房地產企業三大主表與傳統企業三大主表的共同點與區別

梁秀靜

摘要：房地產預售制度使房地產企業銷售資金回籠與收入確認時點之間存在時間性差異，這就導致了房地產企業三大主表與傳統企業三大主表之間既有共同之處又存在著一定的差異。本文先對某煤炭企業三大主表財務數據進行分析，繼而又以某房地產企業三大主表財務數據進行對比分析，較為深入地分析房地產企業財務報表在項目所處不同開發周期中財務數據的特點以及在財務報表中的體現。作者還針對房地產行業的特殊性對預售制度及預售制度所帶來的其他影響做了闡述。在文章的最后，作者提出房地產企業已經走過了粗獷不規范管理時代，必須通過科學的精細化管理才可以提高房地產企業利潤。

關鍵詞：三大主表;預售制度;管理

引言

財務報表中“三大主表”指資產負債表、利潤表、現金流量表。資產負債表是反映企業財務狀況的報表，體現資產、負債、所有者權益三者之間的關系。資產負債表的作用在于揭示企業的經濟資源總量及其分布結構，反映企業的財務實力、償債能力等。利潤表是企業在一定時間內的獲利能力情況，評價企業的經濟效益和經濟效率。現金流量表反映企業一定時期內經營活動、投資活動、籌資活動對企業現金流量的影響。下面將對房地產企業與傳統企業三大主表之間的共同點及區別進行分析。

一、房地產企業與傳統企業三大主表的共同點分析

“三大主表”三維立體式展現了一家企業的財務狀況，多角度對同一經濟實體的資產質量、經營業績，現金流量情況做出報告。房地產企業的“三大主表”在這些方面與傳統企業都是相同。但與此同時，房地產企業的“三大主表”在項目不同的開發周期又有著自己的特殊之處。

下面首先對一家傳統煤炭企業2019年9月末財務報表數據進行簡要分析：資產負債表中：資產總額466.03億元，負債總額232.41億元，股東權益總額233.62億元;利潤表中：總營業收入244.94億元，總利潤21.96億元，凈利潤15.97億元;現金流量表中營業性現金流7.43億元，投資性現金流-12.95億元，融資性現金流3.07億元，凈現金流-2.44億元。

通過對資產負債表分析并結合企業實際情況，該企業資產規模較大，屬于重資產企業，企業資產負債率49.87%，屬于低風險行業，企業還債能力強。通過對企業利潤表分析，企業1—9月營業利潤率為8.9%，通過查看該企業上半年利潤表，該企業上半年營業利潤率為1.3%，第三季度營業利潤率比前兩個季度有了較大幅度提升。通過對該企業現金流量表分析，該企業對外投資規模較大。

傳統行業中現金流量表中銷售商品提供勞務收到的現金≈（主營業務收入+其他業務收入）×（1+13%）+預收賬款增加額-應收賬款增加額-應收票據增加額，按照上面模板公式計算該企業銷售商品提供勞務收到的現金約為265.1億元，實際現金流量表中銷售商品提供勞務收到的現金273.85億元，兩者基本相等。通過分析數據可以看出，主營業務收入占銷售商品提供勞務收到的現金的92.39%，屬于第一影響因素;1-9月應收賬款增加15.17億元，應收賬款占銷售商品提供勞務收到的現金的5.54%，屬于第二大影響因素。預收賬款增加額及應收票據增加額占銷售商品提供勞務收到的現金的2.7%，對現金流入影響偏小。

傳統行業中購買商品、接受勞務支付的現金≈（主營業務成本+其他業務成本+存貨的增加額）×（1+13%）+預付賬款增加額-應付賬款增加額-應付票據增加額。按照上面公式計算該企業購買商品、接受勞務支付的現金約為224.85億元，實際現金流量表中購買商品、接受勞務支付的現金214.28億元，兩者基本相等。通過分析數據可以看出，主營業務成本197.51億元占購買商品、接受勞務支付的現金104.47%，足以證明主營業務成本對購買商品、接受勞務支付的現金具有舉足輕重的作用。其他會計科目增減變化程度對購買商品、接受勞務支付的現金影響比例偏小。傳統企業會計報表數據清晰易懂，便于報表使用者對報表的理解。

二、房地產企業與傳統企業三大主表的區別分析

以下是某房地產企業單一項目公司2016年末財務數據且該企業2016年首次開盤銷售，資產負債表中：資產總額14.68億元，其中貨幣資金1.54億元，存貨12.38億元;負債總額11.12億元，其中預收賬款3.43億元;所有者權益3.55億元，未分配利潤–0.24億元，值得一提的是賬面應交稅金為–1409.29萬元。利潤表中：營業收入0，營業成本0，稅金及附加201.89萬元，期間費用合計1159.5萬元，其中：財務費用60.19萬元，本年利潤總額為–1388.86萬元，所得稅567.82萬元，本年凈利潤–1966.03萬元。現金流量表中：銷售商品、提供勞務收到的現金3.42億元;購買商品、接收勞務支付的現金1.34億元;經營活動產生的現金流量凈額0.14億元，投資活動產生的現金流量凈額–10.52萬元，分配股利、利潤或償付利息所支付的現金4531.71萬元，籌資活動產生的現金流量凈額3968.29萬元;現金及現金等價物凈增加額0.53億元（未包含使用受限資金）。

