關于我國房產稅改革的思考

摘要 房產稅是我國地方稅系中的重要稅種，但就我國現狀而言，其在稅制上存在著種種缺漏，使房產稅并沒有發揮出應有的功能和作用。本文主要對我國現行個人房產稅存在的主要問題進行簡要分析，并提出有關穩步推進落實房產稅的建議。

關鍵詞 房產稅;稅制改革;房產稅試點

一、引言

房產稅是我國財產稅的一個分支，也是地方政府稅收收入的重要來源。從國外經驗來看，房產稅在調節房產資源、引導住房合理消費和促進社會公平方面具有不可替代的重要作用。隨著我國房地產行業的快速發展和居民收入水平的不斷提高，房屋的功能已經不僅僅局限于作為住宅，還作為一種保值增值的投資手段受到民眾的普遍認可，成為個人財富的一種象征。但房產稅在我國總體稅收收入中占比并不高，其所屬大類“財產和行為稅”在2018、2017兩個年度里占財政稅收收入的比重均為16.3%，其本身功能發揮有限，房地產市場泡沫化嚴重，改革勢在必行。

二、我國現行個人房產稅存在的主要問題

（一）征稅對象覆蓋范圍過窄

除房產稅試點城市外，目前我國其他地區現行的房產稅暫行條例制定于20世紀80年代，僅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，且限于經營性房屋和商品房。個人的住宅性房產、空置房產及農村的經營性用房并不在此范圍內。過窄的覆蓋范圍不僅使得地方政府的財政收入受到影響，更限制了房產稅本身調控市場和引導消費功能的發揮。

盡管現行房產稅覆蓋范圍存在著諸多爭議，但應該承認，這樣的規定是符合我國當時國情的。在20世紀80年代，房屋的商品化程度很低，國家尚且需要通過“放權讓利”政策來激發市場活力，促進企業發展。在這個時期，房屋的投資屬性遠沒有其居住屬性表現突出。民眾還處于希望有房可住的階段，而作為可以拉動一地經濟增長的房地產行業本就不應該受到稅收的限制。但20世紀90年代以后，我國房地產業迅速發展，房屋商品化程度不斷提高，房屋的投資屬性漸漸得到重視，不僅是投機者，連普通家庭都致力于購買多套房產以待日后增值。但實際上，這種行為恰恰是目前我國房價不斷上漲的一個助力。可惜的是，我國現有房產稅并未對個人持有的多套住宅性房產和空置房產征稅，大量房源沒有投入到市場中。

隨著我國城鄉一體化的建設發展，2019年我國的城鎮化覆蓋率已經突破60%，城鄉之間的邊界也越來越模糊。很大一部分農村住宅型用房已經不再局限于其居住屬性，反而用于門店、出租等經營性用途，再加上農村圈地建房蓋廠的現象依舊普遍，再把農村房地產排除在房產稅體系外顯然不太合理，這不僅會導致地方政府稅收的部分流失，更有可能出現濫用農業用地的現象。

（二）計稅依據實際操作困難

目前，我國房產稅實行的計稅模式按計稅余值計征劃分可分為從價計征和從租計征兩種。但是在實踐過程中，這兩種計稅模式均有一定缺陷。

對于從價計征的模式來說，其計稅依據是房產原值的余額。但改革開放后，我國經濟社會快速發展，房產價格也不斷上漲，再加上通貨膨脹等因素的存在，30年前設定的計稅依據已經不太符合我國當下經濟社會情況。目前，一些發達國家采用房產的評估價值而非房地產的交易價格或市場價格作為計稅依據，且每隔一段時間就要重新估值或對房產情況進行考察調研。同時，這些國家也建立了專門的評估機構和較為完善的制度。如何設定規范客觀的標準，且能夠科學、公正地評估房地產價值，恰恰是我國推行房地產稅改革需要攻克的重難點之一。

對于從租計征的模式來說，其計稅依據是房產的租金收入。但在很大一部分情況下，這種模式是房產稅實際操作難度最大的一部分。本來是針對屋主的房產稅，卻實際上通過租金轉移到了租戶身上，加重了租戶的生活負擔;更有屋主和租戶為了避免房產稅，對房產排查人員隱瞞房屋出租情況，或有租金“陰陽合同”現象的存在;加之各地租房市場情況不一，使得從租計征模式的真實計稅依據很難把握，實際操作困難。

