我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題探討

孟怡

摘? 要：房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)維持國(guó)計(jì)民生發(fā)揮著不可替代的作用。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有上萬(wàn)家，其中90%的為中小房地產(chǎn)企業(yè)。融資能力是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，高效的融資能力能夠促使中小房地產(chǎn)企業(yè)降低融資成本，提高盈利水平，為企業(yè)的生存提供合理保障。本文首先對(duì)國(guó)內(nèi)外融資問(wèn)題的研究進(jìn)行回顧梳理，然后對(duì)渝開(kāi)發(fā)公司的融資問(wèn)題進(jìn)行研究，具體對(duì)其財(cái)務(wù)狀況、融資渠道、融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，對(duì)企業(yè)目前發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題提出合理建議。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè);融資問(wèn)題;對(duì)策

一、研究背景與意義

2018年12月12日，國(guó)家發(fā)改委在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資 進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，政府政策的支持會(huì)使得大型房企在資源層面的集中度越來(lái)越高，更容易聚集行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源和獲得資本的青睞，未來(lái)發(fā)展的源動(dòng)力更為充足，增長(zhǎng)速度也會(huì)更快，這使得中小房地產(chǎn)企業(yè)顯得黯然失色。同時(shí)2020年以來(lái)，受新冠疫情的影響，各行業(yè)遭遇經(jīng)濟(jì)下行的壓力。資金密集型的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的融資壓力和資產(chǎn)變現(xiàn)壓力，多數(shù)企業(yè)面臨破產(chǎn)困境。本文通過(guò)理論和案例研究，對(duì)中小企業(yè)融資問(wèn)題進(jìn)行分析，試圖為同類(lèi)型企業(yè)發(fā)展提供參考與借鑒。

目前針對(duì)中小企業(yè)融資問(wèn)題研究成果已經(jīng)比較豐富，不論是站在宏觀(guān)層面還是在小企業(yè)自身的角度都進(jìn)行了分析，為中小企業(yè)的發(fā)展提供了思路。但是房地產(chǎn)的發(fā)展還是受到了諸多因素的限制，特別是目前經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，財(cái)政資金投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金流受到控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)遭到嚴(yán)厲打擊。因此，從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)看，有必要從多個(gè)角度分析得出一個(gè)針對(duì)中小企業(yè)的切實(shí)可行的綜合方案。本文將會(huì)以中小上市房地產(chǎn)企業(yè)重慶市渝開(kāi)發(fā)股份有限公司為例，結(jié)合宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策、時(shí)代環(huán)境和企業(yè)融資現(xiàn)狀對(duì)企業(yè)的融資問(wèn)題進(jìn)行深入分析，嘗試提出建議希望能為其他中小房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。

二、案例分析

（一）公司簡(jiǎn)介

重慶渝開(kāi)發(fā)股份有限公司是經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)，于1978年成立的重慶市最早的一家具有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是重慶市最早的國(guó)有控股上市公司。目前，城投集團(tuán)持有渝開(kāi)發(fā)公司63.19%股份，系渝開(kāi)發(fā)公司第一大股東。公司通過(guò)41年的發(fā)展已經(jīng)成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市政資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、會(huì)展經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等為一身的多元化公司，累計(jì)建成各類(lèi)房屋705余萬(wàn)平方米，提供成套住宅8.4余萬(wàn)套。截至2019年12月31日，渝開(kāi)發(fā)全年總營(yíng)業(yè)收入為8.66億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.717億元。

（二）渝開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)概況

1、資本結(jié)構(gòu)分析

渝開(kāi)發(fā)2017-2019年實(shí)現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展，資產(chǎn)總額在小幅增長(zhǎng)的同時(shí)負(fù)債總額在減少，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的長(zhǎng)期借款有了較大程度的降低，股東權(quán)益也在逐年增加。渝開(kāi)發(fā)的實(shí)收資本近兩年未發(fā)生變化，說(shuō)明該企業(yè)并未吸納股東投資。與此同時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)存貨在減少的同時(shí)仍大于資產(chǎn)總額的50%，因此企業(yè)需采取相應(yīng)措施加大存貨的周轉(zhuǎn)力度。

