房地產開發項目管控體系建設與應用
——以成山匯郡苑二期工程為例

蔡歡歡

（上海匯郡投資有限公司， 上海 200031）

0 前言

2020年，中國房地產的發展進入了新十年。其開發模式從原來的粗放型、快周轉，進入到了精細化、產品為王的時代。新時代預示著中國房地產行業的發展進入新格局，其重點為：提高產品溢價、大資管、大物管、數據服務、地產金融。這對房地產項目管理體系，提出了更高的時代要求。由于房地產開發流程長，涉及環節較多，必須建立一套完整的管控體系，管控體系要立足于整體開發全過程的角度，將前后開發相互制約的因素全部納入到體系中，尤其是產品定位、方案施工圖設計、項目后評價體系對于整體項目起到舉足輕重的作用。

本文根據項目開發管控體系框架，在現場開發的過程中，不斷進行優化調整，將實際操作納入體系之中，對于新時代的房地產開發起到一定的指導作用。

1 房地產項目管控的流程與體系的建設

1.1 房地產項目管控的流程

房地產開發主要分為地和房兩大部分。地——主要為投資決策，選址拿地。房——主要是開發的整個過程。開發過程分為：

1.1.1 概念階段

主要工作是市場調研，產品定位，制定總體開發網絡計劃。在這個環節中，重點需要營銷策劃，物業管理的提前介入，因為這兩個專業對于后續的營銷和服務，有著深厚的經驗，前期介入，對于后期項目起到把控作用。

圖1 概念階段項目管控流程

1.1.2 規劃階段

主要工作是規劃設計。設計費用通常僅為建安成本的3%，但是決定了70%的建安成本。建設方選擇具有資質，且符合本項目定位的設計院，統籌規劃設計和營銷策劃，從而把控設計規范和市場營銷的雙向結合。

圖2 規劃階段項目管控流程

1.1.3 施工階段

把控質量、進度、成本，三位一體。這個階段，施工圖設計是基礎，施工準備要周全，過程管控不放松。

圖3 施工階段項目管控流程

1.1.4 竣工交付

體現項目打造過程的因果關系。重點是建立項目后評價體系。

圖4 竣工交付階段項目管控流程

1.2 工程項目管理體系的十大規程

1.工程會議：規范各種工程會議按時召開，確保工程會議處于受控狀態。

2.工程技術類文件資料：對于工程系統文件和資料進行控制，明確文件資料的收發管理流程，確保工程系統文件資料處于受控狀態。

3.項目開工前準備：包括資料準備，紅線測量定位，場地平整，地質勘探，臨時設施施工，建筑定位放線及灰線驗收，項目現場設置控制性水準點和坐標點，組織試樁。

4.工程施工考察：通過有效考察，為合格供應商等提供選擇依據，并完成考察報告。

5.項目設備采購：指導設備采購過程的控制，確保采購設備符合要求。

6.工程變更：管理控制設計變更，確保工程變更進行必要的審批和信息傳遞。

7.工程進度管理：按預定的進度計劃實施管理，控制每個進度節點，確保工程整體計劃的實現。

8.工程質量管理：通過嚴格、有效管理，使工程質量始終處于受控狀態，確保工程質量的持續改進和提高。

9.工程質量檢查：通過開展日常檢查、對口檢查和重點檢查活動，發現工程管理的薄弱環節，進行有針對性地整改，保證工程質量始終處于穩定、良好狀態。

10.項目竣工驗收：通過對完工的建設項目進行全面考核，對設計和施工質量進行最后檢驗。

1.3 立管控體系的目標

建立管控體系的目標主要有四個：①建立項目人員組織架構；②建立整個項目的全景計劃，分解到年度、半年度、季度、月度，在與其他專業的計劃相結合，進一步細分。③建立財務、成本、稅收統籌體系。④建立專業流程把控體系。

2 項目管控體系在實際案例中的應用

2.1 項目綜述

目前在建項目成山匯郡苑13-03 地塊二期工程：浦東新區成山路1066弄，由地下兩層車庫，地上10 棟精裝修住宅組成。用地面積45613 平方米，總建筑面積182319.39 平方米。地上建筑26 層，總高度80 米。總投資金額25 億。銷售價格8.45 萬/平方米，房型為45-200 平方米。

2.2 項目管理體系在大型規劃設計調整中應用

2.2.1 規劃設計調整內容

2013年成山匯郡苑項目作為整體工程，已通過《建設工程設計方案》、《總體設計文件匯總意見》的審批，分兩期開發，原土地出讓合同及規劃控規無戶數要求，當時設計方案總套數為1525 套。

2016年一期工程主體結構已經完成，3月份進行二期規劃報審的過程中，浦東規劃局提出《控制性詳細規劃》里將這個地塊總體套數調整為1841 套，在原來的基礎上增加了316 套。由于一期工程已經結構封頂，二期工程啟動在即，將增加316 套數，全部加在二期規劃設計中，難度非常高，且規劃方案不能滿足市場需求。

