老舊小區可持續微改造面臨的問題及解決辦法

嚴子當

（廣州市白云區人民政府新市街道辦事處）

0 引言

在很多的老舊小區里都普遍出現功能不齊全、重要設備不配套的情形，而且對老舊小區的維護工作不及時，造成許多房屋居住環境存在風險，由于缺少對物業維護的服務團隊，所以居民的需求很大程度上得不到滿足。因此選擇對老舊小區進行微改造既不影響居民的日常活動，又可以行之有效地改善整體存在的環境問題。

1 微改造概述

微改造主要特點是微調整，不同于傳統上大規模的改造，傳統上大規模改造是根據對整體的布局進行戰略設計，由政府出資，嚴格根據原本宏觀的施工計劃進行大幅度的城市改造，目的是對外部環境進行整改實現視覺效果更為美化。而相比之下微改造更多是局部微調，施工的周期比較短，對居民的影響忽略不計，而且相對來說改造的成本很小，主要是保留原有特色，對真正必要修理的才重新翻工，目的是提高老舊小區的生活環境，保護好老舊小區留下的文化遺產。

2 城市老舊小區微改造面臨的問題

2.1 建筑性能退化

不管是老小區還是舊小區，都存在著設備老化、重要物質出現損壞等現象。在高樓層的建筑里沒有提供便民的設備，缺少電梯，而且供盲人走路的無障礙設施也是缺失嚴重，居民的居住環境很差，某一些建筑的功能結構不安全，容易出現安全隱患，并且建筑的外圍結構損耗很高，污染排放嚴重，沒有達到現行的小區節能標準規范要求。此外，小區的管網因為風吹雨打出現老化陳舊（見圖1），功能差很多，沒有專門的人員進行及時的維修，居民在日常生活中都不敢觸碰這些陳舊的管網，稍有不慎就會損壞，很不安全。建筑的整體外觀中顯得十分陳舊，有一種衰敗的歷史感。很多外墻面脫落，影響美觀，并且在小區門口亂搭棚的現象十分普遍，小區的陽臺也是色彩斑瀾，防盜網和雨棚隨意安裝，導致整體的立面形態讓人覺得混亂。

圖1 老舊小區改造前

2.2 公共配套缺失

商業門面沒有統一規劃，管理混亂，環境十分差，居民正常生活的需求得不到基本滿足。此外小區的排水設施一開始設計有問題，配套的設備不完善，因此下雨后小區的場地上總會有積水排不出去，積水嚴重，影響出行；缺少公共廁所，有廁所的地方環境又比較差；公路兩旁的照明設備陳舊老化，給居民出行造成不方便；老舊小區里的活動、健身設備也比較缺乏，無法滿足人們日益增加的戶外活動需求。

2.3 道路交通混雜

老舊小區初建時因為家庭轎車尚未普及，所以道路的設計主要以自行車和步行混行為主，設計的寬度比較狹窄，多數情況下是小于5 米，沒有停車場，導致目前居民隨意停車，占據了原來就不寬敞的道路，防礙了交通，存在著危險的因素。因為人和車混在一起出行，居民得不到安全保障，經常會發生安全事故。

2.4 公共空間匱乏

在設計之初缺乏對整體性的管理規劃，目前老舊小區的公共空間和綠化的占地十分急缺，導致在社區生活的居民很少有適當的公共場所可以交往，其中比較缺乏的是老人和兒童的活動場地。雖然在老舊小區里存在有一定的公共綠地場所，但集中表現為宅間的綠地，對于大型且集中的綠地比較少有，而且對綠地上的植物種植配置中對于季節性的搭配比較缺乏，而且不考慮到合適的搭配，配置方面也較為單一。

3 解決辦法

3.1 滿足居民更新需求、搭建多方參與平臺

因為老舊小區的改造工作事關到廣大居民的真實利益，有關部門在整改過程中需要綜合考慮居民各方面的需求和傾訴，尊重和滿足他們的建議，顯示出以人為本的精神理念。采取問卷調查和焦點訪談的方法調查居民的整治需求，根據工程的重要性依次進行整改，從建筑功能整體性提升開始，主要有對住宅室內部進行改造，對樓層較高的建筑安裝電梯設施，更新換代公共設施，對原本設計狹窄的道路進行加寬改造，整體小區的安全布局進行改造等內容。圖2 為老舊小區增加電梯。

圖2 老舊小區新裝電梯效果圖

對老舊小區的微改造要按照居民的真實需求，順應時代潮流，還要根據方案規劃好小區的布局，公共空間和市政設施的優化工作，對那些沒有出現明顯損壞的建筑進行妥善保護，對出現損壞對建筑進行及時修繕和改造；修繕工作要本著不擾民的原則，妥善制定好計劃和措施，對于社區民主議事平臺的建設，需要綜合當地小區的人文環境，發動居民的積極參與，使得他們發自內心對住居的小區產生認同感和歸屬感，一起對小區的改造工作做出努力。

3.2 開展全生命周期的持續評估、完善指標體系

為完成對老舊小區的生命周期建立和完善分析和評估體系，在進行改造的前一階段，首先需要對老舊小區的現狀進行分析定量，確定好如何開展改造措施，找出現存的隱患，確定為重點改造對象；在改造期間，根據實時出現的情況及時作出調整舉措；在改造的后期，需要對整體改造的小區進行統一的壽命評估，使改造活動有效進行下去。

對居民生活情況的調查，多在于經濟條件、居住環境、公共設備的人均配置、日常生活經常行走的路線等，居民對公共空間的使用情況進行統計了解、在同小區內的人是否存在協作，是否講文明懂禮儀，在生活購物上是否方便等實際情況進行調研。

3.3 識別多樣化的更新類型、提供多種改造選擇

在城市中許多老舊小區的各種因素，如在地理位置、交通、建筑、環境、歷史、文化、人、要求等方面都存在差異，有自己的特點。通過查閱歷史資料、現場實地調查、問卷調查和分類訪談，對老小區各領域各方面的數據進行分析，為利益相關者微觀改造提供參考。在分類整理的基礎上，對老舊社區的建設年限、街道建筑肌理、居民意愿、文化、特色產業等因素，將老社區分別改造成為一個緊迫性、可改性和暫緩改造性這三種類型。

改造過程中要對出現的各種因素進行尊重，具體問題具體分析，因地制宜，從多種改造的選擇中進行歸類選取相適應的改造方式，據此來滿足住在不同位置居民的實際需求，合理地推進微改造的工序。

3.4 注重實用功能、貫徹綠色低碳的生活理念

微改造實際過程中需要講究實質重于形式的原則，切實地做實事、辦好事，合理地在小區內添加綠色低碳的適宜技術，降低老舊小區居民的日常損耗。再從社區綠化環境的方向做起，引入綠色建筑、污水處理和垃級分類等方面進行，從結構上提升優化住宅區的性能環境；通過對社區公共空間的合理配置規劃，提高居民的生活質量，降低二氧化碳的排放量。

4 結語

選擇用微改造的方式而不是大規模的整改模式，對老舊小區的局部設施規劃和整體樓房設計進行合理的優化，能夠使得老舊小區的居民的生活質量提升幾個檔次。微改造技術不斷改善促進，相信不久的將來在改造老舊小區時更好地為之服務做出貢獻。