2、償債能力分析

渝開(kāi)發(fā)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率基本均高于行業(yè)均值，但不難發(fā)現(xiàn)在2018年兩個(gè)指標(biāo)數(shù)值均有較大幅度的回落，主要是因?yàn)榕c其子公司關(guān)聯(lián)交易項(xiàng)目未達(dá)到合同支付條件，導(dǎo)致利潤(rùn)額減少，與此同時(shí)還支付了相關(guān)的服務(wù)費(fèi)。但渝開(kāi)發(fā)通過(guò)2019去年的努力，進(jìn)行了合理規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，公司償債能力有顯著回升。

渝開(kāi)發(fā)的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均水平，由于是國(guó)有控股，企業(yè)有了較為穩(wěn)定的資金支持，保持較好的償債水平有利于樹(shù)立良好的企業(yè)形象。同時(shí)2018年渝開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額減少，企業(yè)的利息支付能力顯得稍弱，但2019年渝開(kāi)發(fā)獲得了銀行借款以及重慶城投的資金支持，為了維持良好的信用，企業(yè)優(yōu)先償還應(yīng)付利息。

3、盈利能力分析

從渝開(kāi)發(fā)盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)中可以看出，高收入不一定帶來(lái)高凈利率，提升收入的同時(shí)還應(yīng)該盡可能科學(xué)有效的削減成本。渝開(kāi)發(fā)2019年的凈資產(chǎn)收益率和凈利率的增長(zhǎng)幅度同比上升超過(guò)200%，高于部分房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，但凈資產(chǎn)收益率仍低于前三十強(qiáng)企業(yè)均值20%以上的水平，渝開(kāi)發(fā)可繼續(xù)保持盈利水平，爭(zhēng)取早日步入百?gòu)?qiáng)。

4、營(yíng)運(yùn)能力分析

渝開(kāi)發(fā)的資金周轉(zhuǎn)一次需要接近100天的時(shí)間，同時(shí)存貨周轉(zhuǎn)一次需要好幾年的時(shí)間，這和房地產(chǎn)行業(yè)特性有關(guān)，但企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)存貨管理，占據(jù)更多大的市場(chǎng)份額，因?yàn)樽≌?xiě)字樓等只有出售或出租出去，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的，從而為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供資金支持與保障。同時(shí)，渝開(kāi)發(fā)的應(yīng)收賬款回款速度較快，有利于企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。

（三）渝開(kāi)發(fā)融資渠道

我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位的傳統(tǒng)融資方式包括股東出資、留存收益、預(yù)收房地產(chǎn)定金或預(yù)收購(gòu)房款、銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產(chǎn)信托融資，創(chuàng)新型融資方式包括利用外資、民間借貸和典當(dāng)融資等。中小企業(yè)由于受到自身和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的限制，往往存在融資渠道單一、 融資結(jié)構(gòu)不盡合理的問(wèn)題。

渝開(kāi)發(fā)2017-2018年融資渠道保持固定的狀態(tài)，并沒(méi)有過(guò)多依賴(lài)銀行借款但多為長(zhǎng)期借款。2019年，公司債券到期渝開(kāi)發(fā)一次還本付息，同時(shí)渝開(kāi)發(fā)發(fā)行了5年期的債券，也做出了融資渠道的創(chuàng)新，比如采取合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的形式。從渝開(kāi)發(fā)歷年財(cái)報(bào)和公告可以發(fā)現(xiàn)，其并沒(méi)有嘗試房地產(chǎn)信托、眾籌、海外融資等方式。

（四）渝開(kāi)發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)

1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

受銀行借貸政策的影響，銀行借款的成本有了小幅上調(diào)，這會(huì)造成資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的增加。同時(shí)，渝開(kāi)發(fā)在嘗試新型融資方式的同時(shí)，其貸款需在一年內(nèi)還清，這無(wú)疑加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。公司向控股子公司朗福公司提供的合計(jì)15，500萬(wàn)元財(cái)務(wù)資助已于2017年4月30日到期，由于朗福公司“山與城項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況未達(dá)預(yù)期，資金緊張，無(wú)足額資金按時(shí)償還公司提供的財(cái)務(wù)資助。截至2019年末，公司格萊美城向商品房承購(gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保余額38907.31萬(wàn)元，星河one項(xiàng)目向商品房承購(gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保余額為2587.9萬(wàn)元，其他項(xiàng)目都是現(xiàn)房銷(xiāo)售，不存在擔(dān)保。上述擔(dān)保涉及金額占本公司經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的10%以上，雖為商品房承購(gòu)人提供按揭貸款擔(dān)保為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)慣例，擔(dān)保類(lèi)型為階段性擔(dān)保，但也存在擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)

