二手房交易風(fēng)險(xiǎn)多，居間服務(wù)應(yīng)謹(jǐn)慎合規(guī)

胡勇

近年來，二手房交易活躍度不斷提升，在實(shí)際買賣過程中，買賣雙方多委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)，代為辦理交易手續(xù)，因此，涉及二手房居間買賣的訴訟案件也在逐年增多。在居間服務(wù)中，有的中介承諾可辦理貸款但逾期未辦理，有的是房屋被查封無法過戶產(chǎn)生糾紛，有的則涉及簽訂居間合同后私自買賣是否需要承擔(dān)中介費(fèi)的問題。本文選取江蘇省連云港市兩級法院審理的相關(guān)案例，通過以案釋法，提醒在二手房交易市場中，無論買賣雙方還是中介公司，都要嚴(yán)格依法合規(guī)，促進(jìn)中介服務(wù)市場健康發(fā)展，維護(hù)市場誠信交易。

承諾貸款未兌現(xiàn)，中介有責(zé)應(yīng)賠損失

王某欲購買劉某房產(chǎn)，遂向某中介公司咨詢購房事宜。王某因擔(dān)心自身存在個人征信問題，就能否辦理購房貸款多次向中介公司咨詢，并將個人征信相關(guān)材料信息交付中介公司。

中介公司經(jīng)核實(shí)后，明確告知王某可以成功辦理相關(guān)購房貸款。后王某與劉某及中介公司簽訂房屋買賣合同及居間服務(wù)合同，約定由中介公司代為辦理貸款事宜。協(xié)議簽訂后，王某向中介公司交納中介費(fèi)15000元，向賣方交付購房定金5萬元。后王某準(zhǔn)備向劉某支付首付款并申請銀行貸款時(shí)，中介公司卻告知因其征信有問題銀行不予貸款。

貸款不能，房屋買賣合同就無法履行，王某所交的定金也不能退還。三方產(chǎn)生爭議且協(xié)商未果，于是，王某將中介公司訴至連云港市東海縣人民法院，訴求退回中介費(fèi)及定金共計(jì)65000元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，中介公司對王某的損失依法承擔(dān)賠償責(zé)任，王某對自己能否辦理購房銀行貸款亦負(fù)有一定審查注意義務(wù)，遂判決中介公司按照損失總額80%承擔(dān)賠償責(zé)任，剩余由王某承擔(dān)。中介公司不服，上訴至連云港市中級人民法院。后經(jīng)調(diào)解，中介公司賠償王某50500元。

法官庭后表示，本案中能否成功辦理購房銀行貸款系王某是否同意締結(jié)合同的重要考慮因素。中介公司既未提供充分證據(jù)證明其已經(jīng)盡到積極調(diào)查義務(wù)，亦未對可能無法辦理購房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確提示，只是告知王某經(jīng)核實(shí)可以辦理購房貸款，該過失行為導(dǎo)致委托人王某作出錯誤意思表示，因此，中介公司應(yīng)對王某支付的定金和傭金損失承擔(dān)賠償責(zé)任。由于王某對于自己能否辦理購房銀行貸款亦負(fù)有一定的審查注意義務(wù)，故根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，一審法院判決中介公司承擔(dān)80%的責(zé)任，王某承擔(dān)20%的責(zé)任。

房屋被查封難過戶，賣方違約應(yīng)付傭金

2017年，李某購買了張某的一處房屋，甲中介公司為居間方，三方簽訂了房屋居間買賣合同，合同中約定：合同訂立后，買賣雙方任何一方責(zé)任導(dǎo)致合同不能履行的，違約方應(yīng)向中介公司支付合同約定的雙方的居間費(fèi)用。合同簽訂之日，買賣雙方分別與中介公司簽訂傭金確認(rèn)書。

在合同履行過程中，由于涉案交易房屋被法院查封，無法辦理房屋過戶手續(xù)。于是，甲中介公司將李某及張某訴至連云港市海州區(qū)人民法院，請求二人支付傭金。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張某、李某分別與甲中介公司簽訂傭金確認(rèn)書，約定于房屋過戶當(dāng)月向甲中介公司支付傭金。現(xiàn)因張某房屋被法院查封的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，按照三方所簽訂的《房屋居間買賣合同》相關(guān)規(guī)定，違約方向中介公司支付合同約定的雙方的居間費(fèi)用，故張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付全部傭金的民事責(zé)任。遂判決張某依法向甲中介公司支付傭金。

