“營改增”后房地產企業稅收籌劃的探討

王剛

摘要：房地產企業不僅解決了人們一些基本的住房要求，還輔助著社會經濟效益的增長。在“營改增”的政策下，房地產開發企業需要全面利用有利于房地產企業的稅務優惠政策，保證房地產開發企業能實現社會效益和經濟效益的最佳值。本文從房地產企業的納稅籌劃定義入手，闡述了營改增后房地產企業的納稅籌劃的可行性，從稅務籌劃入手，總結營改增后房地產企業的納稅籌劃建議，旨在規范房地產企業的納稅行為。

關鍵詞：營改增;房地產企業;稅收籌劃

引言

營改增從2016年5月開始逐步將范圍擴展到建筑、房地產行業中，目前我國房地產行業正面臨著稅負高、庫存大的問題，嚴重影響著房地產行業的發展。“營改增”的主要目的是減輕企業沉重的稅務負擔，避免現存稅收制度中的重復征稅現象，從而促進市場經濟的發展。由于房地產企業自身具有一定的復雜性，因而在稅收成本上增加了房地產企業的稅收負擔。房地產企業在營改增政策實施之后，結合房地產企業的特點，依據營改增政策，在房地產企業的不同階段，籌劃增值稅納稅工作，提升房地產企業避稅的合理性，以此降低房地產企業的稅務負擔，推動房地產企業朝著健康的方向發展。

一、“營改增”及納稅籌劃的定義

“營改增”即是將原來繳納營業稅的項目變成增值稅應稅項目，降低企業的稅務負擔。“營改增”政策在稅務政策落實過程中有著非常強大的影響力，因為能一定程度的控制房地產開發企業上下游企業重復納稅的現象，增強企業在房地產開發企業中的市場競爭力。依據房地產企業的特點，制定合理的稅收征管制度，以此為房地產企業的納稅籌劃提供發展機會與發展空間。房地產企業在納稅籌劃中將降低稅務負擔作為最終工作目標，在相關稅務法律的基礎上，開展合理規劃，最大程度避免不合理納稅現象的出現。實施營改增政策之后，房地產企業需要及時采取過渡性的措施，確保營改增工作的順利開展，在此基礎上實現全面減稅，最大程度降低企業稅務負擔。房地產企業通過實施營改增前，由于政府缺乏稅收引導和完善的法律機制，進而導致稅務負擔加大、稅收職責混淆等現象存在。在實施營改增之后，能夠確保房地產企業納稅籌劃的規范性，將增值稅的可抵扣性特點凸顯出來，為房地產企業納稅籌劃構建更好的發展氛圍。

二、“營改增”后房地產企業納稅受到的影響

（一）土地增值稅的影響

“營改增”之后，房地產企業的土地增值稅也會受到影響，主要表現在房地產企業已經繳納的增值稅上。“營改增”前，不動產銷售繳納的營業稅稅率為5%，繳納的增值稅是價外稅，已經繳納的增值稅不能作為抵扣項核算，這不會給不動產銷售價格帶來太大的影響。“營改增”后納稅人銷售房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅，其銷售房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，同時，扣除項目也不含增值稅進項稅額。

（二）增值稅的影響

“營改增”之后，房地產企業進入了增值稅納稅時期，在“營改增”稅收改革下，主要針對一般納稅人收繳增值稅，2016年實行“營改增”之后，房地產企業的稅率為11%，財稅〔2018〕32號明確提出自2018年5月1日起房地產企業的增值稅稅率下調為10%。依據增值稅計稅方法，可以抵扣增值稅進項稅額，減少房地產企業工程材料成本使用中負擔的增值稅稅額，避免營業稅時期出現重復征稅的情況。財稅〔2019〕32號提出，從2020年4月1日起，銷售不動產增值稅稅率由10%下調至9%。從整體看房地產企業稅收負擔將會減輕。

（三）所得稅的影響

“營改增”之后，增值稅的預繳政策對企業所得稅的計算影響較大，主要是涉及預售收入的確定。“營改增”之前，房地產企業是按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率是5%，計算稅負的依據主要是預售收入，其繳納的營業稅作為期間費用進行稅前扣除。“營改增”實行之后，由于增值稅是價外稅，無法在稅前扣除，因此企業所得稅的處理十分重要，需要工作人員在財務管理中認真分析，明確影響因素。

三、“營改增”對房地產開發企業的影響

（一）對房地產開發企業產生的稅負影響

“營改增”將以前的營業稅改為增值稅，這對企業稅收有最直接的影響，因為“營改增”后屬于一般納稅人的房地產開發企業的增值稅是抵扣進項稅額后繳納。但是由于房地產開發企業以前開發的項目無法取得進項抵扣，因而稅務負擔反而會有所增加，財政部、國稅總局專門擬定了一系列的過渡性政策，來平穩過渡稅制改革及保證“營改增”的稅負平移，使企業在“營改增”的過渡時期稅務負擔和以前比較會有所降低。

（二）對發票管理的影響

進項抵扣稅額的多少影響著稅負率，所以房地產開發企業合法、及時獲得可抵扣的增值稅專用發票可以降低企業的稅負。由于有些企業的內部控制不嚴謹，工程物資采購環節很多漏洞，不及時加強管理，在全面實施“營改增”后，企業就會面臨很大的涉稅風險。

