中國房地產：在恢復中分化

李瀟

4月22日，上海一家售樓處內，現場前來看房的購房者

2020年，新冠肺炎“黑天鵝”影響了世界，影響了各行各業。第一太平戴維斯報告顯示，2020年，全球上半年房地產行業投資額下降了33%，亞太地區受到的沖擊最大，同比下降45%。中國商品房市場上半年銷售面積下降了8.4%。

由于政府對疫情進行了有效控制，中國成為經濟恢復最早的國家之一。二季度開始，中國經濟增長由負轉正，實現GDP同比增長3.2%。上半年，中國房地產開發投資在6月開始轉為正增長，商品房銷售面積比一季度增加18%。

疫情、宏觀經濟、政策以及行業發展周期，是影響房地產行業發展和走勢的主要因素。在各種因素綜合影響下，房地產行業在內部結構、城市區域呈現出不同的發展狀態和未來趨勢。

一冷一熱

為了推動經濟復蘇，國家推出了一系列政策，例如寬松的貨幣政策和信貸政策、行業監管放松。雖然政策總體導向是“房住不炒”，但由于房地產行業資金密集，可獲取較高利潤，部分資金還是在市場導向下流入了房地產行業。

在房地產內部結構上，住宅地產和商業物業呈現一熱一冷的發展趨勢。住宅地產引領整個地產行業的恢復和未來發展;商業物業整體受到重創，但部分因為新經濟帶來增長的物業具有積極發展。

從上半年數據來看，住宅類房產受疫情影響，銷售面積累計同比增速在2月底低至-39.2%，6月底上升至-7.6%。同時，住宅類房產累計銷售面積的期房占比在6月上升。住宅房產是整個房產市場增長的中堅力量，可喜的增速預示了未來的繼續恢復與增長。

而商業物業則處境艱難。疫情重創了需要線下接觸的實體經濟，例如餐飲、酒店、實體零售、線下教育培訓。今年二三月份出現的“商鋪關門潮”讓人們意識到實體經濟面對疫情的脆弱。2020年上半年，辦公樓銷售面積累計同比下降了26.5%，銷售金額也降低了28%，二季度零售面積同比減少了81%。與銷售緊密相連的是去庫存挑戰，商業物業現房交易占比增加，去庫存成為開發商的一個巨大壓力所在。從累計銷售面積來看，辦公樓現房交易與期房交易比為44.5%。雖然情況比三四月份有所好轉，但依然不樂觀。

在商業地產的內部結構上，與新經濟相關的一些物業呈現增長趨勢，例如物流倉庫。疫情進一步促進了“互聯網+”經濟的發展，電商、網絡辦公、宅經濟迅速增長。這帶來了物流運輸的需求。以北京為例，北京物流場地的空置率明顯下降，二季度回落至5.6%。

至今，疫情在中國部分城市省份出現反復。按照這樣的發展趨勢，住宅地產繼續恢復并穩定發展，新經濟影響下的商業物業增長空間大，傳統商業物業則增長艱難。

在商業地產的內部結構上，與新經濟相關的一些物業呈現增長趨勢，例如物流倉庫。

城市梯隊

隨著經濟復蘇和相關政策影響，不同城市、區域的房地產市場呈現不同的發展和走勢。上半年以來，央行實施了2次降息和3次降準。國家倡導“因城施策”，蘇州、杭州、廣州等城市放松了房地產限購政策。

住宅房價是一個風向標。在區域上，東部和西部地區恢復最快。西部地區表現亮眼，至6月末，銷售面積累計同比增長回升了86.44%，至-5.6%，在恢復增速上超過東部地域，在同比增速上超過了中部地區。東北地方近年經濟增長乏力，房地產行業恢復較為困難。中部地區如湖北為疫情暴發地，受到負面影響較大。

從2020年上半年百城新建住宅的價格累計漲幅來看，一線城市抗風險能力最強，價格高位維持，是疫情后恢復最快的梯隊。一線城市新建住宅均價環比漲幅從今年低谷時期的-0.06%左右恢復至6月底的0.75%。在城市群中，長三角城市圈表現亮眼，整個區域房價累計上漲2.72%，同比增加1.66%。

此外，杭州等熱門二線城市恢復速度較快，投資熱度在今年超過廣州。就業和落戶是影響人口流動的重要因素;除了北上廣深，成都、杭州、西安因為落戶需求吸引人口流入。

相較而言，三四線城市2020年上半年新建住宅均價環比增幅最慢，為0.28%?！芭锔摹痹诮鼛啄甏龠M了房價的增長。2020年，三四線城市城中村、危房等實行的“棚改”基本完成。

未來，經濟潛力大的一二線城市房價依然走向穩定發展，并會隨著城市經濟變化出現微小的起伏;經濟發展潛力較小的三四線城市房價則會增長乏力。

總體趨穩

自1998年以來，中國房價開始了一二十年的增長。但高房價帶來了負外部性，擠壓了消費，影響家庭發展。整個房地產行業的高速增長難以維持，總體發展趨于穩定。

但是，中國的城鎮化率還在連年增長，這為房地產行業提供發展空間。國家統計局發布數據顯示，截至2019年末，城鎮常住人口占總人口的60.6%，較上一年上升了1.02個點;具有城鎮戶籍的人口占比44.38%。

發達國家的城鎮化率大約為80%，日本的城鎮化率更是超過了90%。相較而言，中國城鎮化率還有不小提升空間。城市聚集了就業、教育、醫療等優質資源，農村人口依然會繼續向城市流動，這意味著未來的房地產行業依然有發展空間。

除了城市化，中國的經濟發展是房地產行業發展的大支撐。觀察2019各國GDP增速數據可知，中國依然是世界上GDP同比增速最快的國家之一，同時是在增速最快的國家中經濟體量最大的一個。經濟增速伴隨著公民收入水平的增長和行業的發展，房地產行業尤其是具有發展潛力的細分市場依然可保持一定的增長。目前乃至近五年，房地產依然是中國的支柱產業之一。

總體而言，中國房地產市場呈現住宅地產和商業物業發展分化、一二線城市和三四線城市分化，以及城市圈分化的發展趨勢，整體趨于穩定發展。世衛組織認為，新冠肺炎對人類的影響將持續10年之久，疫情對房地產行業的影響可能在中長期持續。