房地產價格波動與銀行信貸增長的實證研究

高樹斌

摘要：我國房地產行業的發展與銀行信貸密切相關，只有探討出兩者之間的互相作用機制，能夠為房地產行業、銀行業的快速發展提供有效的依據。要掌握房地產價格與銀行信貸之間的作用機制，可利用實際月度數據及多變量協整分析技術對兩者進行實證檢驗。通過實證檢驗后，可以發現房地產價格與銀行信貸之間互相影響與作用，兩者呈現出互為因果的關系。因此，銀行在發展過程中應注重兩者之間的關系并制定有效政策促進發展。

關鍵詞：銀行信貸;房地產價格波動;實證研究

研究我國各地房地產市場的發展，可以看出房價上漲的因素與銀行金融支持存在著直接性的關系，特別是房產價格在短期內呈現出快速上升更加突出了銀行金融的作用。因此，銀行信貸達到快速擴張的目的，主要是聚集在房地產市場并推動了國內房價的不斷上漲，進而引發了房地產市場泡沫問題的發生。統計銀行內部抵押物后以房地產資產占比較高，如果房地產市場的價格呈現出上漲趨勢會促進銀行資產的進一步提高，有效改善了銀行以往存在資本不充足的問題、資產質量不高的問題。在銀行資產充裕后進一步加大房地產市場信貸力度，再一次推動了房地產價格的迅猛增長。由于我國房地產產業呈現出波動式的發展過程，需要實證檢驗房地產價格與銀行信貸之間的關系，進而促進房地產行業能夠健康地發展。

1.房地產價格與銀行信貸之間的關系

房地產行業的發展需要具備充足的資金支持，一般采取的融資措施涉及高貸款成數債務融資方式、開發貸款融資方法、按揭貸款融資模式。其中，開發貸款行為屬于短期行為，而按揭貸款屬于長期行為。在房地產行業的融資需求下，房地產價格周期與信貸周期兩之間會存在較大的關聯性。從理論上分析房地產價格波動與銀行貸款兩者實際具有的關系可表現出雙向因果關系，并且這一關系至少會表現出如下三個方面：首先，房地產價格的波動會進一步影響銀行信貸規模。站在借款人角度看待房地產價格變化，如果房地產價格產生變化會對借款人的借貸能力與可觀測財富產生較大的影響。從莫迪格利安尼·弗里德曼對消費的研究理論中可知，居民的財富發生變動會增加居民的消費支出，而居民在產生消費行為時依靠的是銀行借貸會增加居民對銀行信貸的需求;如果房地產價格產生波動會影響居民在銀行抵押的抵押物價值，進一步對居民的信貸獲取能力產生較大的影響。其實，房地產也屬于消費品，房地產價格波動對不同人群產生不同的影響，表現在：如果房地產價格增高會增加房產擁有者的財富，反之則降低;若房地產價格增高，對于無房者會造成購房困難，不得不采取降低消費及銀行貸款的行為，反之則會增加消費與貸款行為。站在銀行角度看待房地產價格變化，銀行不只持有房地產資產且提供抵押貸款服務。在銀行貸款中以建筑開發貸款具有容易波動的現象。如果房地產價格處于較高時，銀行會采取降低貸款條件的方式提供更多的貸款服務，進而形成了房地產與信貸周期產生密切的傳播過程。若存在監管薄弱與流入外資的問題會加大傳播力度。在上述機制下的房地產價格與銀行信貸之間會產生補充效應，表現在房地產價格上漲則增高抵押貸款的市值、房地產價格下降會產生與補充效應作用相反的機制。其次，銀行信貸存在多樣流動性效應會對房地產價格產生影響。貸款態度與信貸可得性兩個方面會對建筑建設的決策與房地產需求產生較大的影響力度，房地產價格也會產生一定的波動。房地產按揭貸款會對房地產需求產生較大的刺激，將房地產價格有效提升;房地產開發貸款會對房地產供給產生刺激性，將房地產價格拉低。在經濟自由化背景下，銀行發布的貨幣基金成為存款者的新寵兒。銀行在面臨緊縮利差的不利因素時會制定出一些措施達到提高收益率的目的，達到重新創建利差的目的，表現出信貸資源的主體流向朝向具有高風險房地產項目的方向邁進，對房地產價格上漲形成了一定的壓力。第三，銀行信貸與房地產周期需要共同面對經濟因素的影響。表現在兩個方面：一是宏觀經濟、預期對信貸周期產生決定性作用，二是經濟活動開展后處表現出的實際狀態會影響房地產市場，在宏觀經濟發生變化后需要對房地產供需進行有效的調整，進一步引發房地產價格與投資發生變化。這種外部沖擊的行為主要是由需求因素決定的，比如人口數量、居民收入、銀行利率等，也可以是由供給決定的，比如建筑成本等。

