論房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)重要性一直不容忽視，隨著人們對(duì)房屋需求的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了又一個(gè)春天，在這樣的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式也面臨轉(zhuǎn)型，如何能夠更好地面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式顯得更加必要。本文就以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式為研究?jī)?nèi)容，對(duì)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的相關(guān)策略進(jìn)行具體分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng);房地產(chǎn)管理;戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型;宏觀調(diào)控

在我國(guó)政府管理制度改革不斷深入的今天，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作以需要進(jìn)一步轉(zhuǎn)型，尤其是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，不斷優(yōu)化和完善經(jīng)營(yíng)管理模式，才能夠有效提高企業(yè)效益以及綜合競(jìng)爭(zhēng)力。基于此，有關(guān)部門以及相關(guān)工作人員，必須要結(jié)合企業(yè)發(fā)展需求以及市場(chǎng)形勢(shì)，制定有效的企業(yè)管理策略，建立戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的經(jīng)營(yíng)管理理念，以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)背景

從現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，在宏觀政策的調(diào)整下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)管理模式面臨著巨大轉(zhuǎn)變，這些轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定沖擊，并造成了不容忽視的影響，其現(xiàn)狀具體分析如下：

（一）土地供求

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來(lái)更加廣闊的發(fā)展空間，針對(duì)這樣的情況，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了相關(guān)調(diào)控，并出臺(tái)了有關(guān)政策。基于土地供應(yīng)需求基礎(chǔ)上，政府推出了出讓土地以及儲(chǔ)備土地兩種策略[1]，很好地控制了房?jī)r(jià)的平衡。與此同時(shí)，政府還出讓了土地使用權(quán)，限制了戶型大小，政府通過(guò)宏觀調(diào)控，很好地控制了周期。另外，由于土地出讓采用招標(biāo)的方式，從而對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)提出了更多要求，設(shè)計(jì)需要的時(shí)間也有所延長(zhǎng)。

（二）資金來(lái)源

從現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的情況來(lái)看，由于政府的控制，房地產(chǎn)資金來(lái)源有所改變。在這個(gè)基礎(chǔ)上，政府強(qiáng)化了貸款管理，目前，銀行作為管理房地產(chǎn)貸款的主要部門，并且從整體情況來(lái)看，我國(guó)群眾購(gòu)買房屋的能力在不斷提高，而企業(yè)金融資金就出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，這就使得企業(yè)在銀行貸款過(guò)程中的一些盲目投機(jī)的行為大大減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)也趨于規(guī)范化、穩(wěn)定化。

（三）供給結(jié)構(gòu)

在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，也面臨著供給結(jié)構(gòu)改變的情況，政府通過(guò)各種調(diào)控手段，提高了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅以及經(jīng)營(yíng)成本，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收益出現(xiàn)傾斜，為了能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)供給平衡，唯有充分發(fā)揮稅收比例的調(diào)節(jié)作用，這樣的舉措在民眾之間得到了積極響應(yīng)。總之，宏觀調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也受到影響，別墅等房地產(chǎn)稅收不斷增加，從而促進(jìn)了供給結(jié)構(gòu)的平衡發(fā)展[2]。

（四）經(jīng)營(yíng)環(huán)境

經(jīng)營(yíng)環(huán)境也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式帶來(lái)了巨大影響，從現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到供給需求影響，漸漸退出了歷史舞臺(tái)。新政策調(diào)控為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的優(yōu)化帶來(lái)了支持，政策實(shí)施力度加大，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的綠色發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型內(nèi)容分析

從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形式來(lái)看，其市場(chǎng)方向更加廣闊，并且也逐漸向著規(guī)范化、現(xiàn)代化、科學(xué)化的方向發(fā)展。結(jié)合上述房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理背景，下面對(duì)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型策略進(jìn)行具體分析：

（一）構(gòu)建具有前瞻性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型理念

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的目的是為了使企業(yè)更好地適應(yīng)外部市場(chǎng)環(huán)境以及各項(xiàng)政策，同時(shí)，能夠提高自身經(jīng)營(yíng)管理能力以及綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)[3]。

構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的過(guò)程中，相關(guān)部門以及工作人員要明確一點(diǎn)，那就是任何戰(zhàn)略的制定都具有一定的周期性以及生態(tài)特征，因此，從經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)理念等方面入手，才能夠有效推動(dòng)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。現(xiàn)階段，固定式戰(zhàn)略成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要形式，也是其未來(lái)發(fā)展的主要方向，從企業(yè)本身出發(fā)確定戰(zhàn)略發(fā)展內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行靈活調(diào)整，這樣才能夠快速獲得經(jīng)濟(jì)效益。另外，轉(zhuǎn)型是對(duì)企業(yè)的重新定位，也是提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，以此為方向，具體從以下幾個(gè)方面入手：

