花42萬在泰國買房值得嗎？

盛倩玉

楊小果25歲+、上班族。和不少這個年齡段的年輕人一樣，她工作了幾年，手頭也常有些存款。錢放在自己手上，總忍不住買這買那，最后越“捂”越少。楊小果也想投資，但又沒有特別清晰的規劃。

直到2017年初，她的朋友從網上看到了一家房產中介的置業宣傳，隨后又把信息分享給了她。

這是一個位于泰國首都曼谷的樓盤，20來平米的小公寓，1.5w人民幣的均價。全球宜居城市、永久產權公寓、無憂管理套餐、6%的租賃回報……

楊小果一想，只要40來萬，就能在曼谷擁有一個拎包入住的精裝修公寓？同樣的價格在北京、深圳可能連個廁所都買不到。買房的前五年，甚至不用自己去泰國操辦，就可以在家坐收2-3萬元/年的租金回報，確實有點誘惑力。

更何況，這是那種不用向父母拿錢，自己努把力就能買得起的房子。

我等著坐收錢財

看見楊小果有點心動，中介進一步向她推銷：國際學校環抱、連鎖百貨不遠、醫院配套齊全。交通位置便利，距離輕軌站就2公里，距離地鐵站就幾百米。開發商真的非常專業，樓盤絕對是難得的好盤，連我們公司的負責人現在都已經買了……

中介向楊小果強調，中國人在泰國購買包租房，不僅正規、而且省心，是投資的好選擇。

而除去中介提到的租金收益、房價潛力等投資優勢，楊小果其實還有個略顯“任性”的想法：就算不考慮投資，能在泰國有個自己的小窩，偶爾去散散心，這樣也挺好。

朋友比她更早下手，考慮了一番，楊小果也跟著入手了。“既然錢在手里也存不住，買個公寓，至少是有了自己的房產。”

2017年3月，楊小果先向中介支付了5萬泰銖的訂金，當月又向樓盤開發商支付了30%的首付房款（61.8萬泰銖）。按照當時的匯率，楊小果花去13余萬元，算是把這套曼谷的房產“鎖”了下來。

此時，她甚至沒去泰國看過公寓沙盤或是樣板間，手頭所有的信息，都是中介發來、制作精美的中文資料和圖冊。就連與開發商簽訂的購房合同，也是先由楊小果簽字，再由中介轉發給開發商蓋章，隨后又由中介返回到她手中的。

2018年3月，楊小果如期飛往泰國，此行除了要驗房收房，還要繳清剩余的70%房款（144.2萬泰銖）。各種費用算下來，這套房子的總價約為42萬元。

來到曼谷，安置好行李和住宿，楊小果打了輛車去收房，也想順便看看中介口中的“國際學校環抱、連鎖商場眾多、交通運輸便利”。

但令她吃驚的是，汽車越開越荒涼，最后，終于來到了樓盤，“除了旁邊有個小區，然后啥都沒有，都是農田。”

雖然有些失望，但楊小果想了一下：曼谷未來應該還有發展空間？不是說旁邊的地鐵站也快建好了么？畢竟已經繳納了首付款，楊小果還是如期完成了收房，而在收房后的60天內，她果然也收到了開發商轉來的第一年6%的租金收益。

但變化發生在第二年。2019年中，楊小果突然想起，似乎早該到了開發商返還新一年租金的時候了，但她卻沒有收到任何返租。楊小果隨即聯系了當時的購房中介，中介告知她，“因為開發商進行了公司上市，受財務限制，需要推遲租金發放時間，7-8月一定會發放當年租金。”

但一直等到10月，楊小果也沒有看見租金。因為自己聯系不上開發商，楊小果再次尋找中介，中介繼續應付她，“開發商一拖再拖，自己也無計可施，但給是一定會給的。”

中介甚至告訴她，存在類似情況的業主并不止她一人，有個別戶主是親自去往泰國維權，才拿回部分租金。楊小果覺得無語，所謂的“省心省力、足不出戶、拿固定租金收益”，最后還得去泰國維權？

而隨著時間的推移，中介的回復越來越少，漸漸從無能為力，變成了不予理睬。現在，楊小果希望能真的拿到房租，或是盡早把這一套房產轉手。

“回報率6.73%，用最保守的數據算給大家”

就在楊小果希望能趕緊把“燙手”的房產轉手出去的時候，李希月正考慮在曼谷安一個家。

作為專門分享泰國旅行、生活資訊的博主，李希月平日多在曼谷居住。今年年初，李希月產生了在曼谷買房置業的想法。

你現在買不起北京，很快你連泰國都高攀不上了。

當前，泰國房產分為土地物業和非土地物業。泰國法律明確規定，“獨立屋”“聯排屋”等土地物業，只能供泰國國民和泰國公司購買;海外人士可以購買和擁有“公寓”這樣的非土地物業。

