房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風險及籌劃

楊培

摘要：自改革開放以來，隨著時代的不斷發(fā)展，經(jīng)濟體制也隨之不斷完善健全，政府及市場也在不斷的推動著經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的步伐也大步邁開，到如今房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅已經(jīng)是國家稅收重要來源，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了經(jīng)濟支柱行業(yè)。目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)征收土地增值稅稅率是以四級超率累進稅率進行征收，實行這種征收稅率很大程度的約束了囤地炒地行為，將囤地抄地所獲得利潤通過累進稅率多數(shù)征收，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠在一個相對規(guī)范健全的市場上進行發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)的交易秩序趨于穩(wěn)定。而在這種行業(yè)背景下，通過對土地增值稅的繳納進行合理分析合法籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟效益具有很大的意義。本篇文章也是在這種目的下通過實例分析來對房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的幾種實況模擬，并分析不同情況下所能夠得到的經(jīng)濟效益，從納稅的角度上進行籌劃，關注合同簽訂及相關票據(jù)的簽訂。合同簽訂環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅管理的起點，票據(jù)簽訂環(huán)節(jié)則是保證企業(yè)納稅處于安全穩(wěn)定的環(huán)境，而開具發(fā)票要注意與三流一致并與合同匹配。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?土地增值稅 ?納稅籌劃 ?建議

隨著近些年我國經(jīng)濟的高速法案站，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所繳納的稅收所占國家GDP的比例也逐漸增大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動著社會的發(fā)展。

一、努力推進土地增值稅納稅籌劃對房地產(chǎn)行業(yè)的意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言進行土地增值稅的納稅籌劃是非常重要的，因目前國家為打擊囤地炒地行為平穩(wěn)國內房價，在土地增值稅的稅收上實行四級累進稅率，隨著所售價格的利潤增加，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的稅率也在30%到60%之間，將房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的大部分利潤以稅收的形式收繳，從而使得囤地炒地行為得到遏制，讓老百姓能夠買到房，也讓房地產(chǎn)行業(yè)在健康的方向上繼續(xù)發(fā)展。面對較高的稅率，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)經(jīng)營的過程中應對所建住宅的價格進行一個合理的定位，以保證其在一個正常的水平上，讓企業(yè)在能獲得經(jīng)濟效益的同時減少或免交土地增值稅，提高企業(yè)的核心競爭力[1]。

二、就土地增值稅納稅提出合理的籌劃策略

（一）就地產(chǎn)銷售方面制定籌劃策略

1.制定籌劃策略的依據(jù)。制定土地增值稅納稅籌劃策略需要根據(jù)國家頒布的《土地增值稅暫行條例》等跟土地增值稅密切相關的法規(guī)政策作為依據(jù)，進行全盤的考慮，最后進行綜合并提出從以下幾個方面進行考慮：第一就是在房地產(chǎn)企業(yè)拿到預售證時。在對房屋進行預售前，因考慮到自身成本、當?shù)亟?jīng)濟情況、樓盤位置及宣傳情況等信息制定一個合理的價格，在保證自身經(jīng)濟效益的同時定價不要超出當?shù)赝墑e住房的平均價20%;第二就是需要對房屋的增值額進行計算，當增值率超過20%要進對價格進行調整以使企業(yè)免交土地增值稅;第三就是房地產(chǎn)企業(yè)預售樓盤內的房屋種類混合，既包括普通住宅又包括商鋪及商住房等，就需要對不同類別的房屋進行獨立的成本增值額的計算記錄，使普通住宅的增值率保持在20%之下;第四是當房地產(chǎn)企業(yè)所獲得收入并不是純貨幣收入，而是包括一部分實物收入時，就需要對實物進行一個合理的市場定價作為貨幣收入統(tǒng)計進去;第五為房地產(chǎn)企業(yè)在對已裝修房屋進行銷售時在房屋售出后需要簽訂兩份合同，一份為房屋銷售合同，一份為房屋裝修合同，并分開進行計算以保證賬務數(shù)據(jù)的準確性[2]。

2.案例分析 。以A地為例：A地土地增值稅征收標準設與國家標準等同，且A地普通住宅交易均價設為6000元/平米，且對以下案例中的納稅人都加計20%扣除。

案例一：B企業(yè)所建B住宅小區(qū)，小區(qū)信息：建筑容積率1.1、建筑總面積119㎡、售房均價7100、共計50套售價4224.5萬，根據(jù)土地增值稅稅法規(guī)定可扣除3550萬的售房金額。B小區(qū)減去扣除金額后增值稅額為674.5萬，增值率為674.5/3550=19%，比規(guī)定的20%低，因此可免交土地增值稅。

案例二：案例一的小區(qū)其他信息不變，售房均價由7100改為7180，則售房總價為4272.1萬，在減去可扣除的售價金額后增值稅額為722.1萬，經(jīng)計算得出增值率為20.34%，已超出免稅點，則B企業(yè)需進行繳納30%增值稅，繳納稅額為216.3萬。售房均價雖增加但經(jīng)濟收益比案例一低。

案例三：在案例一的基礎上將售房均價由7100提高為7250，則售房總額提高至4313.75萬。由于當?shù)厥鄯烤鶅r為6000，因此該案例中的售房價格比同城售房價高出20%，增值稅無法免除，因此通過進行計算發(fā)現(xiàn)B企業(yè)需繳納229.13萬的土地增值稅，經(jīng)比較經(jīng)濟收益并不如案例一。