法官提醒，本案還涉及了轉(zhuǎn)讓被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封房屋所簽訂合同的效力問題。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)范，不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力，合同仍然有效。故房屋買賣雙方及中介公司在交易中均應(yīng)注意審查房屋權(quán)屬是否清晰、是否存在查封等情形，避免合同雖然有效但實(shí)際無法辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的不利后果。

居間服務(wù)存有瑕疵，中介費(fèi)返還獲支持

高某與中介公司簽訂房屋獨(dú)家出售委托協(xié)議，后中介公司促成高某與程某簽訂房屋買賣協(xié)議。協(xié)議履行過程中，因房屋已經(jīng)網(wǎng)簽在高某名下，無法以原先預(yù)定的方式進(jìn)行更名，各方產(chǎn)生爭議。程某向連云港市海州區(qū)人民法院提起訴訟，高某亦提起反訴，法院經(jīng)審理后判決解除雙方房屋買賣合同，高某返還程某定金3萬元。

后高某向法院訴請中介公司返還居間費(fèi)用，并賠償其在與程某訴訟及本案訴訟中承擔(dān)的案件受理費(fèi)、律師費(fèi)等損失。法院經(jīng)審理后判決，中介公司于判決生效之日起10天內(nèi)返還高某居間費(fèi)11300元;駁回高某的其他訴訟請求。

法官庭后介紹，在房屋買賣居間活動中，中介公司作為專業(yè)的居間人，對于受托事項(xiàng)以及居間服務(wù)應(yīng)承擔(dān)符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù)，注重審查核實(shí)與交易相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)、房屋是否具備買賣條件等重要信息。本案中，中介公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)涉案房屋是否具備更名條件等情況。即使中介公司在與高某簽訂《房屋獨(dú)家出售委托協(xié)議》之前核實(shí)涉案房屋尚未網(wǎng)簽、具備更名條件，其在促成買賣雙方簽訂涉案房屋買賣合同之前也應(yīng)再次核實(shí)該情況，因其未核實(shí)清楚導(dǎo)致涉案房屋買賣合同雖然訂立但是客觀上并無法履行，中介公司提供的居間服務(wù)存在重大瑕疵，對于已經(jīng)收取的居間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還。但中介公司并非其故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，對于高某的其他損失中介公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

中介帶看房后跳單，買方需承擔(dān)違約金

常某與某中介公司簽訂《看房確認(rèn)書》，約定由該中介公司帶看房源，如成功購買則支付房屋成交價(jià)的1%作為傭金。此外，雙方還約定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服務(wù)，跳過受托方直接或通過受托方以外的第三方私下達(dá)成交易的，需按房產(chǎn)評估總價(jià)的3%支付違約金。

協(xié)議簽訂以后，中介公司工作人員帶常某看了涉案房屋后，常某卻通過其他中介機(jī)構(gòu)與涉案房屋房主達(dá)成交易。中介公司遂將常某訴至連云港市海州區(qū)人民法院，要求其支付違約金。

法院審理后認(rèn)為，常某已與某中介公司達(dá)成協(xié)議，又跳過對方私下交易，應(yīng)當(dāng)向受托方支付違約金，綜合考慮各項(xiàng)因素，法院判決常某賠償中介公司違約金1萬元。

后雙方均不服一審判決，上訴至連云港市中級人民法院。二審法院審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，遂判決駁回上訴，維持原判。

法官表示，本案中當(dāng)事人雙方簽訂的《看房確認(rèn)書》內(nèi)約定的禁止跳單條款，意在禁止買方利用中介公司提供的房源信息，約定內(nèi)容對雙方都有約束力。常某在看房后，私下通過其他中介機(jī)構(gòu)與房東達(dá)成買賣協(xié)議，又未能提供證據(jù)證實(shí)其房源信息非來源于該中介機(jī)構(gòu)，故屬于違約行為。因雙方對于傭金的約定未明確區(qū)分居間介紹費(fèi)用和辦理貸款、過戶手續(xù)等房屋交易后續(xù)事宜的費(fèi)用，故法院綜合考慮中介公司提供的實(shí)際服務(wù)及房屋價(jià)款、傭金約定等因素，作出以上判決。

因此衡量買方是否跳單的關(guān)鍵是買方有無利用中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件達(dá)成交易。若同一房源信息經(jīng)多個中介公司發(fā)布，買家通過正當(dāng)途徑獲取房源信息的，有權(quán)在多個中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司，此行為就不屬于跳單違約。