對房地產開發(fā)企業(yè)計劃運營與績效評價綜合應用的探索

摘要：隨著我國房地產市場的不斷發(fā)展，其基本發(fā)展態(tài)勢已經發(fā)生了較大的變化，逐步由高速增長轉變?yōu)楦哔|量增長。這種態(tài)勢的變化對于行業(yè)中的房地產企業(yè)來說會產生較大的影響，對房地產企業(yè)的計劃運營與績效評價會提出更高的要求。在房地產企業(yè)更加追求管理的精細化和標準化的基礎上，如何更好的做好計劃運營和績效評價的綜合應用，已經成為了當下房地產企業(yè)亟待解決的重要問題。

關鍵詞：房地產;計劃運營;績效評價

房地產行業(yè)具有周期長、資金需求量大等特點，這對于房地產企業(yè)的經營管理提出了很高的要求，其也是保障房地產企業(yè)資金鏈安全和項目順利推進的重要基礎。經過我國過去十多年房地產市場發(fā)展的黃金時期眾多的房地產企業(yè)都順利完成了資本的原始積累，轉而開始對于經營管理進行有效的優(yōu)化。例如通過逐步建立現代企業(yè)制度體系來實現更高效率的管理，以提升自身的內在的綜合競爭力。在此過程中，計劃運營和績效評價是其中重要的內容之一，是直接關系到房地產企業(yè)日常運營的關鍵方面。經過多年的管理實踐和經驗積累，一些龍頭的房地產企業(yè)在此方面的優(yōu)化和提升工作已經比較到位，展現出較突出的管理效益。但是整體來看，當下眾多的房地產企業(yè)計劃運營和績效評價方面還是存在著一些問題和不足。鑒于此，我們也將在當下現狀的基礎上有針對性的提出一些措施建議，以期帶來一些應對的啟發(fā)。

一、當下房地產企業(yè)計劃運營和績效評價綜合應用的現狀及問題

（一）計劃運營管理較為粗放，缺乏對于目標的有效分解

對于當下眾多的房地產企業(yè)來說，雖然也在進行相應的運營計劃工作，但是總體上還是存在著一些問題和不足，主要體現在兩個方面：一是總體計劃管理較為粗放，如工具使用較為粗放，多數僅僅是使用Excel，對于Project等更加高級的工具軟件、ERP系統等應用程度相對不高，從而導致了計劃的設計和實施在邏輯上和后續(xù)更新方面都依賴于人工和手動，在實時性和準確性方面導致了一些明顯的問題和不足。二是對于目標的分解還到位，對于關鍵指標和核心指標的分解整體較粗，沒有辦法落實到每一個周期、每一個環(huán)節(jié)或者每一個部門，這就導致了最終的分解與實施達不到預期的效果。

（二）績效評價指標較為脫節(jié)，管理評價整體流于形式

就目前的實際情況看，我國眾多的房地產企業(yè)在績效評價方面主要是基于財務指標層面，以此為主要對象對各個部門和人員進行考核。但是在指標方面存在著一些脫節(jié)的不良現象，這主要是由于績效評價過于靜態(tài)化且與實際業(yè)務脫節(jié)。同時，在績效評價的考核標準方面來說，目前存在的問題主要是受到諸多主觀因素的影響，最終導致了績效評價的結果存在一些問題和偏移，使得企業(yè)整體的管理評價呈現出流于形式的不良態(tài)勢。

（三）在計劃運營和績效評價過程中缺乏有效的實施監(jiān)督

監(jiān)督工作是企業(yè)在經營管理過程中必要的方式之一，但是就目前的實際情況看，我國眾多的房地產企業(yè)在計劃運營和績效評價過程中的監(jiān)督方面還存在著不到位的現象。主要體現在一是對于上述所說的流于形式等問題的關注度不夠，沒有通過明確的責任制和獎懲制來進行有效的杜絕;二是對于相應的監(jiān)督責任的劃分不夠清晰明確，僅僅是在宏觀層面進行監(jiān)督工作的布置，但是細化的措施以及相應的責任人均沒有作出有效的說明。

