基于因子分析法的廈門房地產泡沫測度

摘要：本文以高房價、低GDP的廈門市為例，在比較多種房地產泡沫測度的基礎之上，利用因子分析法對廈門市2003—2018年房地產泡沫的存在及泡沫度大小進行測度。研究發現，廈門市2003—2018房地產泡沫前期處于較低值，甚至個別年份低于正常值，后逐漸上升，2016年以后，廈門房地產泡沫度高于正常區間，但總體來說大部分年份房地產泡沫處于正常區間。島外開發不足、土地供應緊張以及地理環境優越、吸引大量外地人口購房造成房地產市場供不應求是高房價、低GDP的廈門獨特房地產市場現狀的原因。

關鍵詞：廈門市;房地產泡沫;因子分析法

在2018年福建省公布的統計數據中，廈門市GDP為4 791.41億元，全省排名第三，第一二名分別為泉州市、福州市，可是廈門的商品房平均銷售價格卻與經濟發展排名不同，商品房平均銷售價格全省首位，遠超省內其他城市，房價與經濟總量的不同步引發了人們對于廈門市房地產是否會產生房地產泡沫，以及房地產價格是否會發生大幅下降的擔憂，所以對廈門房地產市場的泡沫水平進行測評對實施房地產市場調控意義重大。

目前對于房地產泡沫水平的測算方法有很多種，不同的計算方法可能會影響最終的房地產泡沫水平，對比分析目前國內有關于房地產泡沫的研究方法，本文選用因子分析法進行房地產泡沫水平的計算，創新點主要在于對房地產測度指標的更新，目前國內大部分對于房地產市場泡沫的研究由于數據獲取原因，都會避開租售比及空置率等真正能反映房地產泡沫的指標而選取其他代替指標進行計算，本文彌補了這一不足，并基于廈門市進行實證研究，利用因子分析法分析廈門市2003—2018年的房地產泡沫變化情況。

一、研究方法

因子分析法對單項指標進行綜合，綜合分析各因子之間的內部關系，提取相應的主成分因子，然后利用各因子的累計貢獻率計算權重，從而得到綜合房地產泡沫測度值，利用最終的綜合測度值來判斷房地產泡沫的值。綜合來說，因子分析法是我國學者目前來研究房地產泡沫使用的主要研究方法，因為不僅數據相對易得，而且可以較客觀地計算出各指標的權重，因此得出的房地產泡沫情況較客觀，對于房地產泡沫度的大小測度也較客觀。因子分析法是通過選擇能夠反映房地產價格高低的指標，再經過檢驗以及數據處理后得到房地產泡沫水平。并且這些指標也能大致反映房地產脫離基礎價值的程度，進而通過因子的綜合得分體現城市房地產泡沫的水平。

式中，為因子權重，F為因子綜合得分;為某因子得分。

二、實證分析

（一）數據來源及指標選取

根據廈門市房地產市場的特點以及房地產發展情況的相關指標，選取生產、交易、信貸三種類別、10組數據的指標（表1）來測度房地產泡沫水平[12-13]，數據主要來源于廈門市2003—2018年統計年鑒、廈門市2003—2018年國民統計公報以及中國房地產2003—2018年鑒。

利用SPSS17.0對變量進行相關性檢驗，檢驗結果顯示，之間的相關度教高;變量的巴特利特球度檢驗值69.22，p（sig=0.000）<0.05;變量KMO檢驗值等于0.640，接近0.7，檢驗結果表明上述6個指標之間存在較強相關性，可以進行下一步的因子分析，剔除其他相關性較差的指標變量。

（二）因子分析

利用SPSS17.0軟件，對2003-2018年的數據進行因子分析。通過計算，我們提取出兩個主成分，其累計方差貢獻率達82.727%，因此原有變量的信息丟失較少，因子分析效果比較好。根據主成分的方差貢獻率和各因子的載荷系數值，構建廈門市房地產泡沫測度模型：

其中Z1、Z2的載荷系數計算公式如下：

三、研究結果

根據方程式（1），（2），（3）計算廈門市房地產泡沫指數（表2）。研究得出2003-2018年廈門房地產泡沫指數最高為1.304，最低為-0.662，因此標準差（σ）等于0.608。我們選取1倍σ即[-0.608， 0.608]作為房地產泡沫水平的正常范圍。房地產泡沫泡沫指數在[-0.662， 0.608]之內，我們認為房地產市場出現異常，出現負泡沫，即房地產的實際售賣價格低于房地產真實價格，房地產市場低迷;房地產泡沫指數值在[0.608， 1.304]之間，代表廈門市房地產市場出現正泡沫，房地產實際售賣價格高于房地產真實價值，房地產市場活躍?？傮w分析廈門房地產泡沫指數值來說，廈門市房地產泡沫指數值一直處于上升中，但房地產前期基本處于正常區間內，2005-2008年房地產泡沫指數也只是略低于正常區間。房地產實際價格高于理論價值是在2016年開始的，房地產泡沫指數大幅上升，遠高于正常區間。

四、研究結論

2003—2018年廈門的房地產市場活躍程度逐步增長，某些年份雖略有下降，但整體上升態勢不變，盡管廈門房地產市場泡沫一直在漲，但是大部分年份廈門房地產泡沫是居于正常值的，甚至還有四年房地產泡沫略低于正常值，這似乎與廈門一貫的高房價不相符合，其實這說明了廈門房地產市場處于需求大于供給的狀態。物以稀為貴，廈門房價自然高，因此廈門房地產市場總體上是健康發展的，而導致廈門這種房地產市場發展主要由廈門島外開發不足、土地供應緊張以及地理環境優越等原因造成。

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作者簡介：張芳芳（1996—），女，山東濱州人，在讀碩士研究生，主要從事城鄉土地利用與地產評估研究。

通訊作者：段巖燕（1964—），女，內蒙古赤峰人，教授，博士，主要從事城鄉土地利用與地產評估研究。