首先，企業(yè)要具備前瞻性，所謂前瞻性就是在理解國(guó)家相關(guān)政策、法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，能夠?qū)ξ磥?lái)地產(chǎn)發(fā)展方向進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)對(duì)企業(yè)實(shí)力進(jìn)行評(píng)估。將促進(jìn)自身可持續(xù)發(fā)展作為基礎(chǔ)，制定科學(xué)的發(fā)展計(jì)劃、明確未來(lái)發(fā)展目標(biāo)。其次，前瞻性就是企業(yè)能夠?qū)ξ磥?lái)進(jìn)行科學(xué)、全面的預(yù)測(cè)，不被眼前利益所束縛，將企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益作為戰(zhàn)略目標(biāo)，旨在促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在完成了轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略之后，企業(yè)可以獲得豐厚利益[4]。最后，企業(yè)內(nèi)部要建立長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要分階段進(jìn)行，通過(guò)制定階段性目標(biāo)，逐漸實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型

產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主要方向，在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型之后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的優(yōu)勢(shì)就逐漸凸顯出來(lái)，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。與傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理模式相比，產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型之后，各種先進(jìn)的管理理念、管理技術(shù)就被引入經(jīng)營(yíng)管理之中，企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理框架也會(huì)更加科學(xué)完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)正在致力于打造開發(fā)、設(shè)計(jì)、服務(wù)管理、施工一體化的產(chǎn)業(yè)鏈條，全面推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型以及產(chǎn)業(yè)特色優(yōu)勢(shì)，成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要方向之一。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化還帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的集成化、現(xiàn)代化，有利于房地產(chǎn)開發(fā)配套化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，可以為企業(yè)獲得更多經(jīng)濟(jì)效益。

比如：以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，其為當(dāng)?shù)佚堫^房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的今天，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此必須要尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中企業(yè)拋棄了傳統(tǒng)發(fā)展思路[5]，通過(guò)強(qiáng)化企業(yè)社會(huì)責(zé)任的方式，推動(dòng)了企業(yè)向“為城市建設(shè)提供配套服務(wù)以及管理”的方向發(fā)展，依舊以自己擅長(zhǎng)的房地產(chǎn)工作為核心，同時(shí)，拓展了經(jīng)營(yíng)范圍與管理空間，為企業(yè)爭(zhēng)得了更多市場(chǎng)份額，也為住戶提供了更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。該企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型無(wú)疑是成功的，不僅為企業(yè)創(chuàng)造了豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，也找到了企業(yè)新的發(fā)展方向，在帶動(dòng)城市整體發(fā)展中也發(fā)揮了房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的作用和優(yōu)勢(shì)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)全面進(jìn)行專業(yè)化轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)化發(fā)展也成為了一個(gè)主流趨勢(shì)。在國(guó)家宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，企業(yè)要結(jié)合相關(guān)政策，以及市場(chǎng)規(guī)則，對(duì)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行更加細(xì)致、系統(tǒng)的劃分，這樣才能夠保障企業(yè)在發(fā)展中可以為用戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)為市場(chǎng)輸送更多優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。專業(yè)化轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品專業(yè)化與服務(wù)的整合，轉(zhuǎn)型中主要涉及幾個(gè)方面：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中針對(duì)第一次購(gòu)買房屋的用戶要進(jìn)行全面分析，結(jié)合市場(chǎng)需求強(qiáng)化普通商品房的重視力度，普通商品房要作為主要商品，提升房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)服務(wù)能效;開發(fā)分析中高端用戶市場(chǎng)需求，以城市發(fā)展理念為核心，對(duì)高中端樓盤進(jìn)行研究，在保障了普通商品房市場(chǎng)的同時(shí)，拓展中高端用戶市場(chǎng);加大普通商品房開發(fā)銷售力度，重視經(jīng)營(yíng)管理工作，提升房地產(chǎn)收益穩(wěn)定性，以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化轉(zhuǎn)型;實(shí)際建設(shè)過(guò)程中要凸顯商業(yè)核心區(qū)開發(fā)和建設(shè)的重要性，企業(yè)要持有商業(yè)綜合體，以此創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)，不斷推進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化、合理化[6]。

三、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)之后，社會(huì)各領(lǐng)域也全面進(jìn)入了新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)支柱型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理方面也應(yīng)該積極轉(zhuǎn)型。企業(yè)除了要符合國(guó)家政府的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)外，還要深入研究市場(chǎng)需求，在建立戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型理念的同時(shí)，積極推進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化，為企業(yè)拓展更加多元化的市場(chǎng)空間，突破傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理的桎梏，探索更加廣闊的市場(chǎng)。本文結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的相關(guān)策略進(jìn)行了分析，旨在助力于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：張會(huì)波（1968—），男，黑龍江泰來(lái)縣人，本科，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，主要從事房產(chǎn)管理研究。