探究新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響和解決策略

摘要：新時(shí)期背景下，為全面提升房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展水平和效果，國(guó)家修訂關(guān)于針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生的新收入準(zhǔn)則，強(qiáng)調(diào)在確認(rèn)收入標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，可以將商品控制轉(zhuǎn)移當(dāng)作收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，并且結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展的工作需要，保存相應(yīng)時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的做法，從而更好地滿足不同房地產(chǎn)企業(yè)工作需求和動(dòng)機(jī)。基于此，本文先分析新收入準(zhǔn)則的變化情況，然后結(jié)合新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響，提出關(guān)于新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生的策略。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);收入確認(rèn)產(chǎn)生;影響

新時(shí)期背景下，隨著新收入準(zhǔn)則制度的不斷落實(shí)，使傳統(tǒng)收入準(zhǔn)則得到創(chuàng)新發(fā)展，并且新收入準(zhǔn)則的變化情況也逐漸顯露出來(lái)，要想推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)工作的健全發(fā)展，還需要充分發(fā)揮新收入準(zhǔn)則的作用和優(yōu)勢(shì)，提升發(fā)展水平。

1.新收入準(zhǔn)則的變化分析

其中新收入準(zhǔn)則的主要變化，從以下幾個(gè)面呈現(xiàn)出來(lái)。第一，統(tǒng)一收入確認(rèn)模型。在新收入準(zhǔn)則的背景下，實(shí)現(xiàn)關(guān)于收入確認(rèn)工作方面的創(chuàng)新發(fā)展，盡可能地結(jié)合當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，合理統(tǒng)一收入確認(rèn)模型，全面將建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則和現(xiàn)行的收入有機(jī)統(tǒng)一，然后在收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)方面，采用將控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移的方式，實(shí)現(xiàn)新收準(zhǔn)則的有效發(fā)展和變化。同時(shí)，詳細(xì)的對(duì)“合同”作出界定，然后結(jié)合履行義務(wù)的概念和原則，強(qiáng)調(diào)在確認(rèn)收入的過(guò)程中，應(yīng)在某一時(shí)點(diǎn)或某一時(shí)間段履行相應(yīng)的義務(wù)，并且滿足履行義務(wù)過(guò)程中所需要的條件。第二，明確交易價(jià)格的概念。在新收入準(zhǔn)則的制定與實(shí)施過(guò)程中，針對(duì)收入計(jì)量方面的工作提出新要求，明確指出關(guān)于交易價(jià)格方面的概念，同時(shí)，還包括多重交易方面的合同內(nèi)容，不斷為會(huì)計(jì)處理合同指明發(fā)展方向和提供更好的標(biāo)準(zhǔn)，從而有效將收入準(zhǔn)則的變化情況落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)相關(guān)工作的創(chuàng)新發(fā)展。第三，重新定義合同成本。在新收入準(zhǔn)則中，提出針對(duì)建造合同準(zhǔn)則中合同成本的概念，合理結(jié)合企業(yè)和社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)合同成本進(jìn)行重新定義，從而更好讓合同成本滿足社會(huì)發(fā)展和企業(yè)發(fā)展所需，最大程度的允許企業(yè)符合條件的合同成本進(jìn)行資本化發(fā)展。第四，明確規(guī)定收入確認(rèn)和計(jì)量。在新收入準(zhǔn)則中，提出關(guān)于特殊交易或事項(xiàng)的相關(guān)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，比如總額和金額確認(rèn)收入等，針對(duì)這些特定交易和事項(xiàng)，需要結(jié)合新收入準(zhǔn)則給出的明確計(jì)量規(guī)定和收入確認(rèn)規(guī)定，進(jìn)行有效的工作和管理，從而更好地履行和實(shí)施新收入準(zhǔn)則相關(guān)制度。

2.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生的影響

其一，明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入方面的條件和交易。從當(dāng)前情況來(lái)看，傳統(tǒng)收入準(zhǔn)則很難滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生方面的工作需求，這就需要結(jié)合新收入準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，還要結(jié)合履行合同中的相關(guān)義務(wù)，合理給予客戶商品房的控制權(quán)，還要在某一時(shí)間內(nèi)結(jié)合所履行的制度進(jìn)度進(jìn)行收入的確認(rèn)，從而才能更好的通過(guò)新收入準(zhǔn)則獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。其二，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)與財(cái)務(wù)管理工作的融合。在實(shí)施和推進(jìn)新收入準(zhǔn)則的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用讓財(cái)務(wù)人員了解業(yè)務(wù)流程、新收入準(zhǔn)則制度的方式，促進(jìn)業(yè)態(tài)融合，還會(huì)通過(guò)及時(shí)修改內(nèi)部流程、會(huì)計(jì)流程的方式，合理營(yíng)造新收入準(zhǔn)則實(shí)施的環(huán)境和氛圍，最大程度的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)產(chǎn)生合同方面進(jìn)行精細(xì)化管理，更好地明確應(yīng)履行的義務(wù)和責(zé)任。其三，促進(jìn)企業(yè)操縱利潤(rùn)機(jī)會(huì)增加。在房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面，通過(guò)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度，能夠最大程度的發(fā)揮財(cái)務(wù)人員工作的主觀能動(dòng)性，還會(huì)通過(guò)完善與建立獎(jiǎng)懲機(jī)制的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生方面的工作進(jìn)行監(jiān)督。