如果以傳統行業的標準對以上財務數據分析，存貨占資產總額的84.37%，企業資產過多沉淀在存貨中，企業資產變現速度慢;資產負債率為75.81%，企業償債能力較差且風險大。預收賬款占流動負債的55.96%，屬于第一大影響因素。預收賬款過大，企業面臨風險也大。從利潤表中可以看到：企業當年沒有收入（以前年度也沒有收入）、成本，只有相關期間費用，故本年利潤為負，但是有企業所得稅費用，無法理解。從現金流量表中可以看到購買商品、接受勞務支付的現金僅為預售賬款期末減期初，與利潤表中主營業務收入沒有關系。購買商品、接收勞務支付的現金1.35億元，但主營業務成本為0，存貨增加2.49億元，無法印證上面“現金流模板公式”。現金流量表中分配股利、利潤或償付利息所支付的現金4531.71萬元，但利潤表中財務費用僅60.19萬元。如果用傳統行業會計報表的標準及相關比率來衡量該房地產企業會計報表的話，絕對是令人費解，甚至會認為該房地產企業會計報表在某些地方是錯誤的。

該房地產企業會計報表沒有錯誤，之所以房地產企業的會計報表與傳統企業的會計報表存在較大差異，主要是由房地產行業的特殊性決定的。在房地產行業眾多的特殊性中，房地產企業實行的預售制度對房地產會計報表的影響尤為重要。一般企業銷售的產品都是可以直接使用的產成品。房地產企業目前實行的預售政策即房地產企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目。

在項目前期預售階段，房地產企業為了快速回籠資金，前期推出的都是去化速度較快的住宅產品及其他剛需產品。資產負債表中預收賬款增多，資產負債率較高，此階段房地產企業預收賬款可以通俗地理解為未達到收入確認時點的收入。衡量資產負債率時可以剔除預收賬款增加這一因素。利潤表中主營業務收入、主營業務成本為零，只有期間費用，利潤為負，但是不能簡單地判定為企業經營狀況不佳。因為此時只是未達到結轉收入、成本的相關標準。現金流量表中的現金流入主要來自銷售房屋的預收款資金流入與利潤表中的主營業務收入無關。此時項目尚處在于施工階段，部分工程仍需施工單位墊資施工，現金流總體充裕。

按照我國稅法相關規定符合下列條件之一的，應視為已經完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。在開發項目達到收入確認條件時點，項目基本已經全部完工，資產負債表中存貨減少轉入利潤表的主營業務成本;預收賬款減少，轉入利潤表中的主營業務收入;利潤表可以體現出項目的經營情況。此時，利潤表中可能主營業務收入數額巨大且經營利潤可觀，但現金流量表中現階段出售的主要是去化較慢的產品，且由于項目完工并交付使用，前期留存的應付工程款也需要集中支付，此時現金流量表中，當期現金流入較少，現金流出較多，現金流緊張。房地產企業在確認收入后，現金流量表與利潤表之間的差距依然比較大，不能完全按照傳統行業的標準來評判。

房地產預售制度導致了房地產企業銷售資金回籠與收入確認時點之間的時間性差異，自然而然的催生了房地產企業預繳稅金制度。房地產企業主要稅種如增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅均需要預繳稅款。1993年12月13日以國務院令135號文《營業稅暫行條例》中就明確規定，納稅人銷售不動產，于次月繳納稅款，與是否結轉收入無關。營改增后，國家對房地產企業依然實行預繳制度。1994年頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，明確了房地產企業預繳土地增值稅。在國稅發（2003）83號文中明確規定了房地產企業需要預繳企業所得稅。預繳稅金制度下，不論利潤表是否結轉收入，是否有盈利，各類預繳稅金均需要按照實際收款時間的次月或者季度繳納稅金。在預售未達到交房標準、未確認收入前，應交稅金賬面金額為借方余額。在交房確認收入后，根據項目實際情況進行匯算清繳。前例中在預售未達到交房標準時，現金流量表中分配股利、利潤或償付利息所支付的現金4531.71萬元，但利潤表中財務費用僅60.19萬元，主要是由于房地產企業開發周期長，項目貸款利息資本化計入成本，利潤表中的財務費用一般僅是金融機構手續費及存款利息收入等。

結語

財務報表使用者熟悉了傳統行業三大主表的內容，并且通過財務報表可以獲取報表使用者需要的財務信息，對企業各類經營成果形成正確的判定。由于房地產企業實行預售制度，我們不能完全按照傳統企業的標準來評判房地產企業的會計報表的相關情況。會計報表使用者需要清楚房地產項目所處的不同開發階段，通過連續若干年會計報表綜合評判房地產企業的經營情況。

大部分中國家庭中最大支出仍然是購房支出，再加上近些年房價不斷上漲，部分媒體大肆渲染及“房奴”的現身說法等等，對于不了解房地產行業的人們來講，房地產企業就是民眾生活中的“吸血鬼”，房地產行業就是一個暴利的行業。但是根據多年的實際工作經歷，房地產企業早已不再是什么可以“一夜暴富”暴利行業，甚至有些房地產企業在實際項目運營中，被市場淘汰最終被兼并或者破產。房地產企業要想在激烈的競爭中站穩腳跟并且不斷發展壯大，只有通過科學、規范且適合企業自身的精細化管理不斷挖掘企業的盈利能力，才能在房地產行業獲得一席之地。