常州市集體建設用地基準地價制訂研究

摘要：為構建有效合理的集體土地價格評估體系，推動土地使用制度改革向縱深發(fā)展，本文從評估思路、級別劃分、方法選取、地價水平分析把握、成果表達模式選取確定及其運用等方面進行探索研究，以期為全省加快推進集體基準地價體系建設提供借鑒思路和實踐經(jīng)驗。

關鍵詞：集體基準地價;思路體系;研析

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A ?文章編號：1003-9082（2020）07-0-02

一、引言

新《土地管理法》于2020年1月1日起施行，其中一項重大制度突破：結束多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價、同等入市的二元體制，為推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展掃清了制度障礙，這是新《土地管理法》最大亮點。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市政策推行之后，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價，各地區(qū)將會充分利用好這一政策紅利，因地制宜、多措并舉有效推動此項工作落地深根，開花結果。從而有力促進集體建設用地在土地市場的流動性、市場化與多元化，有利于形成工商企業(yè)的資本優(yōu)勢。同時，對土地所有者——農(nóng)村集體來說，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)民收入提高以及投融資提供了強有力的支持，真正實現(xiàn)集體土地從資源、資產(chǎn)向資本邁進、顯化。

如何全面推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地直接入市，這需要一攬子政策與機制予以支撐與保障，其中最關健的是探研制訂集體建設用地基準地價，建立符合集體建設用地市場公開公平公正的公示地價體系，為確定集體經(jīng)營性建設用地入市初始價格、土地增值收益調節(jié)金征收提供最為基礎、有效的尺度工具。常州市作為江蘇省集體建設用地基準地價制訂的試點區(qū)，在總結、借鑒中央改革試點地區(qū)武進區(qū)與成都市、南海區(qū)等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市建立的城鄉(xiāng)一體化基準地價標準與相關管理方法基礎上，探索了集體建設用地基準地價評估技術思路與方法，為集體建設用地宗地價格評估提供依據(jù)，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供決策支撐。

二、研究內(nèi)容

1.思路研析

在對城鎮(zhèn)建設用地基準地價體系制訂有效分析基礎上開展集體建設用地基準地價編訂技術思路研析：目前對于集體建設用地基準地價體系建立主要有四種模式。一是直接沿用國有建設用地基準地價級別及基準地價成果;二是沿用國有建設用地基準地價的級別，調整基準地價價格水平;三是專門制定集體建設用地基準地價的級別與基準地價體系;四是同步制定城鄉(xiāng)一體化的基準地價。

不管哪種模式，對于建設用地而言，不論權屬是國有還是集體，其土地質量影響因素的種類和內(nèi)容大體相同，因此，集體建設用地基準地價的技術思路與國有建設用地的一致性較高，即基于多因素評價法進行土地定級，在定級的基礎上通過樣點地價或者樣點與定級單元分值模型測算級別基準地價。只是在技術細節(jié)、地價內(nèi)涵設定及成果表達方式上有所區(qū)別。首先，各地在技術細節(jié)的處理上地區(qū)之間做法不一，如在土地定級中對級別界限的落實上，由于同一行政區(qū)內(nèi)建設用地的質量分布與價格特征相似，多數(shù)地區(qū)級別界限以不破村界為原則;又如，在基準地價評估方法上，有些地區(qū)結合集體建設用地的特點，對于集中使用的集體建設用地和零星分布的集體建設用地采用不同的評估方法。其次，在地價內(nèi)涵上，大部分地區(qū)用地類型的設定包括商服和工業(yè)，此外有些地區(qū)還包括了住宅用地，另有一些地區(qū)參照國有建設用地的地價內(nèi)涵進行設定，除上述用途之外還拓展了細分用途和公共設施用地。最后在成果表達上，主要分為兩種類型，一是行政區(qū)域整體統(tǒng)一的表達模式，二是分市區(qū)及不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的獨立的表達模式。

2.主要體系研究

2.1土地級別的劃分

土地定級因素是指對集體建設用地質量優(yōu)劣有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的自然、社會、經(jīng)濟等條件。在土地定級中，需全面掌握集體建設用地土地質量及利用狀況，需要對能夠反映常州市區(qū)實際，體現(xiàn)集體建設用地土地質量差異的主要因素進行評價。本次常州市集體建設用地分用途土地定級的因素因子選擇在全面掌握集體建設用地土地質量及利用狀況基礎上，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》定級因素基礎與《集體建設用地定級與基準地價評估技術指引》確定。

本次常州市區(qū)集體建設用地土地定級確定了商服用地、宅基地、工業(yè)用地和公共服務用地土地定級評價體系。評價體系從商服繁華程度、交通條件、基本設施狀況、環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件、產(chǎn)業(yè)集聚效益和區(qū)域規(guī)劃7個方面，選擇了13個因子建立分類定級指標體系。通過檢查定級單元分值和頻率直方圖，對土地定級結果進行分析，并進行級別的實地驗證，并結合實際情況對土地級別劃分的初步結果進行細部調整，確定常州市集體建設用地土地級別劃分：商服六級、宅基地五級、工業(yè)用地四級、公共服務用地四級。