3.新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生的策略

3.1合理推出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)用指南

首先，在合理推出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)用指南的過(guò)程中，可以結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)地位和業(yè)務(wù)特殊性，以及房地產(chǎn)企業(yè)工作的實(shí)際需求，發(fā)布專門的使用指南和應(yīng)用案例，然后要求房地產(chǎn)企業(yè)積極結(jié)合新收入準(zhǔn)則的相關(guān)使用標(biāo)準(zhǔn)和案例進(jìn)行工作。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)產(chǎn)生的過(guò)程中，也可以通過(guò)選用“ 時(shí)段法、時(shí)點(diǎn)法”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的方式，增加房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生方面的增長(zhǎng)潛力，最大程度地推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)化和健康發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在新收入準(zhǔn)則應(yīng)用的過(guò)程中，還要明確收入劃分的邊界，積極結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，制定相應(yīng)的約束條件，也可以結(jié)合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建完善的法律機(jī)構(gòu)和獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)，合理的對(duì)房地產(chǎn)收入確認(rèn)產(chǎn)生的相關(guān)工作提出專業(yè)意見(jiàn)。在收入確認(rèn)任過(guò)程中，也可以結(jié)合客戶取得商品控制權(quán)的相關(guān)核心內(nèi)容，積極明確企業(yè)在收入確認(rèn)產(chǎn)生方面的具體時(shí)間、還要優(yōu)化最長(zhǎng)期限，從而給予企業(yè)更多可操作的起空間。最后，合理明確復(fù)雜合同單向履行義務(wù)的分?jǐn)傄螅鶕?jù)新收入準(zhǔn)則制度和要求，推出關(guān)于履行義務(wù)和合同要求方面的使用指南，積極分類履行義務(wù)交易價(jià)格方面的公允性要求，對(duì)于不合理的商業(yè)目的的交易雙方，要進(jìn)行有效管理，進(jìn)而才能真實(shí)地將各種業(yè)態(tài)的盈利水平反映出來(lái)。

3.2優(yōu)化與完善收入相關(guān)配套方式

在新收入準(zhǔn)則背景下，要想提升房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生方面的工作效率，就必須完善與優(yōu)化收入相關(guān)的配套方式，積極創(chuàng)建全新的信息系統(tǒng)、操作流程，還要根據(jù)具體的工作情況，優(yōu)化針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面的管理標(biāo)準(zhǔn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)的過(guò)程中，可以升級(jí)合同信息系統(tǒng)，明確在合同信息系統(tǒng)中的基本信息、履行義務(wù)、可變對(duì)價(jià)、合同合并等工作標(biāo)準(zhǔn)，還要結(jié)合相關(guān)指南的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用適當(dāng)歸集、預(yù)測(cè)、調(diào)整等方式，合理完善房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生方面的相關(guān)配套方式。另一方面，積極升級(jí)財(cái)務(wù)ERP系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)，指出企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生方面的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息，還要合理預(yù)警識(shí)別可能違約或者退房的客戶，及時(shí)通過(guò)相應(yīng)的收入確認(rèn)策略，解決可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在客戶管理系統(tǒng)升級(jí)的過(guò)程中，企業(yè)也可以升級(jí)換代收入相關(guān)的績(jī)效評(píng)價(jià)、績(jī)效指標(biāo)、績(jī)效考核等基礎(chǔ)內(nèi)容，從而合理滿足企業(yè)在收入確認(rèn)方面的工作需求。

3.3強(qiáng)化企業(yè)收入確認(rèn)的披露要求

為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展，就必須強(qiáng)化企業(yè)收入確認(rèn)方面的披露要求，積極結(jié)合吸收組織增加與本期收入相關(guān)詳細(xì)分類信息的相關(guān)內(nèi)容，加強(qiáng)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生工作的創(chuàng)新。而且新收入準(zhǔn)則中關(guān)于合同產(chǎn)生的收入和其他收入提出新要求，這也需要結(jié)合實(shí)際情況，增加關(guān)于財(cái)務(wù)指標(biāo)方面的披露會(huì)計(jì)政策，還要積極分析房地產(chǎn)企業(yè)收入結(jié)算的滯后性特點(diǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)告和合同成本方面的詳細(xì)信息內(nèi)容，最大程度地解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題，同時(shí)，也可以積極對(duì)利益雙方的需求進(jìn)行挖掘，然后通過(guò)優(yōu)化報(bào)表的方式，提升企業(yè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4.結(jié)語(yǔ)

新收入準(zhǔn)則背景下，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生的工作，需要合理推出房地產(chǎn)企業(yè)在收入準(zhǔn)則確認(rèn)方面的實(shí)用指南，積極結(jié)合新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的較大影響和沖擊，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方面的內(nèi)控體系和管理體系，積極營(yíng)造公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，還要盡可能的滿足報(bào)表使用者權(quán)益，提升相關(guān)收入工作的質(zhì)量的水平，從而推動(dòng)相關(guān)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：張也，女（1985.05.31）本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)中級(jí)職稱、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，成都天投產(chǎn)業(yè)投資有限公司，從事房地產(chǎn)企業(yè)核算、預(yù)算、稅務(wù)、內(nèi)控等方面工作。