房地產開發的運營管理和成本控制策略

何玄華

（廣西桂泰金田投資有限公司，廣西貴港 537110）

0 引言

房地產開發項目區別于一般的建設項目，具備高投入、高風險、區域性與交互性等顯著特征，從而在項目銷售與回收成本的過程中，實現經濟效益的最大化，這也是房地產開發的核心目標與根本目的。在此情況下，為了從根本上提高其管理質量與水平，要求相關單位對項目管理的要點進行把控，采取科學合理的管理手段，從而實現對成本的有效控制。

1 房地產開發的項目管理要點

1.1 提升項目決策定位的合理性

房地產公司在開展日常工作的過程中，需要立足于客戶的基本需求，對市場發展趨勢做出全面分析，以掌握其實時、動態變化情況。對于項目管理而言，需要根據決策的支持條件與執行過程中所獲取的信息與制定的方案進行有針對性的研究，進而做出有效決策。在此過程中，需要嚴格保障決策的全面性、合理性與時效性，對其整體進程進行合理調控，以免影響到工程的施工質量與進度，導致整個項目建設達不到預期效果。

1.2 加強工程項目設計階段管理

在工程施工過程中，項目設計的適用性與水平對于項目施工管理起到了決定性作用。現階段，我國房地產行業的發展尚不成熟，為了有序推動房地產行業的穩步發展，需要從根本上提高工程項目管理的質量與水平。企業可以通過公開招投標的方式，確保設計團隊按照統一的要求與標準進行設計，并落實好各個階段的審核工作。此外，開發商應該結合具體的可行性報告與設計要求，采取合理有效的措施，對管理制度中所存在的不足之處進行分析，并采取隔離有效的優化與完善措施，明確工程變更的具體原因，嚴禁出現私自更改設計文件的情況。

1.3 重點開展市場調查

對于房地產開發而言，因為市場調查結果在一定程度上決定了房地產項目的競爭實力，因此，開發商應該積極收集多方面的商業信息，包括市場供需、競爭對象的條件、消費者的消費水平與實際需求等。對于房地產開發項目而言，項目設計對于整個建設過程起到了重要的引導作用，因此在前期準備過程中，進行項目的可行性研究具備一定的重要性與必要性，以提供科學合理的規章制度，確保項目設計可以更好地為房地產開發提供服務。同時，為了進一步保障上述工作的質量與水平，需要向其中投入大量的財務、物力與人力，并根據實際情況建立系統、完善的決策系統與支持機構，以便于收集整合決策支持性資源，實現決策效率與水平的有效提高，實現項目產品的精準定位，以加快其市場化與系統化進程。

1.4 開展經濟技術比較

一般而言，經濟技術比較包含以下兩種情況：單方案論證與多方案論證，其中，多方案論證又可進一步劃分為獨立型、混合型與互斥型。以住宅小區類開發項目為例，在進行經濟技術比較時，通常會優先選擇互斥型，因為用于比較的方案具備可比性，體現在計算期相同、費用與效益計算口徑一致、現金流量的時間單位相統一等多個方面。在小區道路設計的備選方案中，對于所提供的有關用料的預案，傳統的比較方式難以實現對成本與技術的綜合比較，而經濟技術比較可以針對于方案的維護保養、成本與功能需求等多項指標進行深入分析，以從中選取最佳方案，因此具備優良的實用性能。

1.5 加強質量控制工作

對于房地產開發的運營管理工作而言，質量控制在其中占據著至關重要的位置，涉及整個開發建設過程，包括設計階段、施工階段以及監測階段等。在前期準備過程中，質量控制工作要求制定出合理完善的質量管理責任制度、項目評審制度，對設計單位的資質進行審核，同時，主管人員還應該及時跟進設計質量的跟蹤檢查工作，選擇合理有效的專業技術方案。施工階段的質量控制工作要求以產品策劃定位為準，樹立正確的周期成本觀念，做好質量管理規劃，嚴格執行相關規章制度，遵循“預防為主”的基本原則，建立健全質量控制體系，切實保障房地產開發項目的質量與水平。