2.實證研究

2.1數據來源

實證研究需要真實數據，選擇2018年1月至2019年12月間我國房地產價格情況、銀行貸款各項數據、經濟增長等月度數據進行研究，總共獲取80組樣本進行實證檢驗。其中，房地產價格的確定主要是利用除法公式：商品房銷售額÷商品房銷售面積得到。銀行貸款數據的表達方式利用的是金融機械各項貸款，由于缺少GDP月度數據采用了工業增加值。另外，缺乏定基消費物價指標，利用《中國經濟景氣月報》公布的數據實施2018年1月通貨膨脹率的構建，根據季節因素調整工業增加值與銀行貸款數據，采用平減消費物價指數的方式消除通貨膨脹因素。除銀行貸款利率之外，對其他數據實施取值自然對數的方式達到消除異方差的目的。

2.2實證模型的創建

為了實證研究引入各種數據創建出模型，包括房地產平均銷售價格數據、銀行貸款各項數據、工業增加值等，分別使用不同的字母進行表示并確定出相應的對數值。利用多元線形函數及運用計量的方式回歸多元線形函數方程，檢驗的內容包括長期模型與短期模型。

2.3實證結果

在檢驗時采用了四種檢驗方式：第一，檢驗單位根。檢驗方式利用協整檢驗模式對各變量間長期關系進行確定，運用ADF方式檢驗單位根確定出各變量的平穩性。經過檢驗后可得到每一個時間序列原先擁有的原序列未達到平穩狀態，而是在一階差分表現出顯著性的平穩度。因此，四個變量都屬于一階單整序列模式。第二，檢驗協整關系。檢驗方式運用的是Johnsen檢驗模式，由于每個變量呈現出顯著確定性趨勢，所以將協整方程設定成含截距項方式。檢驗完成后得到四個變量間的關系屬于協整關系，四個變量處于長期性的均衡狀態中，并且在長期角度看可發現房地產價格增長的同時，銀行貸款也會相應地提高。可見，房地產價格在長期時間內與銀行貸款之間呈正比關系。第三，檢驗長期因果關系。經過長期因果關系檢驗后，房地產價格與銀行貸款兩者的關系屬于雙向因果關系;確定出工業增加值與銀行貸款之間的關系為單向因果性，銀行貸款產生變化會影響工業增加值;房地產價格和工業增加值兩者的關系未體現出雙向因果而是單向因果關系，工業增加值發生變化會影響房地產價格。第四，檢驗短期動態關系。檢驗短期動態關系利用誤差修正模型的建立，通過利用此模型進行檢驗后，銀行貸款短期內發生的變化不會對房地產價格產生影響而發生變化，而推動房地產價格變化的因素是銀行貸款含有的協整關系。

3.結論與政策

3.1結論

通過創建兩個模型確定出房地產價格與銀行信貸之間的關系，兩者之間互相影響與作用而呈現出互為因素關系，房地產信貸會長期影響房地產價格產生波動;房地產價格短期內產生的波動現象是銀行信貸存在的協整關系產生作用后的結果。另外，房地產信貸膨脹會拉動需求而提高房地產的價格。

3.2政策建議

從實證結果可知房地產價格上漲后，銀行信貸也會上漲，要對此作用產生重視。目前，我國銀行實施放貸服務時所采取的評估方式是對房地產商抵押資產進行評估，如果抵押物市場存在著價格上漲的趨勢會提高抵押物的價值，銀行會進一步動作帶動貸款增長，表現在房地產貸款在銀行所有貸款中所占比重逐漸提高。如果銀行過度依賴抵押物會加大資金成本及運營風險，因為這種評估模式一旦遇到房地產價格發生較大的變化，會導致銀行產生資產負債的現象，進一步引發不良資產的問題發生。因此，政策方面應包括以下幾個內容：第一，創建市場風險預警預報體系、建立房地產指標體系、制定信息披露制度，還要對銀行現有的評估體系進行改革，應建立全面化的評估風險監控體系，盡可能挖掘出貸款可能存在的風險。房地產商還貸能力的強弱主要體現在項目開發能力方面，如果銀行在向房地產商提供貸款服務時應采取兩種模式評估：一是評估房地產商房地產項目開發能力、二是評估抵押物，能夠最大限度地規避放貸風險。

4.結束語

綜上所述，房地產價格變化與銀行信貸增長之間互相作用，房地產價格如果處于長期增長中，銀行信貸也會隨之處于不斷增長中，產生了正面推動的作用。應重視兩者之間的關系并制定出有利于銀行發展的政策，可以有效規避房地產信貸風險。

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