高毛利率領跑行業華夏幸福雙輪驅動漸入佳境

張一

在房地產行業開啟整合大幕之際，如何鎖定利潤，創新發展？對于這個問題，華夏幸福提供了一條新的發展路徑。華夏幸福中報顯示，相比TOP20房企的平均毛利率同比下滑5.38個百分點至28.5%，華夏幸福以46.9%的高毛利率領跑行業。在業務發展模式方面，其加速落地的產業新城業務收入占比正逐漸超越傳統住宅開發業務，商業體產項目的穩步開拓也使華夏幸福的“產城+商業”雙輪驅動戰略漸入正軌。

與此同時，華夏幸福在都市圈建設過程中所發揮的“平臺化價值”，似乎也正在重塑其估值邏輯。

異地復制持續推進產城業務“平臺化價值”凸顯

產業新城作為華夏幸福的核心業務之一，上半年繼續發力，在核心園區業務規模持續擴大的同時，異地復制也不斷穩步推進。而產業新城所特有的“平臺化價值”，也將使華夏幸福的估值邏輯從傳統的單一住宅開發商向城市服務與城市運營轉變。

在公司“3+3+N”的核心都市圈戰略布局下，華夏幸福上半年實現園區結算收入額198.44億元，同比增長45.68%。其中產業服務收入132.09億元，同比增長11.24%，環北京以外區域新增產業服務收入102.38億元，同比增長16.69%。

值得關注的是，雖然公司整體銷售額因疫情影響有一定幅度的下降，但環北京以外區域的銷售額占公司整體銷售額比例從上一年度的58.21%進一步提升至64.98%，異地復制效果持續顯現。

從具體布局區域的落地情況來看，公司三大高能核心都市圈（京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區都市圈）新增入園企業數量分別為31家、66家、7家，新增全月投資額分別高達68.7億元、340.8億元、42.2億元。高潛能核心都市圈中，鄭州都市圈和武漢都市圈上半年業務表現突出，新增入園企業數量分別為31家和14家，新增簽約投資額分別高達80.8億元和34.1億元。

隨著產業新城項目的持續爆發，華夏幸福在都市圈發展過程中所扮演的角色，也越來越凸顯出其“平臺化價值”。

產業新城作為都市圈內的節點城市和“微中心”，可以說是城市群內城市間有機鏈接和協同發展的堅實基礎，并將是未來新增人口的集中承載地，區域一體化規劃和政策的承接地，以及基礎設施和公共服務一體化的載體。與此同時，產業新城通過為入園企業提供孵化、服務、投資，為越來越多的實體企業發展保駕護航，助力推動地區經濟增長和產業結構調整。

雙輪驅動快速布局經營質量持續改善

作為公司“雙輪驅動”另外一環，華夏幸福的商業業務進展也提速明顯。2020年上半年，公司共獲取4個商業綜合體項目，總建面210萬平;并中標深圳1個代建項目，鎖定1個城市更新項目的前期服務商。

其中，于4月30日摘牌的南京大校場項目是南京主城區內近十年內規模最大的商業用地，對打造行業新標桿總部經濟項目具備戰略性標志意義。此外，武漢中北路項目則是華夏幸福嘗試打造高端資產定制項目的首個重要樣本項目。

華夏幸福與中國平安的合作進展同樣受市場關注。公司公告顯示，華夏幸福將發揮在城市綜合投資、開發、建設和運營方面的專業優勢，助力戰略協同企業中國平安實現其在公共住房領域的戰略目標。目前華夏幸福已戰略入股臨港科學社區開發功能性平臺公司，協助并推動項目空間規劃獲上海市政府認可，推動上海臨港科學社區項目取得實質性突破。

在商業地產項目取得明顯突破，雙輪驅動快速布局的同時，華夏幸福的經營質量也持續改善，財務指標得到了明顯優化。

據公司半年報，華夏幸福上半年狠抓落實經營回款，回款率較上年同期提升近11個百分點;同時持續優化經營性現金流，相比去年同期，公司上半年整體經營性現金流量凈流出額減少20億元。產業新城及相關業務現金流情況較上年同期得到較大改善，經營性現金流量凈流出額減少91億元。

降費增效方面，公司上半年管理費用率為6.9%，較上年同期下降0.4個百分點;銷售費用率為1.6%，較上年同期下降0.6個百分點。