老舊小區改造： 城市“老破小”的新機遇

王瑩

2020年，疫情給許多行業的發展按下了暫停鍵，但老舊小區改造卻在政策的春風下得到了加速發展，各地老舊小區改造工程都在如火如荼地進行中。那么，在城市快速發展的當下，為什么要進行老舊小區改造呢？想要弄明白這個原因，就要先了解一下什么是老舊小區。

老舊小區是指城市、縣城（城關鎮）建成于2000年以前、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。已納入城鎮棚改計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區（居民住宅），以及居民自建房為主的區域和城中村等，不屬于老舊小區范疇。

隨著城市化進程的加快，老舊小區配套設施不齊、違章搭建嚴重、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民的生活質量。街老、院老、房老、設施老、生活環境差是老舊小區常見的“四老一差”困局，不僅成為小區居民的一樁“心事”，也是現代化城市及社區治理的一大“心病”。

作為城市發展的見證者，老舊小區不應被遺忘。無論是從改善群眾居住條件、提高居民的生活質量，還是補齊城市發展短板，打造更高品質的宜居環境，提升城市品質出發，老舊小區改造勢在必行。

其實，引起人們極大關注的老舊小區改造并不是新鮮事物。我國早在2007年就啟動了舊住宅區改造，但之前重心主要聚焦在棚戶區和危舊房，老舊小區改造進展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區改造接棒成為惠民生、擴內需的重要手段。從2007年啟動至今，老舊小區改造主要經歷了三大階段：

其實，引起人們極大關注的老舊小區改造并不是新鮮事物。我國早在2007年就啟動了舊住宅區改造，但之前重心主要聚焦在棚戶區和危舊房，老舊小區改造進展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區改造接棒成為惠民生、擴內需的重要手段。從2007年啟動至今，老舊小區改造主要經歷了三大階段：

2007年，住建部頒布《關于開展舊住宅區整治改造的指導意見》，首次對舊住宅區改造范圍、標準及改造機制等進行了規范，標志老舊小區改造正式啟動。但在之后很長一段時間，相關政策重心主要聚焦在棚戶區和危舊房改造上，老舊小區改造開展緩慢，改造內容也主要是圍繞建筑節能減排和房屋維修養護，綜合性整治措施較少。

2015年底，習近平總書記在中央城市工作會議上明確，要有序推進老舊小區綜合整治，徹底改變粗放型管理方式，老舊小區綜合整治上升到更高關注層面。2017年底，住建部明確在廣州、廈門等15個城市開展老舊小區改造試點。截至2018年底，試點城市已改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民，老舊小區改造的政策逐步細化并趨于綜合。

2019年4月，住建部等三部委發布《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，首次將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。10月，住建部確定在“兩省七市”開始第二輪老舊小區改造試點。2020年4月，國務院常務會明確，2020年計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。隨著一系列政策出臺，老舊小區改造進入加速階段。

盡管老舊小區改造在被提出之后就一直陸陸續續地展開，但由于老舊小區在改造的過程中出現了設計不夠科學合理、項目設計圖紙千篇一律等問題，導致有的小區因缺乏施工條件很多改造內容無法完全執行，有的小區的改造設施并不符合小區的整體布局，仍不能滿足居民的實際需求，影響了改造效果，甚至出現“好心辦壞事”的情況，從而使得部分老舊小區改造最終淪為了“走過場”。

新一輪的老舊小區改造打破了以往紙上談兵、千篇一律的改造風格，經過十幾年的摸索之后，更加明確改造重點與難點。2020年4月16日，住房城鄉建設部副部長黃艷在國務院政策例行吹風會上表示，要明確城鎮老舊小區改造任務，重點改造2000年底前建成的住宅區，完善小區配套和市政基礎設施、環境，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。

老舊小區改造主要是存量更新，不涉及拆除重建。從當前各地改造的情況看，這次的老舊小區改造主要可分為三類：一是基礎類改造，包括拆違拆臨、安防、環衛、消防、道路、照明、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規整等，旨在完善基礎設施、滿足居民最基本的生活需求。二是完善類改造，包括加裝電梯、停車場、物業用房、無障礙設施等，旨在完善配套設施、提升小區整體環境。三是提升類改造，包括增加社區養老、托幼、家政、衛生防疫、助餐等，旨在提升社區公共服務水平。

在這次的改造舉措中，加裝電梯成為主要亮點。從2018年“加裝電梯”首次寫入《政府工作報告》中時的“鼓勵有條件的加裝電梯”到2019年的“支持加裝電梯”，加裝電梯成為老舊小區改造中的重要舉措。這主要是因為，當前老舊小區居民“老齡化”占比較高，但老舊小區大多是7層左右的建筑，在修建之初并沒有安裝電梯，這使得老年人的生活非常不便利，加裝電梯可以很好地解決這一問題。因此，在小區整體結構允許的情況下，許多老舊小區都開始加裝電梯，電梯成為老舊小區改造的第一張名片。

