簡述房地產(chǎn)銷售企業(yè)應(yīng)收賬款的管理

李銘華

摘要：應(yīng)收賬款是房地產(chǎn)銷售公司重要的流動資產(chǎn)之一，直接關(guān)系到房地產(chǎn)銷售公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和財務(wù)狀況。在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中，為了確保企業(yè)資金的有效運作，我國的房地產(chǎn)銷售公司應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營特點和應(yīng)收賬款的當(dāng)前管理狀況，建立健全的應(yīng)收帳款管理系統(tǒng)。為了避免管理風(fēng)險的發(fā)生，在實際應(yīng)用中還應(yīng)制定相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：企業(yè);應(yīng)收賬款;建議

隨著企業(yè)與企業(yè)之間的競爭變得日益激烈，應(yīng)收賬款是眾多企業(yè)管理中的一個十分重要的環(huán)節(jié)，特別是對于中小企業(yè)來說，應(yīng)收賬款最終的管理效果，會對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生極大的影響。如果一個企業(yè)未能夠及時將應(yīng)收賬款加以收回，那么企業(yè)資金就很難回籠，流動資金也變得越來越少，進(jìn)而無法保障企業(yè)正常運行，企業(yè)便會陷入困境。所以說，現(xiàn)代企業(yè)務(wù)必要強化監(jiān)管應(yīng)收賬款，以確保正常運轉(zhuǎn)資金。然而，目前有很多企業(yè)并未能充分地意識到該問題，應(yīng)收賬款管理過程中常常存在著很多方面的問題，這對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響。

1.房地產(chǎn)銷售企業(yè)應(yīng)收賬款管理問題

1.1對客戶的信用考核體系以及應(yīng)收賬款的績效考核體系不健全

根據(jù)有關(guān)機構(gòu)的調(diào)查研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在我國還有較多的企業(yè)尚未建立起對客戶的信用進(jìn)行考核評價的完善體系，甚至在一些企業(yè)中直至今日都還未建立起客戶信用管理檔案，在向其“買方”賒銷商品時，不僅缺少對相對方的信用調(diào)查，甚至也未對其客戶的整體背景進(jìn)行良好的調(diào)查，即基本上未對其客戶的信用程度作出評價。由于這種信息的不對稱，便使得企業(yè)很容易對向其賒購商品的買方因信息滯后而作出錯誤的判斷，與資信情況整體較差的客戶之間形成賒銷賒購關(guān)系，這不僅增加了企業(yè)的壞賬風(fēng)險，也極易給企業(yè)造成損失。同時，在一部分企業(yè)當(dāng)中，還尚未建立健全應(yīng)收賬款的績效考核評價體系，這不僅不利于提高企業(yè)員工向客戶催收賬款的積極性，而且很容易因為缺乏相應(yīng)的制度約束，而無法追究員工催款失職的責(zé)任;在另一部分企業(yè)當(dāng)中，雖然建立了應(yīng)收賬款的績效考核評價體系，但因涉及客戶關(guān)系的維護(hù)和員工利益的評判，使得績效考核評價體系不能得以有效執(zhí)行，造成制度流于形式、形同虛設(shè)，無法對公司的應(yīng)收賬款催收業(yè)務(wù)產(chǎn)生實質(zhì)性的推進(jìn)作用。

1.2部門之間缺乏協(xié)同配合意識

銷售部門大多以銷售額作為考核銷售人員的業(yè)績，核算應(yīng)收賬款的后續(xù)工作完全依托企業(yè)財務(wù)部門，銷售人員只重視自身業(yè)務(wù)量的完成，根本不關(guān)注應(yīng)收賬款回款情況，導(dǎo)致財務(wù)部門的協(xié)同工作很難推進(jìn)，缺少有效的催收手段，應(yīng)收賬款長期以往就會不可避免的滋生壞賬風(fēng)險，企業(yè)內(nèi)完善內(nèi)部協(xié)同制度至關(guān)重要，部門之間相互監(jiān)督管理，避免人為因素造成的壞賬損失。

1.3應(yīng)收賬款相關(guān)內(nèi)部控制制度不夠完善

在房地產(chǎn)銷售公司快速發(fā)展的過程中，由于對應(yīng)收賬款性質(zhì)的認(rèn)識不足，公司尚未建立相應(yīng)的應(yīng)收賬款內(nèi)部控制管理制度，沒有掌握控制要點，導(dǎo)致應(yīng)收賬款的內(nèi)部控制管理不力。應(yīng)收賬款企業(yè)中的金額繼續(xù)增加。此外，房地產(chǎn)銷售公司的管理層對應(yīng)收賬款的關(guān)注不夠，在應(yīng)收賬款的收取中尚未建立科學(xué)的應(yīng)收賬款管理方法。