（1）調整一棟樓的產品定位

由于增加戶數，對整個規劃影響非常巨大，為了滿足規劃要求，項目部進行深度市場調研和對比分析：由于增加戶數較多，面積較小，在對類似戶型的定位、裝修風格，施工情況考察后，根據市場調研，此類產品主要為酒店式公寓風格，產品設計為簡約風格。基于調研結果，從設計、施工、后期服務等方面綜合考量，最終將二期其中一棟號房重新定位為酒店式公寓。

（2）制定詳細的規劃方案通過政府審批

根據控制性詳細規劃執行適用規定，界定最小的住宅調整套數（調整戶數是原戶數的10%），并通過專家論證。第二步，安排設計院進行二期規劃調整，在滿足設計規范的前提下，經過多次研究，將原二期一棟號房的房型由原來的120 平方米的戶型，改為80 和47 平方米的小戶型，最終增加戶數183 套，共計1658 套。第三步，將調整后的規劃圖紙，再與規劃局等相關部門協商申報，取得審批。

項目管理體系中對于規劃設計，起到綱領性作用。市場定位結合規劃調整，既能保證設計調整內容鎖定在影響最小的范圍內，又有較大的市場接受度。

2.3 項目管理體系在施工過程中應用

2.3.1 施工過程中四大管線對接工程

在水下LiFi通信系統中,由于海水中各種懸浮物顆粒等物體的存在,光在傳播信號的過程中會因為其的遮擋和吸收等作用,導致了光信號的反射和散射等情況的發生;最終,接收的信號是由多條路徑信號復合而成。由于各子信號之間傳播路徑的不同會產生不同的延時、振幅和相位,使其在相互疊加時出現相互抵消和產生噪聲干擾等情況。最終導致接收的多徑信號復合后出現有用功率極低、波形信號失真和畸變以至于調制解調后誤碼率較大等嚴重問題,導致整個系統完全不能通信。

成山匯郡苑13-03 地塊住宅的配套公建包括一個幼兒園、一條華潤路、一座浦三路橋，由陸家嘴集團負責開發建設。由于幼兒園位于地塊的東南角，又臨中汾涇河和川楊河，位置比較偏僻。2018年開始施工時，周邊的道路和橋梁還未開發，室外總體中水、電、煤氣、電信網絡，沒有辦法從市政管道中引進幼兒園，造成幼兒園無法按時開園。

2.3.2 以施工圖為基礎加強過程管理

為了滿足2018年幼兒園的開園要求，通過13-03 地塊一期住宅室外總體工程，將水、電、煤氣進行臨時對接，其中強電、燃氣管線還需要從東側辦公樓區域引入，避開一期管線交叉位置。但是一期工程市政配套用量有限，僅是臨時使用。

根據13-03 地塊二期住宅施工室外總體的進度計劃，二期有兩個燃氣調壓站，用氣量充足，可以覆蓋幼兒園的燃氣用量。管道施工時，在幼兒園的位置都留有水、電、煤的管線轉換接頭，將幼兒園市政配套管線正式引入二期。

根據解決方案，調整了整套室外總體施工圖紙，完成會議紀要，并向浦東新區教育局承諾幼兒園竣工節點，將問題解決并形成閉環。

項目管控體系在施工過程中重點強調施工圖為基礎，結合現場的實際情況，方案經過論證后，落實到施工圖上，加強現場把控，才能將解決方案真正落地到現場施工。

2.4 項目管控體系在竣工驗收中應用

2.4.1 項目后評價體系的建立

成山匯郡苑一期工程于2019年4月份啟動交房。交房的整個過程中，項目匯總了500 多份維修報告，對于精裝修出現的各項問題進行分門別類的梳理和分析，分為系統性問題、材料材質問題、成品保護問題，形成了一份項目后評價報告。

2.4.2 項目后評價體系的指導作用

在一期項目后評價報告的基礎上，協調現場各參建方對于二期工程的精裝修工程進行完善，提出更加符合實際要求的施工工藝，產品更換，工序管控，成品保護。

項目對于二期交房工作，做事前規劃管理，成立獨立的交房小組，在施工階段就介入，進行隱蔽工程、成品保護等重要工程節點的審核工作，并對二期每套房子，形成獨立的資料庫。在交房前，對于每套房子都簽字確認驗收，才能啟動交房工作。

3 項目經濟及社會效益分析

成山匯郡苑是浦東新區重點項目，建筑面積共計35 萬平方米，回籠資金在300 億。整體項目深受專業市場好評。成山匯郡苑的規模較大，在房地產市場具備了一定的影響力，為浦東新區的發展貢獻了企業力量，樹立了房產品牌形象。

4 結論

通過項目管理體系的建立，把控房地產開發流程中，每個環節的管理重點，建立全景框架，將整體的流程統一，前后制約相互作用，符合新時代對房地產開發的要求。