3月開始，李希月在曼谷看了不少公寓，雖說疫情期間，不少樓盤打出了“折扣”“特價”“秒殺”的促銷廣告，但一些樓盤的價格還是貴得令她吃驚。

“市中心好一點的建商房子，30-50平米左右，居然要300-400萬人民幣，簡直和深圳有得一比。”李希月感嘆。

當然，如果不把目標放在核心商圈和熱門區域，周圍也有大量“較為廉價”的樓盤可供選擇，只需50-60萬，就可以拿下一套拎包入住的精裝修公寓房。

Knight Frank（萊坊）發布的統計數據顯示，僅2018年，曼谷新增公寓就達到65000套，這些新增供應大多位于曼谷郊區。而從2009年到2018年的10年間，曼谷公寓的累計供應量已達到約50萬套。

這些或貴或廉價的公寓樓盤，吸引著大批遠在中國的投資客，他們心動于泰國房產當前的租金回報，更期待著曼谷樓盤未來的升值空間。

在泰國從事地產開發工作的何俊軒告訴記者，國人的曼谷置業潮還要追溯到2016-2017年。“當時，有不少國內的地產商來到泰國與當地的地產商合作開發，也針對中國人進行專門的營銷，越來越多的中國人前往泰國購房。”

而現如今，在知乎、貼吧、QQ等平臺，隨處都可以看到中國人詢問泰國購房事宜，各種打著“為什么你應該在泰國買房”“泰國最值得買的區域”“泰國買房真相”的分析帖下，有人詢問銷售的聯系方式，有人講述自己的購房心得。

“已經入手素坤逸蓬蓬的一房”

“東南亞很多國家和我們國家上個世紀90年代差不多，那個時代地產剛剛興起，早些年買房的人，都實現財務自由了。”

“中泰高鐵建好了又要狂漲。”

“你現在買不起北京，很快你連泰國都高攀不上了。”

早些年買房的人都實現財務自由了？中泰高鐵建好了又要狂漲？聽起來確實令人心動。楊小果曾在購買樓盤的“中國鄰居群”里問過其他業主為何選擇在曼谷購房？得到的回答多是“為了投資”“租售比比國內房產高，包租房每年固定6%收益”“永久產權，以后自己養老，或者轉賣都可以。”

而為了應對來自中國的大批買家，不少泰國樓盤的銷售人員會講一口流利的中文，有些銷售人員則是專門從國內過去，甚至還有專門針對中國人的營銷手法。

一些曼谷新開公寓樓盤，配套設施中除了常見的無邊界游泳池、樓頂烤肉吧，甚至還專門有象棋室，以及具備專業打光設備的攝影棚。樓盤銷售解釋，“因為抖音在泰國也很火的嘛，所以準備了攝影棚給大家，拍照、拍視頻。”

而當前國人鐘情的“直播”消費模式，也以最快速度融入了泰國當地的樓盤銷售當中。在曼谷一樓盤的銷售直播當中，銷售人員中文流利、計算機按得噼啪作響，對租金回報做出詳解：

“如果你選擇了我們，80萬元的房子，按照長租計算，租金可以達到3200-3300元/月，一年回報率就是5.5%-6%。”

“按照短租計算，我們這里游客如此火爆，相信短期租賃人群也會很多，周邊的xx酒店價格也要800-1000元/晚。保守點我們租金就按照200元/晚計算，一個月按租出去24天計算，那就是4800元/月，回報率達到了6.73%！”

最后，他還沒忘補上一句，“以上都是用最保守的數據算給大家的。”

“金額不是很大，專門跑一趟看房沒有必要”

泰國銀行（BoT）發布的數據顯示，2008年至2019年，泰國公寓價格指數整體呈現上漲趨勢，其中又以2014、2015、2018等年份漲勢尤為猛烈。

但這并不意味著“買了就能賺”，即使同是曼谷的樓盤，落到各個不同的區位、地段，投資價值和升值潛力的差異也不容小覷。早有分析指出，曼谷同一區域、相隔一條馬路的樓盤，價格可能相差數倍，而配套交通的細節決定了地塊的價值和開發建造的檔次，也會影響后續的租金收益。

中國買房客與泰國樓盤，語言差異與投資距離，這些信息差讓投資變得迷霧重重，更養活了大批的房產銷售、中介和代理商。在泰國從事房產中介工作的Kevin向記者透露，曼谷置業熱潮下，僅面向中國人銷售曼谷房產的代理商就有好幾級。

