樓市戰(zhàn)“役”危中有機

單純從樓市角度來看，疫情過后反而可能出現(xiàn)的是轉(zhuǎn)危為安之契機，一線城市先抑后揚、穩(wěn)中有升（5%～8%），二線城市保持穩(wěn)定（±5%），三線及以下城市穩(wěn)中有跌（-10%上下）。

最近，我接到幾家媒體來電采訪，意欲探詢、了解此次疫情對房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟可能帶來的影響與沖擊？以下是我的回答。

宣判病毒“死刑”的日子快到了

首先，跟許多專家將之與2003年的SARS相較的思考邏輯雷同，我同樣判斷疫情影響時間會大大縮短（SARS大約半年）。畢竟已有當(dāng)年防疫經(jīng)驗，采取的舉措相對果斷，因此從疫情擴散至得到有效控制，總體時間應(yīng)該不超過3個月，甚至從現(xiàn)在算起一兩個月內(nèi)就會解除警報，亦即4月前可望反轉(zhuǎn)。這是好消息，壞消息是它對樓市的沖擊將遠(yuǎn)大于SARS時期。

同為“瘟疫”沖擊大不同

先說說2003年的樓市狀況：

1.其時樓市處于1997年“房改”啟動后剛起步階段，房價基數(shù)極低，即使在一線城市，總價 10 萬元的房子比比皆是，因此不存在大幅降價空間;

2. 病毒來襲強調(diào)通風(fēng)、采光，反而強力催生消費者對房產(chǎn)“升級換代”需求與愿望;

3.當(dāng)年適逢中央取消各地建設(shè)經(jīng)濟適用房硬性指標(biāo)之規(guī)定，刺激市場自住客進(jìn)場，正所謂“要住房找市場，不要找市長”;

4.房產(chǎn)投資客（溫州炒房團）嗅到樓市商機與“錢味”，開始蜂擁進(jìn)入，且呈一發(fā)不可收拾之勢;

5. 2003年時甫加入WTO不久（2001年加入），經(jīng)濟形勢良好、GDP 呈雙位數(shù)增長，完全扛得住疫情沖擊。

但當(dāng)前經(jīng)濟、樓市形勢與2003年不可同日而語，甚至剛好相反，其中包括：

1. 多數(shù)城市房價已在高位，或多或少存在一定量級的泡沫;

2. 自住型的購房者數(shù)量有限且未必具備進(jìn)場的能力;

3. 大量房源被鎖在投資客手中，一旦向下拐點明確，會有拋盤潮;

4.“房住不炒”“房不刺經(jīng)”不利于房價走高之預(yù)期;

5. 眼下經(jīng)濟進(jìn)入“保6”時期。

以上是兩次疫情對市場影響、沖擊之簡單比較。

樓市重回“止損”周期

惟這是否意味著中國房地產(chǎn)會出現(xiàn)自1999年以來，樓市完成筑底之后的第一次真正意義之大調(diào)整呢？我看恐怕未必。

理由：

1.如果疫情果真如我所料，在一兩個月內(nèi)得到有效或完全控制，國際輿論將出現(xiàn)由震驚到佩服的快速轉(zhuǎn)折，而這有利于已在進(jìn)行中的外資持續(xù)流入，使房價得到一定支撐;

2.萬一疫情仍持續(xù)擴散，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控勢必由限購、限貸、限價、限售之“壓制使其穩(wěn)定”，快速轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺龀质蛊浞€(wěn)定”的轉(zhuǎn)折，而這種改變可在一天之內(nèi)實現(xiàn)（如：放寬房貸限制與額度……）;

3.中國在經(jīng)濟、金融層面的軟肋是兩市——樓市與匯市，匯率問題在第一階段的中美貿(mào)易協(xié)議簽訂后，已不可避免地出現(xiàn)上升走勢，在這種情況下，政府無論如何不會聽任樓市出現(xiàn)崩盤跡象（更別說是現(xiàn)象），以免觸發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

開發(fā)商“融資難”可望得到緩解

綜上所述，我判斷單純從樓市角度來看，疫情過后反而可能出現(xiàn)的是轉(zhuǎn)危為安之契機，一線城市先抑后揚、穩(wěn)中有升（5%～8%），二線城市保持穩(wěn)定（±5%），三線及以下城市穩(wěn)中有跌（-10%上下）。甚至這幾年為了樓市“維穩(wěn)”一直存在的開發(fā)商“融資難”“融資貴”問題，都會在接下來的非常舉措中，得到相當(dāng)程度的緩解。

其實這種情況的出現(xiàn)并非沒有先例，2007 年本來中央也下定決心要整頓樓市、打壓房價，可惜打擊政策頒布不久之后，即發(fā)生2008年國際金融海嘯，全球經(jīng)濟動蕩、搖搖欲墜，并開始波及國內(nèi)，迫使中央改弦更張，由打壓秒變扶持，緊急推出 4 萬億元人民幣救市方案，乘數(shù)效應(yīng)至少達(dá)20萬億元，從而造就了2009年第二季房價的“起死回生”，并走向飆漲通道，直到2011下半年才重歸平靜。