案例四：B企業(yè)進行商品房開發(fā)，小區(qū)建筑容積率為1.1、房屋建筑面積150㎡，售房價10000，售出房屋20套，所售總價3000萬;普通住宅建筑面積119㎡，售房均價7100，售出房屋30套，所售總價2534.7萬。兩種住宅的可扣除金額總計為4200萬，進行增值稅計算后得出增值額為3000+2534.7-4200=1334.7萬，土地增值稅稅率30%，繳納土地增值稅400.41萬。

案例五：在案例四的基礎上進行扣除金額的分開計算，其中的精裝修住宅扣除額2070，普通住宅2130，在其他信息不變的基礎上進行增值稅的計算需分開計算，其中精裝修住宅增值額3000-2070為930萬，普通住宅增值額2534.7-2130=404.7，計算后發(fā)現(xiàn)普通住宅增值率地面免征稅率點可免交土地增值稅，精裝住宅仍需繳稅，合計比案例四少繳稅121.41萬。

（二）就財務利息費用扣除方式制定籌劃策略

1.進行籌劃策略的依據(jù) 。目前房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅扣除時對于利息費用的扣除有兩種方式，合理的選擇利息扣除方式可降低增值額進而達到少繳或免繳土地增值稅的目的[3]。

2.案例分析。案例一：C公司于2018年10月開發(fā)寫字樓一棟，支付土地成本3000萬，開發(fā)成本3800萬，財務中利息費用600萬，利率低于銀行貸款利率，在取得相關金融機構證明后再開發(fā)費用扣除時以國家做高比例進行扣除。

第一種：對利息支出進行分攤并提供證明后房地產(chǎn)企業(yè)扣除的費用為600+（3000+3800）*5%=940萬。

第二種：不進行利息支出分攤且不提供證明時的可扣除費用為（3000+3800）*10%=680萬。經(jīng)比較第一種扣除收益最大。

案例二：案例一中其他信息不變的情況下將利息支出更改為300萬。

第一種：進行利息支出分攤并提供證明后可扣除費用為300+（3000+3800）*5=640萬。

第二種：不進行利息分攤并不提供證明后可扣除費用為（3000+3800）*10%=680萬.經(jīng)比較第二種扣除方式收益最大。

（三）就交易關聯(lián)方制定籌劃策略

自“營改增”實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)可將關聯(lián)方所開具的增值稅發(fā)票用以進行作稅額抵扣。因此房地產(chǎn)企業(yè)在與關聯(lián)方的合作過程中通過購買小幅提高的產(chǎn)品可使房地產(chǎn)企業(yè)增加扣除額以減少所需繳納土地增值稅。

（四）就合作建房產(chǎn)生的稅收優(yōu)惠制定籌劃策略

合作建房即為兩方或多方通過共同提供土地、資金等進行的房地產(chǎn)開發(fā)，進行合作建房的房地產(chǎn)企業(yè)一方須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質并辦齊相關手續(xù)。在項目完成后所建房屋按約定比例分配不用以進行獲益的可免除土地增值稅的繳納，若是用來獲益的則需正常繳稅。

（五）就拆遷補償制定籌劃策略

在房地產(chǎn)進行項目開發(fā)時基本會碰到房屋拆遷及相應補償問題，一般對拆遷戶的補償方式有三種：第一是就地安置;第二是異地安置;第三是金額補償。對于前兩種補償方式房地產(chǎn)企業(yè)需對補償房屋進行價值測算將其算入成本當中，并在后面的土地增值稅繳納過程中進行相應的費用扣除。

（六）就會計核算方法制定籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)在對項目開發(fā)的成本及費用進行核算時應使用合適的核算方法，譬如就發(fā)出的存貨成本價格計算，固定資產(chǎn)的折舊計算、各項目的成本分配計算等等，房地產(chǎn)企業(yè)在對這些項目費用進行核算時需了解是否可通過某種核算方法來增加可扣除額。

（七）就代建房的制定籌劃策略

對于代建房的行為成立有兩個要素：一個是需要委托方進行立項，一個是不得轉移土地使用權及產(chǎn)權。當前許多公司都有自己的土地，當需要在這些土地上蓋樓時一般都是跟房地產(chǎn)企業(yè)進行代建合同簽訂，以土地所有公司名義進行建設，房地產(chǎn)公司因在這過程中只提供建房服務，因此對此建房活動無需繳納土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中就納稅籌劃方面的建議

（一）對合同簽訂需重視

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅多少與生產(chǎn)中的每個環(huán)節(jié)都息息相關，想要最大化的降低納稅金額，提高公司經(jīng)濟效益離不開公司每個部門的努力。而在其中合同的簽訂是尤為重要的，合同內的條款項目的制定需考慮到對減稅合理避稅是否有作用，重視合同簽訂，房地產(chǎn)企業(yè)才能做到減稅或免稅。

（二）對票據(jù)問題需重視

對于票據(jù)問題要重視其中兩個方面，第一個是票據(jù)物的稅收風險需確認，做到“三流統(tǒng)一”;第二個就是票據(jù)與合同在稅收風險上的匹配程度，如果不能匹配則會出現(xiàn)因發(fā)票虛假導致經(jīng)濟處罰。

四、結語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，想要提高自身的核心競爭力房地產(chǎn)企業(yè)就需重視在納稅上的籌劃，合理進行納稅籌劃可以給企業(yè)帶來較大的減稅額度，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]郭淑榮.納稅籌劃[M].西南財經(jīng)大學出版社，2010.

[2]戴曉云.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃思路及稅收風險防范[J].會計師，2014.

[3]肖太壽.房地產(chǎn)企業(yè)合同和票據(jù)的控稅策略[M].中國市場出版社，2015.

作者單位：北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司