此次改造除了關注到居民生活的實際需求外，更注重居民需求以及小區之間的差異性，根據不同地區不同小區的特點，因地制宜，按照實際需求開展改造工作，使老舊小區的改造真正惠及民生，讓人們能看得見、摸得著、用得到。

在新一輪的老舊小區改造中，改造力度、改造要求、改造方式等方面都出現了積極的變化，老舊小區改造開始讓更多的人們受益，也使城市開始迎來新面貌。

老舊小區改造雖然是一項惠及民生的項目，但由于改造量大面廣，與住戶切身利益直接相關，在實際改造中仍然困難重重。

兵馬未動，糧草先行，在老舊小區改造中資金仍是重中之重。當前，許多地方普遍采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌資的方式，加快推進城鎮老舊小區改造。但在實際操作中，居民對改造后價值提升效果缺乏感知，出資意愿較低。因此當前老舊小區改造的大部分資金仍是靠財政補貼，資金來源單一。量大面廣的老舊小區改造若僅靠政府一己之力，遠無法彌補改造所需的巨大資金缺口。

除資金外，老舊小區改造的另一大問題便是居民問題。老舊小區改造作為惠及民生的工程，目的是為了提高居民的生活獲得感和幸福感，那么在這其中居民的需求就難以忽略。但老舊小區改造涉及的用戶極多，人們的需求差異也較大，很難有滿足所有人意愿的方案。在改造中一旦協調不好各方利益，就會出現“一人反對，全員擱置”的情況。

從各地的改造實踐來看，改造中不可避免要面臨各方利益訴求差異，往往導致工程很難順利開工。拿改造中呼聲最高的安裝電梯來說，電梯安裝后產生的高樓層與低樓層業主之間的矛盾、費用分攤等問題都需要考慮。看似簡單的電梯安裝，其中牽扯的利益相關方并不簡單。高層住戶最積極，主要在于加裝電梯后生活便利性提高，同時能帶來10%～30%左右的房屋升值;低層住戶不愿意，一是因為需求不迫切，而且覺得電梯占用了公共空間，二是加裝電梯不僅會給低層住戶帶來噪音污染、占用綠地、遮擋采光等問題，還會造成一二層住房貶值。因此，在實際的工作推進中，看似惠民的電梯遇到的阻力反而更大。

老舊小區改造并非是一勞永逸的，若沒有長期維護和運營管理機制，改造效果很難長期保持。在老舊小區改造后的管理上，很多老舊小區沒有物業用房，也不收取物業費，要持續地提供物業服務比較困難，缺乏有效管理，這就導致時間一長就又會回到以前的狀態，改造成果甚微。老舊小區改造“三分靠建，七分靠管”，改造后的管理是老舊小區改造是否能長期持續發揮作用的關鍵。

老舊小區改造還在進行中，但生活已經因它發生了變化。

最先的表現就是老舊小區二手房價的上漲。根據相關數據顯示，廣州五羊新城商圈目前二手房均價56555元/平，環比上漲2.82%。五羊新城片區的二手房市場火熱并非沒有原因，這和4月底廣州市規劃和自然資源局官網發布的一則《五羊新城片區控制性詳細規劃調整必要性論證報告》（目前已過公示期）有關，按照規劃，該片區將進行部分調整，意在“解決片區內現狀優質企業外遷、建筑與配套設施陳舊、公共空間不足等問題”。

此份論證報告并沒有明確提出對該片區的改造或規劃計劃，改造或更新規劃尚未明晰，但市場已“聞規劃而動”，再次驗證了一個事實——有關主城區老舊小區的政策變動依舊能喚起樓市的敏感神經。

廣州市住房和城鄉建設局負責人在一次專訪中曾透露，小區改造和加裝電梯后，物業資產平均增值8%～12%，居住物業和商業物業租金價值分別提升約15%和50%。而另也有報告顯示，上海徐匯、楊浦區的老舊小區改造后，小區市價平均提高5000元/平。

從長期來看，老舊小區的改造或將拉動投資。盡管在老舊小區改造中，資金問題仍是“老大難”問題，但從當前各類政策導向來看，老舊小區接棒棚改的用意已十分明顯，在政策的加持下，老舊小區改造“穩投資”不難實現。根據住建部摸排結果，全國2000年以前建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。保守估算，老舊小區改造總投資額約4.54萬億元。而且改造過程中帶動的相關產業的發展以及提供的大量就業機會都會產生極大的經濟效應。

盡管老舊小區改造不及棚改對經濟拉動來得直接，但不可否認，它不僅符合中央“六穩”“六保”的要求，還是擴大有效投資、拉動內需的民生工程，對后疫情時代經濟發展的意義不容小覷。