2.2估價方法的選取

城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中關于地價評估的主要方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）和成本法等。集體建設用地相較于國有建設用地而言，由于土地（房地產(chǎn)）流轉大多處于無序的狀態(tài)，以“隱形”交易為主，因此交易地價難以反映公開的市場狀況，市場比較法、剩余法等土地估價方法在集體建設用地土地估價中的應用受到較大限制，因此，收益法和成本法是樣點地價評估中的主要方法。在距離城區(qū)較近、土地收益能力較好的地區(qū)，應當以收益還原法作為地價評估的主要方法，而在偏遠地區(qū)，土地收益能力得不到顯現(xiàn)，應當以成本法為地價評估的主要方法。另外，在土地價格評估中可適當應用國有地價修正法（通過國有建設用地地價扣除相關征地成本和稅費等相關費用，求取集體建設用地地價），以此來彌補土地估價過程中估價方法缺乏的狀況，也可通過此方法驗證地價評估結果的合理性。

通過樣點地價評估方法選取運用，與土地質量分值模型擬合法確定級別基準地價。

2.3地價水平分析

從實踐層面來看，目前對于集體建設用地地價水平的總體把握主要有三種方式，一是“弱化差異，強化同地同價”，二是“兼顧差異，引導同地同價”，三是“突出差異，體現(xiàn)城鄉(xiāng)銜接”。在前述相關體系研究基礎上，從多角度、不同層面地分析集體建設用地基準地價，分別采用分用途地價水平分析、分行政區(qū)地價水平分析;地價空間分析;與國有基準地價的銜接分析（如：集體建設用地基準地價略低于國有建設用地基準地價，其中，商服用地地價水平約為國有建設用地地水平的80%;工業(yè)用地地價水平約為國有建設用地地價水平的90%;宅基地與國有住宅用地地價水平的差異主要是由于土地使用權權能差異所導致的）、與一級市場成交價格對比分析、與宅基地有償使用與有償退出價格標準的對比分析、與建設用地土地取得成本對比分析。就分析研究狀況與目前市場狀況來說，集體建設用地在權能、市場化程度和價格形成機制等方面與國有建設用地還存在差異，對于“同權同價”的政策的理解不能簡單的理解為價格水平的一致性，更多的應該是價格形成機制的一致性，因此，在集體建設用地地價水平確定時應關注現(xiàn)階段市場的接受程度和政府對地價宏觀調控，并把這些因素在此基準地價中予以體現(xiàn)。

2.4成果模式表達

由于集體建設用地布局分散，不連片，基準地價的成果體系可按照行政區(qū)域全覆蓋的表達模式進行。此種表達模式可分為兩種不同類型，一是采用行政區(qū)域整體統(tǒng)一的表達模式，二是采用分區(qū)縣（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）獨立表達的模式。兩種成果表達模式各有利弊，第一種成果表達模式，在操作上較為簡便且在估價范圍內(nèi)地價銜接性較好，第二種成果表達模式能更為精確的反映土地質量的內(nèi)部差異，從而制定的地價更為精細化。因此，在成果表達模式的選取上，結合具體的估價需求確定成果特點：

2.4.1實現(xiàn)了行政區(qū)內(nèi)集體建設用地基準地價的全覆蓋

在土地級別劃分的基礎上，合理選擇了相應的技術路線和方法，形成了區(qū)域內(nèi)全覆蓋的分用途集體建設用地基準地價，有著較強的實用性，有利于促進常州市區(qū)城鄉(xiāng)一體化土地市場建設。

2.4.2建立了集體建設用地基準地價修正體系，成果實用性強

根據(jù)集體建設用地的特點，分用途劃分了土地級別，評估級別基準地價，在基準地價評估的基礎上，建立了宗地地價評估修正體系，適用于宗地地價評估，成果實用性強。

2.4.3采用先進的計算機手段，成果數(shù)字化程度高

在級別劃分、樣點測算、模型建立、圖件制作、成果分析時都運用了Arcgis等相關計算機制圖技術，并采用同一數(shù)據(jù)庫技術標準編制。

利用常州市知智慧地價管理信息系統(tǒng)，集成國有農(nóng)用地、集體建設用地、集體農(nóng)用地等公示地價成果一張圖管理平合，利用數(shù)據(jù)的信息化手段實現(xiàn)自然資源資產(chǎn)高效管理。

三、結語

作為省級試點地區(qū)常州結合區(qū)域實際探索制訂了常州市集體建設用地基準地價體系，形成一套系統(tǒng)、規(guī)范的技術體系與成果報告。

該項基準地價體系的公布與運用，將夯實集體經(jīng)營性建設用地入市改革地價基礎，充分發(fā)揮價格杠桿的城鄉(xiāng)土地資源配置與合理利用引導作用，規(guī)范集體建設用地有償使用與市場秩序，為不同的集體土地市場參與主體提供一把參考的“標尺”，亦為政府在國土空間規(guī)劃上提供一把特殊的“標尺”，強化政府對土地市場的宏觀調控、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場建設的形成。

作者簡介：王文（1975—）男，江蘇常州人，高級經(jīng)濟師、土地與房地產(chǎn)估價師，主要從事為土地經(jīng)濟與政策、土地、房地產(chǎn)估價、國土資源利用研究等。