2019年以來(lái)，融資政策保持收緊態(tài)勢(shì)，1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金14.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.0%。增速自5月開(kāi)始呈下降趨勢(shì)，其中，國(guó)內(nèi)貸款占比持續(xù)下降，1-10月國(guó)內(nèi)貸款占比僅為14.7%，較年初下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。重慶“因城施策”有收有放，進(jìn)一步放寬人才落戶(hù)門(mén)檻，吸引優(yōu)秀人才入渝，學(xué)區(qū)房禁令先后出臺(tái)，嚴(yán)控以房擇校，實(shí)現(xiàn)教育資源均衡，暫停辦理別墅項(xiàng)目預(yù)售許可證及報(bào)送統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，改善型產(chǎn)品供應(yīng)量增加，產(chǎn)品同質(zhì)化較重，主城區(qū)嚴(yán)控土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑高度、密度，容積率不斷降低，帶來(lái)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整。因此，企業(yè)有必要根據(jù)政策的變化調(diào)整企業(yè)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略。

3、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

2019年房地產(chǎn)行業(yè)的到位資金繼續(xù)向大中型企業(yè)傾斜，其中前三十的企業(yè)占據(jù)了國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模的25%;海外債發(fā)行規(guī)模占比超過(guò)50%。渝開(kāi)發(fā)作為百名開(kāi)外的上市房地產(chǎn)企業(yè)遭受了同行業(yè)的沖擊，特別是受本土品牌龍湖地產(chǎn)的影響，一直守住重慶市場(chǎng)未能把業(yè)務(wù)拓展到以外的城市。2018年受需求端波動(dòng)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇的影響，導(dǎo)致銷(xiāo)售收入下滑、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率降低，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定的影響。

三、建議與總結(jié)

通過(guò)對(duì)渝開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題的研究可以發(fā)現(xiàn)，其在融資方面存在融資渠道單一、融資成本高、易受政策影響等問(wèn)題，為此提出以下對(duì)策。

（一）繼續(xù)拓展融資渠道

作為國(guó)有控股企業(yè)，渝開(kāi)發(fā)可以獲得相應(yīng)的資金幫助。企業(yè)近幾年一直在穩(wěn)中求進(jìn)，也進(jìn)行了融資渠道創(chuàng)新，但房地產(chǎn)企業(yè)如果要做大做強(qiáng)，資金來(lái)源就不能受限，并且即使是較小的項(xiàng)目也難免出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。可以采用典當(dāng)、融資租賃等多種融資方式，緩解融資難的困境，提高企業(yè)的融資效率。同時(shí)也可以考慮以某一渠道為主，多條渠道為輔的方針策略，這樣既可以保證資金量，又可以有效的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)整體的融資成本。

（二）健全企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

受制于經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，目前社會(huì)有效需求相對(duì)不足，許多消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格還有下調(diào)空間，處于觀(guān)望狀態(tài)，還不會(huì)立刻進(jìn)行房屋購(gòu)買(mǎi)，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)量也相對(duì)不足，這必然會(huì)影響企業(yè)資金的回籠。同時(shí)受疫情的影響，銀行本身也加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工作，這導(dǎo)致了與銀行密切相關(guān)的企業(yè)也擔(dān)負(fù)了銀行轉(zhuǎn)移的一些風(fēng)險(xiǎn)。因此 渝開(kāi)發(fā)有必要組建一支高效專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，以充分了解公司融資風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，同時(shí)促使風(fēng)險(xiǎn)管理工作是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)力相互組合的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

（三）合理安排資金規(guī)劃，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

采取適當(dāng)措施，根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算和融資條件規(guī)劃資金。首先，避免盲目融資，嚴(yán)格控制整體資金額。在融資之前，渝開(kāi)發(fā)必須估算建設(shè)項(xiàng)目的成本，然后根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行成本預(yù)算，確定兩者之間的差異，保證資金的足量供應(yīng)。同時(shí)可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行劃分為幾個(gè)階段，估算各階段資金的預(yù)計(jì)使用情況，最后計(jì)算匯總資金需求以確定最優(yōu)融資規(guī)模。

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