（三）對房地產開發企業凈利潤的影響

由于之前房地產開發企業繳納的稅額很多，企業營業額的增長會導致營業稅金等同時增加。由于房地產企業在開發過程中向政府和金融機構等繳納的費用無法取得抵扣增值稅的專用發票，加之上游企業提供的進項稅額可抵扣憑證缺乏，導致進項可抵扣稅額比例達不到理論要求，因而房地產企業的利潤會降低。

（四）給房地產開發企業帶來的風險

由于“營改增”后對房地產企業的土地成本獲取的要求更加嚴格，稅收成本也就面臨一定的風險。而且房地產開發企業為了獲得進項稅抵扣，在選購設備和材料時渠道有所變化，成本自然會有所增加，但是由于一些廠家的問題，開具的發票不夠正規，導致無法進行進項抵扣，加大了企業的涉稅風險。實施“營改增”政策后，企業在日常的經營管理過程中會受到不同程度的戰略風險、財務風險、運營風險、市場風險及法律風險等，導致企業的經濟效益受損。

四、房地產開發企業應對“營改增”的稅收籌劃措施

（一）加強對“營改增”稅收政策的理解

加強管理人員和財務人員對“營改增”稅收政策理論知識的理解，提高管理人員的專業水平和綜合素養，提前做好“營改增”房地產開發企業的稅收籌劃準備工作。加強稅務意識，高度重視各個生產環節產生的所有費用，及時索取發票。同時審核監督增值稅的發票，做好稅額抵扣工作。其主要的方式首先就是要組織房地產開發企業的管理人員透徹理解“營改增”政策，并和稅務機關相關工作人員及時溝通，確保房地產開發企業能充分享受國家的稅收優惠政策。同時還應當控制好企業的庫存材料，杜絕出現原材料滯存的情況，避免出現不必要的浪費。而且還應當加強對房地產開發企業管理人員的專業知識培訓工作，以便更好地做好稅額抵扣工作，并審核監督增值稅的發票。

（二）選擇合適的稅收籌劃方式

應對“營改增”政策改革的主要方法是科學合理地實施稅收籌劃，以實現全面實施“營改增”后的稅負降低，達到稅后利益最大化的效果。企業管理人員應結合企業自身生產經營管理的特點，合理運用國家給予房地產行業的稅收優惠政策。同時加強內部的資金管理，提前將增值稅發票加入建設成本控制和銷售階段的整體籌劃中，科學合理地制定企業稅收籌劃方案。

（三）合理選擇供應商

房地產企業只有結合實際情況，強化人工成本控制，才能夠降低其建設成本，強化對稅務的控制，降低稅務負擔。同時還需要關注施工過渡階段是否存在建設成本上漲的趨勢，同時財務人員需要注意的是，人工成本費用無法取得進項發票，進而會導致房地產企業的建設成本增加。房地產企業在其工程建設中，主要成本來自土建、整體建設成本，房地產企業增值稅的抵扣，主要取決于企業納稅人的資質。因此，房地產企業在工程招標中，需要嚴格審核納稅人的資質。

（四）強化增值稅發票使用管理

房地產企業需要對增值稅發票進行科學管理，房地產企業的財務人員須要具備專業的增值稅專用發票使用和管理知識，實現“營改增”的節稅目標。為科學利用增值稅優惠政策，減少企業的稅收負擔，房地產企業需要強化財務人員的稅收籌劃能力。只有企業財務人員擁有良好的稅收籌劃能力，才能夠科學地對增值稅專用發票進行使用和管理，使企業最大限額取得抵扣額。如財務人員需要對房地產銷售收入確認時間、發票開具時間等重點關注。

（五）強化內部培訓

房地產企業在其稅務籌劃工作中，財務人員發揮著十分重要的作用，因此，房地產企業要定期開展相應培訓，財務人員能夠強化發票管理，明確進項稅的抵扣范圍、稅收風險管控范圍等，房地產企業需要強化施工人員的組織，定期開展培訓，逐步強化財務人員的增值稅意識。同時還可以聘請專業機構，定期組織財務人員開展納稅籌劃管理，將培訓工作的作用凸顯出來。傳統的房地產企業在賬務處理上相對簡單，但營改增實施之后，對財務人員的專業技能、綜合素質提出了更高的要求。因此，開展培訓工作十分有必要。

（六）積極與稅務部門溝通

房地產企業納稅時，為減少稅收負擔通常會選擇避稅，但避稅不能盲目進行，需要滿足國家的法律法規，在規定的范圍內進行，并科學地研究分析，在不影響避稅行為合法的情況下優化避稅的方案。同時，房地產企業還需要明確我國法律法規的變化的背景和需要，結合房地產行業的相關準則，使稅收籌劃活動更加科學合理。此外，房地產企業還需要積極與稅務部門有效溝通交流，最大限度地降低執法機關的風險，完善風險評價體系，使風險管理更加科學有效。

結語

綜上所述，就我國財稅體制改革工作而言，營改增屬于重點環節，也是財稅改革的重要基礎。隨著房地產市場的變化，房地產企業承擔的風險壓力也逐漸增大，由于稅種較多，導致企業的稅務負擔較重，其經濟利潤也必然會受到影響，房地產企業想要在激烈的市場競爭、復雜的稅務環境下減少稅收負擔、提高經濟效益，取得更好的發展，需要采取有效的稅收籌劃策略，為后期的可持續化發展奠定基礎，使房地產企業能夠實現持續和諧地

發展。

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