如何消散”學區房“之熱？

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一、“學區房熱”產生的原因與弊端

（一）“學區房”緣何過熱？

1、教育資源不均衡，房與學掛鉤

“學區房過熱”問題的本質在于我國有限的教育資源分布不均衡。教育資源豐富的北京，海淀、朝陽等區小學的教學水平也存在較大差距，名校往往能夠極大提高孩子們進入好高中、好大學的幾率。但“就近入學”政策，房子與學區掛鉤，商品房被賦予了“教育資源”的象征，家長們不得不爭取學區房。

2、“學區房”供不應求

學區房供不應求，其價格也一路飆升。首先，成績是衡量一個孩子發展前途的最重要指標，與升學、出國等直接掛鉤。孩子的成績與師資力量、學校資源關系緊密。為此，家長們不辭辛苦，散盡錢財在名校旁安家。同時，學區房交易以二手房為主，交易存量較低;與此相反，二胎等政策的影響，適齡兒童數量遠大于相關地區的學區房數量。教育資源有限，名校有限，學區房有限，學區房供不應求。

3、炒房現象嚴重

炒房者抓住家長們的心理，炒作學區房。在家長們看來，購買學區房是一個永遠不會虧本的買賣。因為學區房不僅僅是用來居住的商品，可以作為孩子入學的敲門磚;還是一份不會貶值的投資。炒房者抓住家長們的心理，伺機炒作，使得學區房價格持續走熱。部分業主聯合漲價;售樓人員采用高定價、“學區、學區房、學區名額”等為名宣傳推廣房源;銷售機構渲染烘托成交信息，引導出售方隨意提高報價，向出售方和看房客戶散布房源緊缺、房價上漲信息。

（二）“學區房熱”有何不妥？

炒房尋租，產生負外部性。首先，炒房有成本，中介機構需要宣傳造勢，各方聯絡并承受各種風險。其次，購房者也需要付出成本，他們以超于常態的謹慎去購房，往往花費更大精力。最后，對于社會公眾來說，持續上漲的學區房價格將引起生育焦慮、教育焦慮，甚至降低生育率。從這些負外部性來看，炒房不符合經濟效率。

有悖公平。學區房本屬于商品房，其價格由市場供求關系決定，買主追求利潤最大化本無可厚非。但學區內的優質教育資源由政府公共財政支持，財政支出由社會公眾共同分擔。如此一來，學區房超出普通商品房的高額溢價，便是房主搭了“公共資源”便車的結果。

二、現有政策的法經濟學分析

“學區房”過熱的本質問題是教育資源的不均衡，這與社會發展水平息息相關，政府需要通過宏觀調控促進優質教育資源流動等方式推動學校教育水平提高，但這是一條長遠的發展之路。

科斯指出：因為外部成本是由污染者和受害者共同造成的，所以將責任歸咎于某一方的法律，只有當它碰巧能以較低的成本避免問題發生，才能產生正確的結果。目前，給學區房降溫的方式主要有兩種：其一，多校劃片;其二，整治學區房銷售市場。

（一）多校劃片政策

1、多校劃片政策存在合理性

多校劃片，淡化房子與學區的緊密聯系。《關于義務教育階段入學工作的意見》指出，本市戶籍適齡兒童入學，免試就近入學。各區教委要根據學位供給情況和戶籍、房產、居住年限，積極穩妥推進以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方式，這削弱了學校與住房之間的聯系，即使支付了大額的學區房款，能夠享受優質教育資源的可能性也較小。人們能夠得到的收益遠小于自己付出的成本，面對這樣經濟效率較低的事，想必任何一位理性的家長均不會再盲目追求學區房。

2、多校劃片政策無法實現有效規制

上有政策，下有對策，此政策很難實現成本與收益的平衡。有經濟實力的家長會選擇在教育資源相對均衡的區域買房，對于這一區域的學區房來說，房價熱度仍然很高。盡管西城區為應對這樣的行為，將“多校劃片”解釋為“在學區或相鄰學區內入學”，這樣的解釋仍不具有現實的可操作性。一來，此政策可能會對政府工作帶來更高成本，對區域間的協同配合要求較大。二來，即使各區政府部門對此均達成合意，為方便兒童入學，跨區域距離不能太遠，以免為兒童家長帶來太大負擔，規劃難度較大。如此，區域的中心地段又成為了學區的“風水寶地”，家長們總能找到“跨區域”風險最小的學區買房。

（二）整治學區房銷售市場

1、整治政策存在必要性

打擊炒房行為，降低市場交易成本。根據科斯定理，如果交易成本為零且保證交易自由，那么不論如何選擇法律配置資源，雙方都能達成對彼此有利的協議，最終產生符合經濟效率的結果。即使產權不盡合理，經過自由交易，其也能夠流通到效率最高的地方進行使用。但“學區房”銷售中介等的炒房行為通過提供虛假信息、惡意抬價，提高了市場的交易成本，使得原本自由的市場主體產生交易壁壘，信息并不對稱，難以實現經濟效率。

2、整治政策的可行路徑

2021年4月末，北京市展開學區房銷售市場整治工作，主要包括：違規宣傳學區房、借學區房等炒作房價等。但只是原則性規定，相關具體措施并沒有提及。鑒于此，應針對不同的行為方式有所懲罰：事前懲罰高概率、低成本，而事后懲罰低概率、高成本，人人都是風險厭惡者，兩者組合可以起到較好的作用。

首先是事前懲罰。事前懲罰是指在未實現最終的損害結果之前便對相關人員進行懲罰的方式，使相關人員愿意采取預防措施，且法律體系也能以低成本判斷其是否有采取措施的行為。事前懲罰明確告知相關人員，不采取法律規定的預防措施需要付出的成本有多大，以避免人們盲目自信下對社會造成的損害。以廣告為例，房屋中介機構可能沒有主觀惡意，認為廣告中含有“學區房”字樣只起到推銷宣傳的作用，與引發房子價格暴漲之間不存在必然聯系。但實際上，廣告宣傳會誘發家長們爭相購買，甚至造成供需關系的不平衡，刺激學區房價格上漲。通過事前法律，立法機關利用比較接近事實的預判來取代相關人員不盡準確的判斷。

其次是事后懲罰。事后懲罰是損害結果發生以后對相關人員進行處罰的措施，其利用了銷售中介掌握的自身信息與厭惡懲罰的心理，讓相關人員有意愿采取應做正確的行為。針對的具體行為有：是否散布房源緊缺、房價上漲信息;是否散布虛假消息;是否聯合漲價等。對此應采取高額罰款、停業、納入黑名單等方式嚴厲打擊。因為學區房炒作的目的是高收益，如果中介機構認為快速達到巨額收益的目的更為重要，就算他發布了虛假的信息，并且為此付出罰款，只要不太常被抓到就無所謂，嚴厲懲罰具有警示作用;而且如果罰款等措施不足以覆蓋不良行為的收益，其也一直有誘因持續此行為。

“學區房熱”的治理任重道遠，需要對市場、供、求三方共同發力，綜合治理，如此才能為學區房降溫。

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