一就是在房地產企業拿到預售證時。在對房屋進行預售前，因考慮到自身成本、當地經濟情況、樓盤位置及宣傳情況等信息制定一個合理的價格，在保證自身經濟效益的同時定價不要超出當地同級別住房的平均價20%;第二就是需要對房屋的增值額進行計算，當增值率超過20%要進對價格進行調整以使企業免交土地增值稅;第三就是房地產企業預售樓盤內的房屋種類混合，既包括普通住宅又包括商鋪及商住房等，就需要對不同類別的房屋進行獨立的成本增值額的計算記錄，使普通住宅的增值率保持在20%之下;第四是當房地產企業所獲得收入并不是純貨幣收入，而是包括一部分實物收入時，就需要對實物進行一個合理的市場定價作為貨幣收入統計進去;第五為房地產企業在對已裝修房屋進行銷售時在房屋售出后需要簽訂兩份合同，一份為房屋銷售合同，一份為房屋裝修合同，并分開進行計算以保證賬務數據的準確性[2]。

2.案例分析 。以A地為例：A地土地增值稅征收標準設與國家標準等同，且A地普通住宅交易均價設為6000元/平米，且對以下案例中的納稅人都加計20%扣除。

案例一：B企業所建B住宅小區，小區信息：建筑容積率1.1、建筑總面積119㎡、售房均價7100、共計50套售價4224.5萬，根據土地增值稅稅法規定可扣除3550萬的售房金額。B小區減去扣除金額后增值稅額為674.5萬，增值率為674.5/3550=19%，比規定的20%低，因此可免交土地增值稅。

案例二：案例一的小區其他信息不變，售房均價由7100改為7180，則售房總價為4272.1萬，在減去可扣除的售價金額后增值稅額為722.1萬，經計算得出增值率為20.34%，已超出免稅點，則B企業需進行繳納30%增值稅，繳納稅額為216.3萬。售房均價雖增加但經濟收益比案例一低。

案例三：在案例一的基礎上將售房均價由7100提高為7250，則售房總額提高至4313.75萬。由于當地售房均價為6000，因此該案例中的售房價格比同城售房價高出20%，增值稅無法免除，因此通過進行計算發現B企業需繳納229.13萬的土地增值稅，經比較經濟收益并不如案例一。

案例四：B企業進行商品房開發，小區建筑容積率為1.1、房屋建筑面積150㎡，售房價10000，售出房屋20套，所售總價3000萬;普通住宅建筑面積119㎡，售房均價7100，售出房屋30套，所售總價2534.7萬。兩種住宅的可扣除金額總計為4200萬，進行增值稅計算后得出增值額為3000+2534.7-4200=1334.7萬，土地增值稅稅率30%，繳納土地增值稅400.41萬。

案例五：在案例四的基礎上進行扣除金額的分開計算，其中的精裝修住宅扣除額2070，普通住宅2130，在其他信息不變的基礎上進行增值稅的計算需分開計算，其中精裝修住宅增值額3000-2070為930萬，普通住宅增值額2534.7-2130=404.7，計算后發現普通住宅增值率地面免征稅率點可免交土地增值稅，精裝住宅仍需繳稅，合計比案例四少繳稅121.41萬。

（二）就財務利息費用扣除方式制定籌劃策略

1.進行籌劃策略的依據 。目前房地產企業進行土地增值稅扣除時對于利息費用的扣除有兩種方式，合理的選擇利息扣除方式可降低增值額進而達到少繳或免繳土地增值稅的目的[3]。

2.案例分析。案例一：C公司于2018年10月開發寫字樓一棟，支付土地成本3000萬，開發成本3800萬，財務中利息費用600萬，利率低于銀行貸款利率，在取得相關金融機構證明后再開發費用扣除時以國家做高比例進行扣除。

第一種：對利息支出進行分攤并提供證明后房地產企業扣除的費用為600+（3000+3800）*5%=940萬。

第二種：不進行利息支出分攤且不提供證明時的可扣除費用為（3000+3800）*10%=680萬。經比較第一種扣除收益最大。

案例二：案例一中其他信息不變的情況下將利息支出更改為300萬。

第一種：進行利息支出分攤并提供證明后可扣除費用為300+（3000+3800）*5=640萬。

第二種：不進行利息分攤并不提供證明后可扣除費用為（3000+3800）*10%=680萬.經比較第二種扣除方式收益最大。

（三）就交易關聯方制定籌劃策略

自“營改增”實施以后，房地產企業可將關聯方所開具的增值稅發票用以進行作稅額抵扣。因此房地產企業在與關聯方的合作過程中通過購買小幅提高的產品可使房地產企業增加扣除額以減少所需繳納土地增值稅。

（四）就合作建房產生的稅收優惠制定籌劃策略

合作建房即為兩方或多方通過共同提供土地、資金等進行的房地產開發，進行合作建房的房地產企業一方須具有房地產開發資質并辦齊相關手續。在項目完成后所建房屋按約定比例分配不用以進行獲益的可免除土地增值稅的繳納，若是用來獲益的則需正常繳稅。

（五）就拆遷補償制定籌劃策略

在房地產進行項目開發時基本會碰到房屋拆遷及相應補償問題，一般對拆遷戶的補償方式有三種：第一是就地安置;第二是異地安置;第三是金額補償。對于前兩種補償方式房地產企業需對補償房屋進行價值測算將其算入成本當中，并在后面的土地增值稅繳納過程中進行相應的費用扣除。

（六）就會計核算方法制定籌劃策略

房地產企業在對項目開發的成本及費用進行核算時應使用合適的核算方法，譬如就發出的存貨成本價格計算，固定資產的折舊計算、各項目的成本分配計算等等，房地產企業在對這些項目費用進行核算時需了解是否可通過某種核算方法來增加可扣除額。

（七）就代建房的制定籌劃策略

對于代建房的行為成立有兩個要素：一個是需要委托方進行立項，一個是不得轉移土地使用權及產權。當前許多公司都有自己的土地，當需要在這些土地上蓋樓時一般都是跟房地產企業進行代建合同簽訂，以土地所有公司名義進行建設，房地產公司因在這過程中只提供建房服務，因此對此建房活動無需繳納土地增值稅。

三、房地產企業中就納稅籌劃方面的建議

（一）對合同簽訂需重視

房地產企業的納稅多少與生產中的每個環節都息息相關，想要最大化的降低納稅金額，提高公司經濟效益離不開公司每個部門的努力。而在其中合同的簽訂是尤為重要的，合同內的條款項目的制定需考慮到對減稅合理避稅是否有作用，重視合同簽訂，房地產企業才能做到減稅或免稅。

（二）對票據問題需重視

對于票據問題要重視其中兩個方面，第一個是票據物的稅收風險需確認，做到“三流統一”;第二個就是票據與合同在稅收風險上的匹配程度，如果不能匹配則會出現因發票虛假導致經濟處罰。

四、結語

隨著房地產行業競爭越來越激烈，想要提高自身的核心競爭力房地產企業就需重視在納稅上的籌劃，合理進行納稅籌劃可以給企業帶來較大的減稅額度，從而提高企業的經濟效益。

參考文獻：

[1]郭淑榮.納稅籌劃[M].西南財經大學出版社，2010.

[2]戴曉云.房地產開發企業土地增值稅籌劃思路及稅收風險防范[J].會計師，2014.

[3]肖太壽.房地產企業合同和票據的控稅策略[M].中國市場出版社，2015.

作者單位：北京城建興瑞置業開發有限公司