2 房地產開發的成本控制策略

2.1 基本控制策略

2.1.1 投資決策環節

對于房地產開發投資決策環節而言，成本控制工作是建立在“以市場為導向”的基本前提下的。首先，需要樹立整體性的價值觀念，集中體現在全過程、全成本兩方面，建立專門的成本管理職能部門，對成本管理行為進行有效約束；其次，需要遵循規定的編制流程，進行技術與經濟決策論證并編制可行性報告。其中設計方案評價需要綜合考慮改善型需求、產品定位、環境協調性等多項因素，經濟評價指標對于銷售利潤有著嚴格的要求，銷售凈利率不能出現低于20%的情況。

2.1.2 設計環節

設計環節的成本控制工作對于房地產開發水平有著直接影響，要求相關單位采取合理有效的措施，確保成本控制工作真正發揮作用。具體的措施可列舉如下：開展規范可行的設計方案招投標活動、實施限額設計、合理有序地開展設計圖紙的工作。其中，限額設計要求設計人員、管理人員以及開發商共同參與和配合，設計人員在對項目估算及概算控制設計圖進行全面分析的基礎上，掌握好材料預算價、工程預算等額等基本信息；管理人員需要對設計變更工作進行管控；開發商應根據相關單位的需求，提供精確、可靠的數據信息。此外，為了充分發揮出限額設計的優勢，需要結合地貌標高，開展單體建筑特征指數控制，選擇合理有效的基礎形式，對設計標準進行精準控制。

2.1.3 施工環節

在整個施工過程中，施工現場的成本控制可以劃分為事前控制、事中控制與事后控制三個關鍵性階段，同時，還需要重視工程變更問題，并加強相關管理工作。具體而言，事前控制工作要求制定出科學合理的方案與規劃，并與財務部、市場營銷以及合約管理部門進行溝通與協作，制定出完善的三級計劃。事中控制需要借助甘特圖與WBS工作任務分解工具，以所制定的計劃為指導，落實好對施工狀態與合約履行情況的監督與檢查工作，并做好相關記錄。事后控制以變更協調問題為重點，同時還包含工期調整等其他多項工作內容，以明確各方責任，制定合理有效的解決措施，并以書面的形式記錄下來，從而真正發揮出成本控制的效果。除此以外，以工程變更為核心的成本管理工作要求高度重視發包方的要求，并立足于實際情況，明確出工程變更價款的具體確定方法，例如，以估算金額、完成比例、支付比例為基準就是一種常見的變更費用計算方法。

2.2 基于供應鏈視角的成本控制策略

如圖1所示，為房地產開發項目工程建設供應鏈，通過對其進行全面分析，即可得到符合項目建設實際情況的成本控制方法。

圖1 房地產開發項目工程建設供應鏈

根據供應鏈所提供的信息，在進行成本控制的過程中，已經形成了一套相對成熟的成本控制流程，現總結如下：分析與明確工作重點→辨別經濟控制環節的不合理部分→驗證成本控制策略，通過應用該流程即可對房地產項目的整個建設過程進行全面的成本控制。具體而言，需要選擇科學合理的設計承包模式，并采取切實可行的措施，不斷提升設計品質。通過運用供應鏈合作伙伴設計模式，可以幫助開發商與設計商建立良好的合作關系，加強設計、銷售與施工等部門之間的緊密結合，從而更好地完成成本控制工作。其次，為了更好地調動員工工作的積極性，需要建立科學合理的溝通、審查、激勵與協調機制。例如，通過靈活運用正激勵與負激勵政策，有利于構建科學合理的設計模式，為各環節的成本控制進行有利支持。其中，正激勵主要以提供酬金與費用保證等方式為主，負激勵則需要對設計缺陷與漏洞制定賠償條款。

3 結語

綜上所述，在房地產開發建設過程中，合理有序地開展運營管理與成本控制工作起到了關鍵性作用。為了從根本上保障房地產開發項目的建設與管理質量，需要立足于經濟發展需求與社會發展趨勢，不斷提高項目建設水平。通過對成本控制措施進行靈活運用，推動房地產開發建設項目的有序進行，實現經濟與社會效益的最大化，進而促進企業的健康可持續發展。