商辦綜合體規劃設計探討
——以南京正榮中心項目為例

孫寶海

（正榮地產控股股份有限公司， 上海 201106）

0 引言

大型商辦綜合體是城市的重要節點，在幾十年的實踐歷程中，形成了一些明確的特征，如規模巨大、人員密集、三種以上功能、交通便捷、建筑形象具有標志性等。但根據項目的條件不同，綜合體也呈現出一些不同的差異之處，如有的項目強調以購物中心的作用，有的項目中則布置了星級酒店，有些項目注重室內空間的布局，部分項目則強調室內外空間的融合溝通，不一而足，形成了豐富的實踐經驗。南京正榮中心在借鑒行業已有經驗的基礎上，結合項目自身特點，形成了自身的規劃設計思路。

1 工程概況

南京正榮中心位于江蘇省南京市建鄴區河西新城，屬于南京市重點打造的新城板塊，地理位置優越。項目總用地面積約為3.88 萬平方米，用地性質為商辦混合用地，建筑高度的上限為200m。項目總建筑面積約為30 萬m2，主要功能包括超高層辦公、大型購物中心與服務式公寓，目標打造成為高品質的城市商辦綜合體項目。

2 規劃策略

2.1 場地條件分析

項目地塊位置優越，南側為河西新城發展主軸——江東中路，東側為吳侯街，北側與西側為規劃道路。地塊西南角為S3 地鐵吳侯街站，交通便捷。地塊東南方向緊鄰河西城市生態公園，總面積約為21 公頃。地塊東側為規劃中的學校，西側為建設中的金地中心，北側為建設中的高檔住宅小區。總體看來，場地條件比較良好，適合開發大體量高等級的商辦綜合體。

2.2 商業、辦公與公寓共存策略

本項目地上建筑面積約20 萬m2，主要包括商業、辦公與服務式公寓三種功能。其中辦公面積約7.6 萬m2，為城市提供了高品質的商務空間，匹配河西新城的規劃功能定位。商業面積約6 萬m2，為商務客流和周邊居住客流提供了餐飲、購物與娛樂等功能空間。公寓總量約7 萬m2，主要面向在此進行中短期工作的外地商務人群。商業-辦公-公寓三者之間形成一個有機的功能綜合體，從而滿足商務人群工作、消費、交往與居住等多方面的需求。

3 規劃格局設計

3.1 總體規劃布局

圖1 總體規劃布局示意圖

基于場地特點與限制條件，將建筑組團分為南北兩個組團，兩個組團之間為下沉庭院與室外公共活動場地，容納客戶的室外活動。北組團為公寓塔樓與沿街商業，公寓塔樓高度為100m，與北側地塊住宅塔樓高度相同，形成統一的城市天際線；裙房商業與住宅地塊的商業裙房隔路相望，形成生活服務商街；南組團臨近城市干道-江東中路，布置購物中心與200m 高的甲級辦公樓，一方面便于商業與辦公車流與人流的組織，另一方面也有較好的城市形象的展示面，而且距離北側住宅地塊較遠，減少對居住環境的干擾；

3.2 整體動線規劃

（1）車行流線

車行出入口設置在東、南、北三條道路上，對商業人流的干擾最小，同時也兼顧了不同方向來的車流；在距離這三個出入口較近的位置，都布置了地下機動車庫出入口，使車輛盡快進入地庫，減少對地面人流的影響；西側道路設置了一個機動車上下客區。

（2）人行動線

考慮到人行的便捷性，在首層設置了8 個地面人行出入口，4 個位于地塊的角部，4 個位于每段道路的中部，出入口之間的距離普遍不超過100m，充分體現了對步行的尊重。地下二層還設置了下沉廣場與自動扶梯，便于地鐵人流導入地塊的人行系統中。

圖2 人流動線規劃示意圖

3.3 公共空間規劃

本項目設計了5 大主題性公共空間節點，包括4 大入口廣場與1 個中央廣場。

（1）入口廣場

生態入口廣場位于地塊東南角，朝向已經建成的河西生態公園，對人流有著強烈地導入作用。商業活力廣場位于西南角，鏈接地鐵站點的出入口和購物中心的主要人流出入口，展現項目的商業活力。西北角的時代生活廣場與生態入口廣場相對設置，二者通過中央廣場緊密聯系在一起，便于西北角住宅地塊的人流，步行抵達河西生態公園；東北角的公寓休閑廣場位于公寓塔樓之間，布置有康體活動設施與休閑座椅、綠地，成為公寓人群放松休閑的一個區域。

