“房住不炒”背景下廣佛區域經濟對佛山房地產業發展研究

田玥

摘 要：從千禧年開始，廣佛同城拉開序幕，隨著二十年的發展，同城化程度不斷加深，廣佛區域經濟也迎來了新的發展面貌。本文是在“房住不炒”政策背景下，從經濟、人口、房價、土地供應等方面分析了佛山房地產業發展現狀，進一步研究了廣佛區域經濟下佛山房地產業發展的機遇和挑戰，并在此基礎上，提出優化佛山房地產業健康發展的對策建議。

關鍵詞：房住不炒;區域經濟;佛山房地產業

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A

0 引言

“房住不炒”是近年來持續熱點的話題之一，也是兩會關于房地產領域深入人心的提點。為了響應“房住不炒”政策，各地因城施策，各大城市紛紛執行限購等政策，實行現房銷售制度，防金融經濟風險于未然，嚴防打擊房地產的投機炒作，從而保持房地產調控的連續和穩定，保障樓市各參與者的合法權益，維持樓市平衡穩健狀態，同時促進我國經濟高效穩定發展。

“廣佛同城”這一戰略的實施，很大程度得益于地域相依的優勢，因兩市市政府直線距離只有不到19公里，文化背景相融，又有著國內首條城際地鐵，且產業發展互補互促，才使得“廣佛同城”這一戰略獨具特色，相得益彰。近年來，廣佛市政府都積極響應國家“房住不炒”政策，積極貫徹落實房產調控政策，兩地的房價得到了有效的控制，相較于佛山，廣州的教育、醫療、就業等資源更為豐富，廣州的房價也就對佛山起到了限制和對標的作用。隨著廣佛區域經濟的進一步發展，居民收入水平提升，具備更強購買力，對于住房的需求才能得到更適合的支撐，也才能更好促進佛山房地產業的健康發展。

1 “房住不炒”背景下佛山房地產業發展現狀

1.1 經濟發展良好

2019年，佛山地區生產總值達到10 751.02億元，自2015年以來呈現持續穩步上升態勢，成為廣東省第三座GDP超萬億的城市。相較于2018年，2019年佛山市第一、二、三產業增加值分別增長了3.0%、6.3%、8.1%，規模以上工業增加值增長7.0%，先進制造業完成工業增加值2 423.58億元，增長了8.7%，高技術制造業完成工業增加值293.12億元，增長了5.6%。房地產業的產業鏈較長，涉及方方面面，佛山市經濟的持續向好發展，也是房地產業能夠可持續發展的基礎。

1.2 人口支撐較為充足

佛山各產業的快速發展，也帶來了佛山市人口的持續流入，2019年末佛山市常住人口為815.86萬人，比2018年末增加25.29萬人，增速為3.2%，位居廣東省第四位，僅次于廣州、深圳、東莞，如表1所示。

2017年，佛山常住人口中14歲及以下的少年人口約占12.7%，15歲至64歲的勞動力人口約占80.2%，而65歲及以上老年人口約占7.1%，人口結構比較合理，勞動力人口比重較高。佛山市人口規模的增長，青壯年的引入，為佛山市房地產業帶來了較為充足的人口支撐。

1.3 房價平穩，需求提升

自2016年底首次提出“房住不炒”，佛山房價增速開始逐漸放緩，近一年來呈現穩中有降趨勢，如圖2所示，2020年11月佛山二手房均價較2020年1月下降337元/m2。

2020年10月全市新建住宅成交面積141.07萬m2，較上年同期增長43.4%，二手房住宅成交面積59.91萬m2，較上年同期增長37.7%。二十年來，佛山市城鎮化穩步前進，從2000年75.06%的城鎮化率不斷提升到2019年的95%。城鎮化率的提高使更多居民在城市有置業需求，而房價的平穩也使得居民的置業需求得以提上日程，銷量有了較大增長。

1.4 土地供應充足，地價穩定

2019年佛山市一般公共預算收入731.615 6億元，土地出讓金745億元，土地財政依賴比重為101.8%。雖然相比2018年土地財政依賴比重123.9%，有較大幅度下降，但政府財政收入對于土地的依賴程度依然偏高。

2020年4月—9月共成交住宅用地58宗，成交均價在20 000元/m2～25 000元/m2，樓面價最低為7 390元/m2，最高為9 912元/m2。佛山土地供應比較充足，地價較為平穩，也說明佛山房地產市場沒有出現過熱或過冷的現象。

