經濟性居住權研究

軒雅倩

【摘 要】居住權源自于羅馬人役權，經過發展居住權逐漸從人役性發展到具有經濟性。我國在《民法典》中設立了居住權條款，但我國現今的居住權內容缺失，停留在居住權的人役性上，對于居住權的經濟屬性無明確的規定。我國應當完善《物權編》中相關居住權立法，設立開放性居住權法律體系，強調居住權的經濟屬性，在兼具社會公益的同時優化居住權人在繼承、轉讓、出租等方面的權利，建立統一的居住權體制。

【關鍵詞】居住權;人役權;經濟性

一、居住權的歷史發展：從人役性到經濟性

《民法典》第366條以及第371條對居住權下了定義，居住權雖然在我國剛剛設立，但其實質上是古老的制度，其最早源于羅馬法。在羅馬法的體系中，居住權是屬于人役權下設的一種權利。人役權是羅馬法役權權能分權理論的產物，役權的本意是人對他人物所享有的權利，類似于現代大陸法系國家的物權。在羅馬法體系中，役權被分為地役權和人役權，地役權是為了特定土地而設立的權利，人役權則是以特定人的利益設立的權利，其中包括用益權、使用權、居住權等。

研究羅馬法的發展歷史發現，古羅馬隨著經濟與社會的發展，其固有的家庭模式受到社會觀念變革、生產力發展與奴隸解放運動的影響，財產制度與家庭結構受到比較大的沖擊，并且產生了一大批社會弱勢群體。古羅馬統治階級為了維護固有的社會階層，同時為穩定社會秩序和解決社會問題，進而將所有權與使用權分離，并在人役權下設立居住權，可謂是順應社會現實的制度創造。在這樣的社會背景下產生，居住權也被賦予強烈的人役性，并被保留到了之后各國的居住權的立法當中，最為突出的就是居住權的無償性與不可轉讓性。

隨著經濟社會的發展，生產力在兩次工業革命中得到提升，經濟學在西方的設立，讓各國意識到了原本的傳統居住權制度的適用范圍的封閉與僵化，進而通過立法克服傳統制度的弊端。研究發現，各國的立法途徑主要分為兩種，一是通過用益權的商事化來滿足不特定市場主體物權性利用他人房屋的經濟需求，彌補居住權無法進入商事流通領域、不注重效益價值的弊端;二是制定有關居住權的單行法，突破民法典中居住權人役性和倫理性的限制，建立一種新的居住權制度。前者主要為英美法系國家，例如英國的《婚姻家庭法案》中為了保障婚姻家庭中非所有權人的權利而設立的婚姻住宅權。后者如德國1951年通過的《住宅所有權與長期居住權法》，規定了可以在市場中交易流動的長期性居住權。

二、經濟性居住權的法理分析

當下學界對居住權的經濟屬性主要的爭議焦點在居住權的人役性以及由此而來的不可轉移原則是否應當破除，其中有代表性的是申衛星老師與劉閱春老師的觀點。前者認為居住權人役性的不可轉移原則違反了民法制度中私人自治的核心價值，這一概念枷鎖必須破除。而后者認為居住權應當出于社會公益的考量，其立法應當在轉讓等多方面施以限制。

筆者更傾向于前者觀點。首先，從經濟的定義來，經濟學就是為了在資源稀缺的情況下滿足各類主體的需求從而達到最大的社會公正，將經濟學與法學融合能更好地優化社會資源分配，協調社會利益關系，從而促進社會與經濟發展。其次，法律的正當性來自于其內在的價值基礎，認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足弱勢群體的居住需求?？梢娢覈木幼嗔⒎ň哂忻黠@的公法色彩，使得其偏離了既有的私人自治的民法核心價值，進而忽視了居住權的經濟屬性。但是，居住權作為一項民事法律制度，其經濟屬性更應該著眼于私人自治之間的物權利用關系，并不應當直接涉及國家公權力問題。經濟性居住權其核心，是為了在物權交易市場中提供一種全新的形式，讓交易的平等民事主體在自由競爭中自由轉讓自由繼承，讓居住權可以從而實現經濟效益與當事人的意思自治。居住權在實質運行中并不是完全定位與“保障住房體系”，也不能輕易地與貼上公共政策的標簽。

所以，居住權經濟屬性的法理基礎在于私人意思自治，而由居住權的人役屬性推導出的不可轉讓原則并非適用所有范圍，將住宅權立法由封閉型轉向開放型，滿足社會不斷發展的需求。

三、經濟性居住權的現實構造：我國如何建立經濟性居住權制度

（一）探索兼具社會性的投資性居住權

通過建立基于在家庭關系上的，揉入了有償設立與社會公益性居住權的特征的投資性居住權，還可以讓居住權人與所有人共擔購買房屋所承擔的風險，維護社會的穩定。同時，社會公益性與投資性要在居住權中共存，兩者分別在不同的領域發揮作用，適用不同規則。例如《德國民法典》中規定了具有社會公益性質的居住權，接著在其他法律中規定了具有投資性的居住權。本文認為我國可以兼采德國民法對兩種居住權的特殊規定，制定兼具社會公益性的投資性居住權制度，在保護私法意志自由的前提下，也要保證社會公益，不讓居住權徹底商業化破壞了立法初衷。

（二）優化居住權在繼承中的適用

在居住權條款中，設立有關繼承方面的條款。需要特別關注的是，遺囑中設立居住權在遺囑人未明確居住權的條件以及期限的情況下，繼承人與居住權人的權利義務關系有待明確，繼承人可以在遺囑繼承的基礎上通過合同約定相關事宜，達不成合約協議的，可以通過司法程序進行權益維護。同時將物權編與繼承編有效銜接，在各自編目中設置條款，例如在物權編中設計“適用繼承編的規定”，在繼承編中設計：“適用物權編的規定”，以來構建完整的居住權體系。

（三）構建“以房養老”的居住權利

“以房養老”，源于荷蘭的“住房反向抵押貸款”，通過設立居住權，以讓這種制度在我國有實現的可能，能夠很好地解決我國當下日益老齡化的社會中的養老問題，同時也解決了我國特殊國情即子女養老所帶來的社會矛盾。但是，當前居住權并沒有規定居住權人對具有居住權的房屋可依擁有永久居住的權利，同時對于老年人將房屋抵押擔保后是否有轉讓的權利也沒有明確的規定。所以，需在今后的司法解釋中對老年人“以房養老”的居住權的各種權利進行細化與明確。

四、結語

我國居住權的目的應當在于住有所居，物盡其用。即在保障人民住房權利的基礎上，實現房產資源自由利用的開放性與多樣性。為了實現這一目的，我國的居住權立法需要進一步肯定居住權的經濟屬性，在保障私法自治和社會公益的基礎上完善我國的居住權立法，以來滿足我國市場經濟高速發展之下，不同社會主體對居住權的多元需求，以彰顯我國的現代化法治建設。

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