2.房地產(chǎn)銷售企業(yè)應(yīng)收賬款的管理

2.1健全應(yīng)收賬款的催收機制

由于在房地產(chǎn)銷售企業(yè)里，銷售人員只重視達(dá)到銷量和營業(yè)收入的考核目標(biāo)，不會主動進(jìn)行應(yīng)收賬款后續(xù)催收，意識上沒有形成應(yīng)收賬款的重視。因此房地產(chǎn)銷售企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)執(zhí)行嚴(yán)格的“應(yīng)收賬款責(zé)任制”，并制定一系列的獎懲措施，將應(yīng)收賬款回款作為考核業(yè)務(wù)人員的業(yè)績指標(biāo)之一，將業(yè)務(wù)人員的銷售業(yè)績、銷售回款與銷售人員的工資與績效密切掛鉤。同時，企業(yè)自身也要制定積極靈活的收賬政策：對于在約定期限內(nèi)還款的客戶，給予一定的折扣優(yōu)惠，鼓勵客戶盡早償還款項。對于前期欠款金額較大，欠款期限較長的客戶，應(yīng)避免再次發(fā)生后續(xù)業(yè)務(wù)。對于長期催收無果，拖欠金額大，拖欠期限長的客戶，應(yīng)訴諸于法律以保證債權(quán)人的合法利益。對于一些需要披露公司財務(wù)狀況的債權(quán)人可以將長期拖欠貨款且金額較大的客商以附注的形式對外進(jìn)行披露，讓債務(wù)人自身樹立還款意識。在當(dāng)前信用時代，只有把企業(yè)的信用與長期發(fā)展緊密結(jié)合在一起，才可以在一定程度上降低壞賬的發(fā)生。

2.2制定符合企業(yè)實際情況的激勵政策及銷售回款制度

企業(yè)在制定銷售政策時，必須將銷售政策與回款狀況進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，把應(yīng)收賬款的回籠和銷售獎懲制度緊密結(jié)合，把銷售回款情況作為銷售考核的一個重要指標(biāo)，預(yù)期工資績效考核掛鉤，直接觸動相關(guān)人員經(jīng)濟利益，這樣才能把銷售和回款有機結(jié)合，使應(yīng)收賬款額度處于合理范圍內(nèi)。明確獎懲之后要嚴(yán)格執(zhí)行，凡因責(zé)任人自身原因?qū)е聭?yīng)收賬款無法回收時，要及時根據(jù)獎懲制度追究責(zé)任。對于個人原因造成應(yīng)收賬款無法收回的，要有明確的制度約束，該賠償賠償，該追責(zé)追責(zé)。對于造成企業(yè)重大損失的，必須依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2.3強化應(yīng)收賬款日常管理工作

在開展企業(yè)應(yīng)收賬款管理工作的過程中，可以結(jié)合實際情況建立有效的賒賬審批制度，對不同級別人員的賒賬額度進(jìn)行限定。如果客戶的額度超過限定額度，則需要上級審批通過后，合理調(diào)整客戶的賒賬額度，以減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。企業(yè)需要結(jié)合客戶的具體情況，對其應(yīng)收賬款額度進(jìn)行管理。對于老客戶而言，結(jié)合不同的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，明確老客戶的賬款拖欠情況。此外，企業(yè)還需要強化信用管理人員建設(shè)工作。管理人員應(yīng)當(dāng)定期計算應(yīng)收賬款的平均收期現(xiàn)等指標(biāo)，加強審查工作，為后續(xù)調(diào)整信用決策奠定良好的基礎(chǔ)和合理的依據(jù)。此外，企業(yè)還要保證對賬制度的合理性。結(jié)合業(yè)務(wù)量和時間等因素，加強相應(yīng)的對賬工作，發(fā)現(xiàn)其中存在的錯誤并及時改正。

3.結(jié)語

綜上所述可以得知，當(dāng)前時期下現(xiàn)代企業(yè)開展應(yīng)收賬款管理工作對企業(yè)具有很多方面的意義，主要包括：對企業(yè)信用度地提升有利，促進(jìn)企業(yè)與企業(yè)之間的合作與信任度，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益水平。對此，很多企業(yè)均能夠高度重視此項工作，然而，在實際工作過程中，常常存在著很多方面的突出性問題，對此，應(yīng)該采取及時有效的舉措，以強化現(xiàn)代企業(yè)應(yīng)收賬款管理水平，促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

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