（2）中央綠帶廣場

中央綠帶廣場是一個綜合性的大廣場，面積約8000 m2，設置有下沉庭院、中央廣場與空中連廊。集聚從四面八方而來的人群，便于人流的集聚、交流與分發。

4 單體建筑設計

圖3 建筑單體示意圖

4.1 服務型公寓設計

公寓共有3 棟樓，分別位于地塊的北部與東部。分為兩種產品，12 號樓層高分別為3.1m；13、14 號樓層高為4.8m。公共區域和公寓室內全部為精裝修交付，客戶只需配置簡單的家具和家電設施即可入住。

12 號樓共11 層，女兒墻高度為42.5m，下部2 層裙房為商業，上部9層為公寓。公寓平面采用“一”字形布局，一條公共走廊貫穿東西，公寓布置在走道的南北兩側。單套公寓的平面尺寸為3.6×8.4m，配置有衛生間、料理臺、沙發區與睡眠區，空間尺度滿足各種功能所需。窗戶采用落地窗設計，采光與視野較好。

13、14 號樓共20 層，女兒墻高度為99.9m，下部1 層裙房為商業，上部19 層為公寓。標準層平面為矩形，長邊長度為43.2m，短邊長度為32m。外圈布置公寓，內部布置了交通核與2 個天井，天井的平面尺寸約為10×6m，天井的設置優化了公共走道的采光與通風。公寓套內分為上下2 層，通過套內樓梯聯系。每層都設有獨立的衛生間、料理臺與睡眠區。使用上可分可合，提高了靈活性。

立面設計上，混合采用了幕墻體系與窗墻體系，結合室外空調機位的布置，并增加了一些豎向的金屬構件，強調造型的豎向感。

4.2 購物中心設計

購物中心布置在地塊的西南部，層數從負1 層至地上7 層，總面積約7萬m2，單層面積約1 萬m2。業態包括超市、影院、餐飲、零售與兒童教育等，業態組合比較豐富。地下一層層高為6.5m，首層層高為6m，二層及二層以上層高為5.5m。商業平面布局沿一條折線形的室內商業街展開，總長度約150m，中庭寬度在18m 左右，動線簡潔清晰，店鋪的可視性與可達性較好。絕大多數商鋪進深控制在12m 左右。主要出入口位于地塊西南角的道路交叉口處，還設有2 個次要出入口位于地塊的南側與西側。還設有一個出入口面向中心庭院，便于公寓人流的導入。在地下一層，通過地下連通道，地下商業與地鐵站相連，也與北側住宅地塊相連。

立面設計的元素上，以折線為主題，強調了造型設計的時代感。大塊的石材幕墻與玻璃幕墻形成了鮮明的虛實對比，增強了造型設計的獨特性。在細節尺度上，石材采用了三種顏色相近的石材加以拼接，使立面設計顯得更有精細度。玻璃幕墻與金屬格柵的設計也經過了認真的推敲，使造型設計語言顯得整體。

4.3 超高層辦公樓設計

寫字樓地面上共計44 層高，1-2 層為辦公大堂，3-7 層為商場部分，8-44層為辦公樓層；共設置3 個避難層，分別位于11、23 與34 層。通過對電梯運載能力的分析，垂直交通豎向共分為3 個區，8-17 層為低區，設置4 部客梯，梯速為3.5 米/秒；18-31 層為中區, 設置6 部客梯，梯速為5 米/秒；32-44層為高區，設置6 部客梯，梯速為6 米/秒。通過這樣的設計，平均等候時間≤35 秒，5 分鐘載客比例≥12%。為了增加空間使用效率，核心筒在高區進行了收分，將原低區電梯的區域納入到辦公空間，南側辦公室的進深由8.7m增加為12.5m，增加了3.8m。

5 結論

通過前述內容可以看出，本項目運用了多種先進的建筑理念，打造了較為全面的功能業態，塑造了較好的建筑造型。而且在設計過程中，悉心地以不同的主題，讓項目的不同區域打造出不同的設計質感；同時，本項目也結合緊鄰生態公園的優勢，打造了一個大面積的中央廣場與大量的開放小廣場，給市民提供了一個環境宜人的集會休憩場所。本項目還給與人行系統充分的重視，通過立體步行系統，人流可以快捷地到達每一個業態單元。建筑風格也比較鮮明，不同的材質表示出不同的業態功能，在整體的造型風格上又形成明顯的統一性。本項目的建設與落成，可以進一步促進所在區域城市功能的完善，提升整個地段的價值與城市形象。