“一級代理可以直接向開發商拿房源，甚至做獨家代理;二級代理則要從一級代理手中獲取房源，銷售后拿到一定返傭;至于那些原本在泰國從事代購、導游、醫美等業務的人，也會兼職從事房地產代理銷售，向國人銷售房產。從業人群規模極大，不同層級的中介、代理拿到的房源價格存在不少差異，規范程度和安全性也不同。”

部分中介和代理商為了推銷房產，甚至會夸大投資收益、模糊投資風險，Kevin提到，“不靠譜的推銷，甚至讓消費者認為曼谷房價三年翻番也不稀奇，產生了不切實際的預期。”

而遠在國內的“投資玩家”，有些甚至并未親自前往考察，就在中介的力薦和各種眼花繚亂的推廣下，“投資”了一套曼谷房產。直到收房時真正來到泰國，才發現購買的樓盤與想象中的房產存在差異。

而除了各類中介、代理商考驗投資者的“眼力”，何俊軒認為，在曼谷購房時“樓爛尾”也是應該注意到的“坑”，因為國人在泰國購買的很多都是期房，交完首付后，樓盤一旦爛尾，購買者則遲遲無法收房。“你本身不在泰國，也不熟悉泰國本地的情況，遭遇問題維權也比較困難。

與此同時，許多沖著泰國房租回報的投資者，買了地段不佳的房子，無法順利把房屋出租出去，“這樣的情況也很麻煩，因為泰國公寓10-20元/平方米的物業管理費，房屋沒租出去就等于每個月要自己交這么多錢。”

不靠譜的推銷，甚至讓消費者認為曼谷房價三年翻番也不稀奇，產生了不切實際的預期。

目前，何俊軒已經在泰國工作、生活了幾年時間，比較考察后，他也購買了一套當地的房產。何俊軒認為，如果選擇在泰國置業，要辨別和選擇靠譜的中介、代理，前期的投資考察也不可忽視。

“但如果是手頭比較緊，或者對于某些打著短時間就能獲得高昂收益的推銷，或許還應當保持謹慎。”

現在的xx國，就是xx年前的中國？

CBRE發布的報告顯示，2019年，泰國公寓市場呈現更為“謹慎”的態勢：2019年第四季度公寓市場繼續走弱，銷售速度放緩，新推房源數量下降。2019年全年，新開工公寓套數同比下降16%，有開發商以調整后的價格重新推出項目，一些項目則關閉了銷售通道，推遲了開盤時間。

但在泰國投資趨向謹慎的同時，還有更多懷揣“坐富”夢想的消費者，正向柬埔寨、越南、菲律賓等東南亞國家廣泛“撒網”。

畢業于延世大學國際研究學的海君目前長住柬埔寨金邊，對于泰國、柬埔寨、馬來西亞、越南等國的地產市場進行過研究與比較。海君告訴記者，不僅是泰國置業，2017年下半年以后柬埔寨置業也在國人中流行起來。而2018年與2019年上半年為置業高峰期，柬埔寨當地的房地產項目，也有不少針對中國人的營銷推廣手法。

“例如，樓盤的開發設計以中國中老年人口審美為導向，營銷團隊以狼性推廣為風格，對國內的看房團實施高效管理。”在一些看房團中，看房流程甚至相當固定，基本上做到“團員們不能擁有自己的自由時間，生怕被人拐走，去發現了真正的金邊。”

而從泰國、馬來西亞到越南、柬埔寨，不少中介打出了“現在的xx國，就是xx年前的中國”的噱頭進行推廣，似乎只要抓住了東南亞當前的“機遇”，房價在未來上漲數倍不是夢想。

海君分析，過去20年間國內房產投資的造富神話，最近兩三年間國內房產投資機會的減少等原因，使得越來越多的國人關注到了東南亞置業。但在境外置業選擇上，關鍵還是在于“學會以本地人的眼光去判斷產品”，分析這個項目是否真的有投資價值，而非聽取中介、銷售的宣傳就匆忙下手。

“以‘xxx就是三十年前的中國為起始的大而無當的商業判斷，很多會以失敗收尾，是投資者應該回避的坑。”

現如今，對于楊小果來說，她便是深切感受到其中的“坑”了。今年3月，已經到了返還第三年租金的時候，楊小果通過網絡途徑聯系開發集團，開發商讓其發送郵件提供具體資料。收集了資料、編寫了英文郵件，發送到了指定郵箱，此后開發商再也沒有理睬過她。她還在考慮，是否等疫情過后，親自去泰國維權。

另一邊的李希月，在曼谷看了近三個月的房，還是遲遲沒有下手，她還想再仔細比較看看，希望能找到一間真的適合自己的、有性價比的公寓。

（文中楊小果、李希月、Kevin、何俊軒為化名）