2 廣佛區域經濟下佛山房地產業的機遇與挑戰

2.1 機遇

在佛山自身經濟向好發展吸引人才的同時，由于地緣優勢，也會承接來自廣州資源的溢出，廣州擁有廣東省最多的高校，每年都會有大批的畢業生留穗，其中也有相當部分畢業生會選擇到佛山就業，為佛山提供人才資源;廣佛區域的協同發展，也使佛山能及時學習廣州更為領先的開發理念和模式，吸收更為豐富的信息資源，引導雄厚資本的投入，以創造更良好的產業發展環境。而這些，也為佛山房地產業的發展提供了人才、理念、信息、資金等保障。

廣佛地鐵的開通，使兩個城市的居民出行更為便捷，城市邊界更加淡化，相較于廣州的房價，佛山的房價更低洼，也使得許多工作在廣州的人員選擇置業在佛山，可以有效承接廣州客源。目前佛山二號線、三號線在建，還有多條地鐵線路在規劃，建成后廣佛將有更多區域實現最快30分鐘內的互通互達，這也會加大對佛山房地產市場的需求，未來佛山房地產業的發展空間可期。

2.2 挑戰

廣佛壁壘的減弱，使更多的知名房企入駐佛山，對佛山本土房地產企業帶來較大的沖擊，使本土企業的一些弊端暴露出來。2019年上半年，保利地產以其在華南多年深耕、佛山五區均有涉及的均衡布局，拿下2019年上半年佛山銷售榜的冠軍，而像保利、碧桂園、萬科等頭部房企也在進一步擴大其在佛山的項目，以占領更多市場份額。當佛山房價與廣州房價的價差減少到一定程度，佛山居民可能會置業廣州，造成佛山客戶的流失。

3 優化佛山房地產業健康發展的對策建議

3.1 加強房地產業規劃

佛山在全國城市綜合經濟競爭力排名中，2017-2019年分別位于第11位、第12位、第14位，雖然佛山整體經濟發展較好，但其綜合經濟競爭力在減弱。做好產業布局，加強高科技行業的發展，加強房地產業的發展規劃，提升城市的可持續競爭力和發展潛力。

隨著廣佛區域經濟合作發展的深入，佛山政府需要在此基礎上，明確佛山房地產業的發展方向，切實做好房地產業在佛山五區的規劃，提高土地利用率，做好產業布局，以使佛山房地產業能夠與佛山市經濟發展相互促進。

3.2 建立完善的土地供應體系

佛山財政收入對于土地依賴程度較高，應在“房住不炒”的背景下注重實體經濟發展、加大科技企業發展，切實增加居民收入，收入與房價相匹配，才可長期持續發展，避免出現大起大落現象。

佛山政府可以從市場供需角度出發，建立完善的土地供應體系，制定遠期、中期、近期土地規劃，做好土地需求預測，從而對土地的使用、供應起到指導作用，以使地價維持合理范圍。同時要增強房地產行業管理力度，避免房地產企業出現囤地行為。

3.3 合理降低房地產業成本

佛山政府應加大創新力度，借鑒國外房地產新型建筑工程材料開發的經驗，結合本土實際情況，進行合理的生產建設，對生產成本進行有效控制，既能夠可持續發展，建筑物外形也更符合城市的升級發展。

同時，房地產公司在開發經營過程中，需要上交多種稅費，而這些稅費最終轉嫁到了購房者身上，政府可以適當降低部分稅費，以引導減少房地產業的開發經營成本，保證房價穩定。

4 結束語

廣佛區域的共同發展，既意味著機遇，也是挑戰，要抓住機遇，主動應對挑戰。“房住不炒”的政策要求是為了更為穩健的樓市，能夠長期可持續發展。在此背景下要優化佛山房地產業，促使佛山房地產業和廣佛區域經濟協同發展。

參考文獻：

[1]王浩宏，李芊.廣佛同城對佛山房地產業的影響研究[J].特區經濟，2011，29（10）：42-44.

[2]王娜.中國二線城市房地產業現狀及可持續發展研究[J].財經理論研究，2014，35（03）：1-9.

[3]喬璐璐.“房住不炒”定位下的政策效應與長效機制研究[D].武漢：華中師范大學，2019.