二、房地產企業(yè)優(yōu)化提升計劃運營與績效評價綜合應用的措施建議

（一）運用先進工具，細化目標分解，促進計劃運營的精細化

房地產開發(fā)企業(yè)要想做好自身的計劃運營和績效評價工作，首要的是要貫徹實施精細化的管理理念，這也是現代企業(yè)管理理論和實務的重要內容之一。精細化的管理離不開相應的管理工作的支撐。在房地產企業(yè)的計劃運營過程中，不僅僅要使用Excel等基礎工具，同時要強化對于先進工具的應用，如Project等，此外還有一些涉及到大數據、可視化等先進技術的工作，這些都能夠促進房地產企業(yè)更加動態(tài)、實時、準確的進行計劃運營和管理工作。但是對于這些工具的使用在初始階段是需要付出一定的成本的，一方面是學習的階段，同時另一方面也是由于新的工具的應用，企業(yè)整體的運營管理工作會有一個適應的階段。這些最終都反應在相應的管理成本里。同時，精細化的管理也離不開對計劃目標進行詳細的分解，并且這種分解是合理和有針對性的。如何判斷計劃運營目標的分解是合理和科學的，一個重要的標志就是每一個小的目標之間相互獨立，且每一個小的目標都有相應的責任主體，能夠切實的進行操作和實施。鑒于此，房地產企業(yè)也應該基于上述的基本要求來進行自身計劃運營目標的分解工作。值得一提的是，目標的分解并不是一味的分解到最小化，而是要結合具體的崗位和機構設置，以此為目標責任主體來倒推目標的劃分層級，并且這是一個相對較長的過程，會隨著企業(yè)整體計劃運營目標的變化而發(fā)牛變化。

（二）增強績效評價的動態(tài)化，優(yōu)化考核評價指標

對于房地產開發(fā)企業(yè)的績效評價來說，其實時性和客觀性是最為重要的考量因素。房地產企業(yè)應該在績效評價的時候尤其注重對于這兩個方面目標的實現。在實時性方面，我們建議房地產企業(yè)應該增強績效評價的實時性，逐步改變傳統績效評價僅僅在年終時間進行，而取而代之的是在平常的工作中要做好相應的動態(tài)階段性評價，以期能夠作為年終綜合評價的重要基礎。對于動態(tài)性的節(jié)奏設計，既可以參照固定的時間間隔周期來進行，同時也可以以相應的項目工程階段為基礎來劃定評價周期。由此可以看出，績效評價的實時性并不是要求每時每刻都要進行績效評價，而是盡可能的將該工作年度中的重要工作以時點考核的方式納入到影響績效評價的內容中去。在客觀性方面，最為重要的影響因素就是評價的具體指標。從傳統的指標體系來看，其最突出的問題在于定性程度較高，容易受到主觀因素的影響。因此，我們建議房地產企業(yè)應該優(yōu)化完善相應的績效評價指標體系，從提升定量化指標的角度出發(fā)，盡可能的減少主觀因素對于最終評價因素的影響，提升績效評價的客觀性和準確性。

（三）強化在計劃運營和績效評價過程中的監(jiān)督工作，做好二者的有機結合

監(jiān)督工作在企業(yè)的任何一項管理工作中都是重要的環(huán)節(jié)之一，對于房地產企業(yè)的計劃運營和績效評價來說也是如此。監(jiān)督工作的履行不僅僅能夠帶來執(zhí)行過程的合規(guī)，也能夠通過監(jiān)督來實施必要的獎懲手段，激發(fā)企業(yè)對于計劃運營和績效評價工作執(zhí)行的積極性。監(jiān)督的強化主要在于制度和責任。在制度方面，房地產企業(yè)應該建立和完善相應的監(jiān)督制度體系和機制，以此為基礎進行后續(xù)的監(jiān)督工作。在責任方面，要落實好相應的責任制度，明晰責任內容和責任主體，劃定責任期限，制定責任履行方式等等，嚴格規(guī)范監(jiān)督工作的責任體系。除了監(jiān)督工作，房地產企業(yè)還應該注重計劃運營和績效評價工作的相互結合，基于二者的相繼性，計劃運營應該成為績效評價的基礎，而績效評價也將是計劃運營最終結果實現與否的重要考量方式之一。二者的結合能夠更好的優(yōu)化和促進房地產企業(yè)的整體經營管理水平的提升和效果的優(yōu)化。

三、結語

計劃運營和績效評價是房地產企業(yè)經營管理的重要內容之一，也是其提升管理競爭力，貫徹落實現代管理理念的重要抓手。對此，房地產企業(yè)應該積極的從精細化管理、目標分解、動態(tài)化、監(jiān)督強化、有機結合等方面著手，結合房地產企業(yè)自身的具體情況和未來管理規(guī)劃，制定一系列的有針對性的措施，以期能夠促進其計劃運營管理和績效評價的能力提升和效果優(yōu)化。我們在文中提出的建議并不都是必要的，也不是適合所有的房地產企業(yè)，僅僅是希望能夠通過自身的一些理解和經驗，結合目前的現狀及問題，提出一些具有方向性、啟發(fā)性的措施建議，為房地產企業(yè)出謀劃策。

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作者簡介：鄭翠（1986-），女，漢族，江西上饒人，會計師，綠城房地產集團有限公司會計師/專業(yè)總監(jiān)，畢業(yè)于中國人民大學會計學專業(yè)本科，大學文化，學士學位，研究方向為企業(yè)預算管理及績效考核。