我國養老地產發展路徑及策略研究

馮瀟瀟

濟南中博置業有限公司（250000）

0 前言

我國傳統養老地產模式，無論對于多樣化的老年生活需要，還是不斷增長的老年人口數量，都已經無法滿足。 因此，應該根據老年人多維度需求特征進行劃分，在開發養老地產的過程中，不但要將不同年齡段人群之間的情感隔離和生活隔離打破，而且更應該注重老年人的社會需求[1]。

1 我國養老地產市場的現狀

1）在養老地產市場需求上，獨生子女家庭的數量增加，孤寡老人的數量增加，家庭規模傾向于小型化，人們的生活水平提升，老年人養老觀轉變，這些都逐漸地增強了養老地產消費者的消費意愿。自古以來，我國傳統消費習慣都是先積累，后消費，大多數人年輕的時候就有了一定的經濟積累，進入老年時期后就有了實際消費能力。再加上我國不斷完善養老保障制度和提高醫療水平，也日益地增長了養老地產市場的需求。

2）在養老地產市場的供給上，當前，我國養老模式主要還是社區養老、居家養老及機構養老，并沒有有力地支持和重視養老地產，因此，發展還處于初步階段，養老地產市場供給還有很大的缺口。

在養老地產發展過程中， 當前存在兩個約束：首先，主流為社會化養老模式。 老年人口無論是精神上，還是情感上，都已經成為弱勢群體；其次，老年人口無論是比例，還是基數，都比較大，青年勞動力比例欠缺，傳統養老模式無法有效地將養老進行下去[2]。 所以，針對社會化養老而言，應該將經濟與社會有機結合，以解決我國養老問題。

2 我國養老地產發展的路徑

2.1 發展路徑和開發模式

從當前來看，我國養老地產已經初步形成了15種開發模式，全年齡段社區、適老化改造社區、醫養結合社區、 度假養生社區以及綜合性養老社區等5種最具有代表性的類型。 養老地產項目既具有獨特性，又具有綜合性，致使各種開發模式都無法獨立地滿足項目實際需求。 為了有效地解決單一開發模式的局限性問題，大多數養老地產項目都采取多種開發模式并舉、盈利模式多向衍生、動態調整運營模式，均勻地分攤整個產業鏈條上的項目風險。

短時間內，我國養老地產屬于政策重點支持的領域， 主要以開發醫養結合和適老化改造作為主導，無論是支持力度，還是政策傾向都比較大，對于降低項目風險和開發成本都比較有利。 傳統養老地產逐漸地向綜合性養老社區進化發展，形成醫、住、樂、養的復合化服務體系，對于產業的集群化和規模化發展都非常有利。 目前，我國養老地產企業應改變開發思路，先對多方力量進行整合，制定行業標準，統一服務標準，將社區養老融入養老機構。

2.2 運營模式

國外比較成熟的養老地產運營模式，主要是根據運營收益風險的分配方式進行分類。 養老地產運營模式可以分為委托經營模式、凈出租模式以及委托運營與租賃有機結合模式。 委托運營與租賃有機結合模式介于委托經營模式和凈出租模式之間，不但能夠保證收益穩定，還能夠獲取比較高的增長效益[3]。

根據服務標準分類、客戶類型和我國現有的運營模式，構建多元化新型的運營模式，例如養生和生活綜合體、地產+社區+醫療等。 該類運營模式能夠使企業自身的利潤鏈和覆蓋面擴展，具有控制產業鏈的能力，依靠規模經濟，有效地提高效率和降低成本。

3 我國養老地產發展的策略

3.1 完善產業頂層設計，健全政策扶持體系

養老地產扶持政策大多是綱領性的政策，需要完善實操層面的法律政策體系。 在政策優惠上，深入改革養老產業市場，使養老地產企業能夠將更多非營利性養老機構享受到政策支持，對社會投資進行鼓勵和引導，參與養老地產業。 在供給土地上，政府應該不斷探討供給土地模式，盤活閑置土地資源，使供給養老地產政策性用地增加，土地監管力度加大。 在醫養結合上，改革醫保制度和監管制度，以及醫養資源智能化等方面為出發點，從而實現醫養資源與養老地產的互通。

我國養老地產項目，無論是服務體系、產品設計，還是配套功能，都無法滿足養老需求。 政府應該建立養老地產國家標準體系， 運用試點先行方式，從而優化國家標準。

3.2 構建多元融資模式

養老地產項目的資金需求比較大，建設開發的過程中，將社會各方流入的資金進行引導，拓寬融資渠道。 在市場環境中，不但資金總規模比較大，而且傾向于周期長、投資風險低以及要求回報不高的項目資金，既具有銀行信貸，又具有社保資金、保險資金以及企業年金等三類資金，養老地產項目應該對這三類資金重點關注，使其能夠參與進來。

3.3 創建跨界產業聯盟，多主體共同發展

老年群體無論對于醫療陪護、文化娛樂，還是人文關懷等適老服務需求，都在不斷地提升，傳統地產模式很難滿足養老地產服務的需求，所以，應該將專業化養老服務投資商引入，打造多主體協同養老地產的跨界聯盟[4]。

我國養老地產企業應該加強交流合作，積極整合各自優勢資源，在產業鏈關鍵節點上，構建跨界聯盟，有效運用卡位戰略，加強自身的核心競爭力，重視培養產業價值鏈，從而實現產業最大化效益。

4 結語

我國老齡化社會進程的加快，也增長了養老需求，但養老產品及供給服務比較乏力。 不斷地出臺養老產業改革政策，目的就是引導社會力量積極參與到養老產業發展中。