物業企業走向資本市場的機遇與挑戰分析

文| 郭 健

房地產調控政策從緊背景下，房企紛紛分拆物業公司上市，2018年起國內物業公司掀起赴港上市潮。截至2020年3月9日，共有23家物業公司成功登陸資本市場，其中碧桂園服務市值高達約824.11億元。在2020年疫情對許多行業造成一定程度沖擊的情況下，所有物業股在2020年2月份市值及股價均累計上漲，其中市值累計漲幅20%以上物業股共8家；股價累計漲幅20%以上物業股共11家。隨著資本逐漸流入物業企業，未來物業企業發展充滿機遇與挑戰。

物業企業走向資本市場的機遇

上市融資推動物業企業橫向并購，擴大規模

物業服務企業進入資本市場之后可以獲得融資，有足夠資金進行橫向并購和資源整合。2009-2019年我國現有商品房住宅新建面積年新增長約7.12億平方米，需要物業服務的范圍進一步擴大。物業企業要爭奪市場，就要提升自身服務水平的同時，大舉并購擴大市場份額。

物業企業作為輕資產企業，若要進行并購擴大規模，債權融資的難度較大，而通過上市融資獲得股權資金支持是非常好的方式。上市公司招股說明書數據顯示，物業企業近五成融資用于規模擴大，例如：2019年奧園健康將約62.00%融資用于規模擴展，濱江服務將融資35.00%用于規模擴大。

資本市場將促使物業企業更加注重服務質量和市場競爭力

首先，物業企業走向資本市場可以適應虛擬經濟發展。在虛擬經濟環境下，企業發展不僅需要關注自身發展實際情況，還需要關注企業與資本動向，方便掌握當前經濟發展現狀，調整發展戰略。物業企業通過融入資本市場，關注每日資本變化情況，將更密切分析當前經濟發展大環境，提升自身環境適應能力。其次，物業企業走入市場會更加注服務層次提升，避免負面輿論對股價造成的影響。而服務是物業企業的靈魂，將反過來進一步促進業務拓展能力的提升和市場份額，形成股價和業務品質之間的良性循環

充分挖掘市場潛力

物業企業走向資本市場可以充分挖掘市場潛力。通過走向資本市場將一些中小企業推向市場。在市場經濟競爭下，中小企業想要得到大企業垂青比較困難，通過走向資本市場，將自身經濟情況實時公開，可以讓更多大投資者發展中小企業的發展優勢，為中小物業企業發展提供助力。

物業企業走向資本市場的挑戰

在業務上對地產母公司依賴度高，獨立盈利能力不強

中國指數研究院數據顯示，中國物業服務百強企業前30強企業中，大部分企業的母公司或控股股東從事地產開發業務。目前我國大部分物業公司，母公司所開發的物業產生的物業管理服務收益分別占和物業管理服務總收益的比例一般在80%以上。例如，碧桂園物業有97%的項目都是來自于碧桂園地產自建的物業 。過度依賴房地產母公司來擴大自己的管理面積，帶動品牌知名度的提升，難以避免關聯交易的發生和受母公司發展戰略影響過大，并且造成很多物業公司自身外拓業務的動力和能力相對較低，獨立盈利能力不足。而且，物業企業對母公司業務的依賴性，一定程度上會影響第三產業（如社區增值服務、創新收入等）的發展，無法將地緣優勢真正發揮。

物業企業管理傳統落后，與資本市場要求的規范化和現代化企業管理差距較大

物業管理行業是一個勞動密集型的輕資產行業，整個行業集中度不高，龍頭企業規模偏小，經營管理模式比較傳統落后。

首先，高端人才不足。人才作為企業發展重要力量，高端人才可以帶來新的管理理念、創新管理模式等，為企業資本化經營提供有力保障。當前物業行業普遍存在高端人才不足的情況，缺乏相應的經濟高端人才、會計高端人才等，限制企業管理水平提升，對企業資本化經營進程減緩。

其次，物業服務為輕資產企業，權益性融資為主。當前上市物業企業主要依據《證券法》、《公司法》等相關融資法律與政策進行融資，其融資形式也主要以權益性融資為主。而物業行業屬于微盈利行業，權益性融資形式可能導致股份稀釋出現，對企業的業務發展造成不利影響。

