部分城市購房窗口期或打開

甄愛軍

隨著戶籍制度改革深化，未來新一輪人才新政有望密集出臺，這對樓市會形成利好。對于部分城市居民來說，如果有置業計劃，可以適當提前實施，不必觀望等待。

人才新政或將提速

蘇州成為2020年第一個出臺人才新政的城市。

2020年1月初，蘇州出臺《蘇州市人民政府關于調整人才落戶相關政策的通知（草案）》。這份通知新增了人才落戶方式，給人才提供了“先落戶后就業”的新型方式。政策規定，在國（境）外取得學士及以上學位并取得國家教育部學歷學位認證的留學回國人員、具有全日制本科學歷及學士以上學位人員、具有高級專業技術職務任職資格的人員等3類人員只要有來蘇州就業意愿，在人事檔案轉入后可申請辦理落戶。

蘇州推出的人才新政，或許由此拉開新一輪人才新政密集出臺的大幕。2019年12月底，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》正式落地實施，戶籍制度迎來巨變。該文件明確指出，“以戶籍制度和公共服務牽引區域流動。全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例。”

根據中原地產研究中心跟蹤監測數據顯示，2019年11～12月再次出現人才政策井噴的現象，全國累計有超過20城在12月發布了各種類型的人才引進政策。

其實在2019年，人才政策已成為房地產調控的常規手段，人才政策掛鉤購房成為2019年政策主要特點。從全國看，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯。中原地產研究中心監測結果顯示，2019年全國已經有超過170個城市發布了各種人才政策，與2018年相比上漲超過40%。從實際政策執行上看，大部分城市的人才政策的確會影響房地產市場，多個省會城市在向千萬人口目標沖刺。

政策有望帶動需求

人才新政的推出，有望對區域樓市帶來新的增量需求。

蘇州出臺人才新政，對樓市也能形成利好。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，該草案的出臺，主要目的在于為蘇州城市的發展提供更多的人才，推動蘇州戶籍制度改革步伐，疊加“一帶一路”、長江經濟帶、長三角一體化和自貿區建設等國家戰略機遇，加快蘇州城市的發展。人才引進條件較為寬松，本科落戶基本無限制，大專落戶僅需繳納6個月社保，有望給蘇州帶來人口增加，相應的帶來購房需求的釋放。

人才新政對樓市能夠起到一定的促進作用。在2018年初，西寧出臺了該地區“史上含金量最高”的人才新政，對直接引進的人才給予高額現金獎勵，從而引發人口向西寧聚集并導致需求增長，而這種變化已經直接反映到了房價變化上面。進入2019年三季度以來，西寧房價走勢開始走強，并在2019年10月以環比2.8%的漲幅排在全國第一的位置。此外，諸葛找房數據研究中心跟蹤監測結果顯示，在2019年，西寧二手房市場掛牌價以20.76%的同比漲幅排在所有監測城市首位。

當然，人才新政與調控并不矛盾。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，客觀上說，類似政策能夠吸引更多人到蘇州落戶，但在政策落實過程中，需要防范各類炒房現象的出現。換句話說，出臺人才新政不直接代表購房政策放松，后續蘇州將繼續強調房住不炒的導向。

也有分析人士提醒，應該避免把人才推向住宅市場的簡單做法。中原地產首席分析師張大偉分析認為，購房補貼、租賃租房等政策對于人才影響更大。對于地方需要的人才，不應該簡單地推入房地產市場，人才應該更多地與產業政策掛鉤，對于人才的居住也更應該以保障類型住房為主，把人才推入商品房市場，本質上很難弄清楚是不是炒房。

自住需求或應出手

對于自住需求而言，目前應該考慮出手買房，而不必觀望等待。

新一輪人才新政疊加落戶制度放寬，將繼續加速戶籍城鎮化率的提升，并淡化住房限購的約束，從而提振一二線城市和強三四線城市住宅需求。

那么，哪些城市居民可以考慮出手？首先是三大都市群周邊城市。目前京津冀、長三角和粵港澳大灣區都市群是國家重點發展區域，同時經濟高速發展，居民收入水平也不斷提高，所以位于都市群內符合取消落戶條件的城市，因未來城市化率提高，樓市需求仍會保持相對旺盛態勢，此類城市包括嘉興、常州、無錫、江陰、珠海等。

其次是有產業支持、同時又疊加人才新政利好的三四線城市，也無需觀望等待。自2017年2月以來，包括南京、武漢、長沙、成都、廣州等多個二三線城市陸續出臺人才新政，對引進人才加大貨幣補貼力度、放寬落戶門檻、取消部分人群限購條件等，對相應城市的戶籍人口以及商品房成交均有所拉動。因而對于東莞市、長沙縣等三四線城市，如有置業考慮，也應該早作打算。

還有一個更簡單的判斷方法，就是排在全國縣域經濟前十的城市，也要早作打算。根據中國社會科學院財經戰略研究院日前發布的《中國縣域經濟發展報告（2019）》，2019年全國綜合經濟競爭力十強縣（市）依次是：昆山市、江陰市、張家港市、常熟市、太倉市、義烏市、長沙縣、慈溪市、宜興市和龍口市。這些縣級市形成了獨特的產業發展模式，經濟后勁十足，對人口吸引力也很強，未來發展可期。