（三）稅率設計缺乏靈活性

我國現行的房產稅稅率根據從價計征和從租計征兩種計稅模式，分別征收1.2%或12%的稅率。現行房產稅忽視了不同收入層次和不同地域人群納稅能力的差異，實行“一刀切”稅率。這就使得無論是普通居民家庭還是房地產投機者，二者實際上在納稅比例上是相同的，而擁有更多資金的投機者就傾向于囤積大量房產，導致空置房產積壓，損害了普通民眾的利益。“一刀切”稅率所帶來的“公平”在現在的經濟社會中已經顯得有失公平。

目前世界上大多數國家，在房產稅稅率的設置上均表現出了“差別化”的特征。通過對價值較高的房產設置較高稅率，對價值較低的房產設置較低稅率;對房產多套持有者設置較低的稅率，對收入較低的人群實行一定的免征面積優惠政策等，這樣就使得部分占用較多房產資源的投機者會釋放手中的部分房源，一定程度上打擊了房地產市場的投機行為。

而對我國來說，房產價值和持有房產數目固然是“差別化”稅率的參考標準，但也不能忽視我國幅員遼闊，各地經濟發展不一的現狀，設置房產稅稅率的權力應該下放給各地政府，要充分考慮各地經濟發展差異。

三、上海重慶房產稅試點比較

由于各省市經濟情況復雜，實行全國統一的房產稅改革較為困難，改革將從個別城市開始嘗試。2011年1月28日，上海、重慶開始房產稅改革試點工作。兩地為我國逐步推進房產稅改革貢獻了寶貴經驗。

上海、重慶房產稅試點改革的側重點有所不同，這與兩地經濟發展差異密不可分。上海面積較小，有大量外來人口，房價居高不下。為抑制本地房地產行業的投機行為，使房產資源得到有效利用，上海模式側重對多套房征稅，以增量為主;而重慶房價壓力相對較輕，政府以調節財富分配、促進社會公平為主要目的，房產稅的征稅面較小，主要針對高端住宅，增量存量并收。

對于全國房產稅改革來說，由于各地區發展情況不一，上海和重慶模式僅能作為一種參考，最后還是要結合本地的經濟發展來做決策。

四、關于穩步推進落實房產稅的建議

（一）針對存量房開征的房產稅要因地制宜

對存量房開征房產稅雖能拓寬稅源、改善地方政府的財務現狀、充分發揮其調控能力，但同時因為存量房涉及面廣泛，征收房產稅可能在短期內會對房地產行業造成較大的影響，并不是所有城市都適合針對存量房開征房產稅。

對一二線大城市來說，空置房產數目較多，但還是存在著“買房難”等問題，這表明許多房屋已經成為一種投機品，房產資源沒有得到有效利用。針對存量房開征房產稅，可以有效調節本地房地產市場，使投機者釋放手中的部分房源，達到抑制房價上漲，促進社會公平的目的。

但對于三四線的小城市來說，由于人口外流等因素，本地的房地產現狀不良，房價疲軟、供過于求，如果在此時貿然開征存量房房產稅，反而有可能會使本地房地產行業受到嚴重打擊，影響地方經濟發展，得不償失。

（二）房產稅不宜作為經常性調控房價的手段

房價實際上與房產稅并沒有太大的直接聯系。從短期來看，房價確實會受到房產稅的影響，如果某地房產稅負較重，房價可能會變得疲軟;如果某地房產稅負較輕，可能會出現較多的投機現象，但這不是絕對的。

從中長期來看，一地的房價主要受到人口、經濟、人口流動方向等因素的影響，如果某地人口較多、經濟形勢向好、人口向該地聚集，那么本地房屋需求會增多，在沒有過量供給的情況下，房價會上漲;而當某地出現人口較少、人口外流等現象時，房價就會下跌。

因此，對于經濟社會的長遠發展來說，想用房產稅來達到調控房價的目的，顯然是不符合經濟發展規律的。

（三）加大地方政府房產稅立法的自主權

房地產稅屬于不動產，我國國土面積較大，幅員遼闊，各地區各省的經濟發展很不平衡，情況各不相同，如果采用全國統一的房產稅稅制，難免會陷入“一刀切”的局面，顧此失彼。因此，房產稅需要考慮到各地差異，采取“差別化”稅率。

這就要求由中央政府制定統一的稅法標準，然后將權力下放，根據“立法先行，充分授權，分布推進”的原則，由各地方政府掌握一定的權限，考慮本地經濟發展情況來劃定免征面積等優惠政策，設置稅率，因地制宜，促進本地經濟平穩發展、社會公平和引導住房合理消費，這也是分稅制改革的部分要求。

（作者單位為西南大學）

[作者簡介：鄧靜怡（1999—），女，安徽合肥人，本科，研究方向：生態經濟學。]

參考文獻

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