再次，上市后，物業企業公司走向現代企業管理模式，企業需要長時間適應。物業企業走向資本市場后，需要對管理形式進行適當改變。例如，上市后企業需要健全董事會、股東大會、監事會等，這些與過去管理模式存在一定差異，企業轉變與適應新形式需要一定時間，而這段時間可能給企業管理帶來負面影響。

行業集中度不過，大部分企業規模小，上市前盈利能力有限，上市后被并購風險增加

根據2016年統計的數據，物業管理行業前百強企業的收入在整個中國物業管理行業的收入占比還不到10%。為了長期刺激資本市場股價，行業吞并將普遍發生。后期發展不足的上市物業公司將首先是被并購或市場擠兌的對象。

大鱷市場增持與稅收規劃帶來挑戰

首先，資本大鱷可利用舉牌進入被舉牌物業企業董事會，謀取控制權，操縱企業經營活動。由于物業企業大部分的業務和從事房地產開發業務的母公司存在千絲萬縷的關系，房地產開發母公司控制權的被爭奪或削弱對物業公司的發展可能造成負面影響。

其次，稅收對物業企業盈利影響很大。當前稅收問題是困擾很多物業企業走向資本市場的因素之一，企業需要對涉及的多種稅款項目（營業收入增值稅、企業所得稅、增值稅、固定資產購置稅等）進行賬務處理。在實際賬務處理中，物業企業往往需要處理歷史遺留，所以將在很長一段時間影響企業實效益水平。

再者，如果物業企業在企業管理或上市規范化管理方面的調整力度過大，還有可能導致物業企業出現長期內控力度不強現象出現，對企業誠信造成不利影響。

物業企業如何抓住機遇迎接挑戰創新未來

積極進行業務整合，擴展第三方項目，進行橫向并購，降低關聯交易的占比

物業公司勢必需要顯示出自身獨立的業務拓展能力和獨立盈利能力，才能贏得資本市場的長期青睞。首先，物業企業可以通過并購和拓展業務，提升單位管理面積的收入以及利潤水平，降低關聯交易比例。近幾年彩生活除了接管花樣年開發的項目以外，也進行了快速的市場擴張，積極開展并購，把它的關聯交易項目占比基本上控制在20%以內。2019年12月在香港主板上市的保利物業集團的招股書顯示，2016-2018年以及2019年前四個月，保利物業由母公司提供的在管面積占比從91.9%降到了56.2%，來自第三方的在管面積占比從8.1%提升至43.8%。其次，物業企業擺脫對房地產開發控股股東的依賴，努力創新業務結構。物業企業可以充分利用地緣優勢，提升物業服務水平，打造特色物業提升自身競爭優勢。

打破傳統創新企業模式

物業企業可以打破傳統企業模式影響，創新發展走向資本市場。首先，適當增加高端人才引入。物業企業可以根據當前發展需要及走向資本市場的需要，適當增加高端人才引入，包括高端會計人才、高端管理人才、高端技術人才等，增強自身人才實力，為企業模式的創新提供必要人才保障。其次，創新物業服務。物業企業在服務范圍圈定中可以物業服務為核心，向四周進行擴張，形成多元化的服務結構，促進自身物業服務水平提升。再者，物業企業上市后，可以適當改變融資形式，減少權益性融資，避免股份稀釋，避免權力分散風險，提升自身管理水平。

完善財務規劃，避免控制權稀釋

物業企業可以通過完善財務規劃與原控股股東適當追投等形式，防治大鱷市場增持，提升自身競爭實力。首先，物業企業可以完善稅務規劃。企業可以引進專業稅務會計人才，提升稅務處理水平，促進稅務規劃完善。其次，企業適當確保資金充足。一旦發生被舉牌的情況，企業追加投資，抵制大鱷二級市場舉牌現象，確保自身權力不被分化。

結束語

綜上所述，物業企業走向資本市場有機遇也有挑戰。物業企業走向資本市場可以推動物業企業產業轉型、提供獨立業務拓展能力，通過并購擴大規模，提高服務質量，但同時也會遇到管理模式轉變、被并購風險增加、股權稀釋和和稅務風險等挑戰。物業企業在走向資本市場可盡可能適應當前經濟環境需要，充分利用資本優勢規避資本風險，促進自身全面發展。